Арендатор не платит аренду

Арендатор не платит аренду

Сейчас довольно трудно найти арендодателя, не сталкивающегося с ситуацией, когда арендатор не платит арендную плату или вносит ее в неполном объеме. При этом многие игнорируют требование покинуть помещение. Проблема может возникнуть по объективным причинам, которые заключаются в трудностях ведения бизнеса в условиях кризиса или по субъективным – договор был заключен с недобросовестным неплательщиком. В любом случае арендодатель несет существенные финансовые потери.

Можно смириться с таким положением дел или отстоять свои имущественные интересы. Решить проблему без привлечения опытного юриста будет очень непросто. Предлагаем рассмотреть алгоритм действий по отношению к недобросовестному арендатору и варианты разрешения конфликта.

Справочно: услуги юриста по взысканию дебиторской задолженности в Москве.

Арендатор не платит аренду

Как заставить арендатора платить по долгам

Условия использования помещения, обязанности и права сторон подробно представлены в подписанном договоре аренды. На основании ст. 614 ГК РФ арендатор обязан в сроки, указанные в документе вносить арендную плату. Часто эта сумма состоит из двух частей: постоянного фиксированного платежа и переменной части (коммунальные платежи, ремонт и другие дополнительные услуги). Именно оплату второй части и игнорирует большинство недобросовестных компаний. 

Важно правильно и своевременно начать действовать. Даже если вы с арендатором в хороших отношениях, и он просит подождать, обещая оплатить в ближайшие дни. Не теряйте время, как показывает практика, компания продолжает пользоваться помещением, долг растет, а обещанная плата так и не поступает на счет.

Составление письменной претензии

Основная задача документа:

• Продемонстрировать арендатору, что вы настроены серьезно и дальнейшее затягивание сроков оплаты нецелесообразно. Возможно, вы получите письменный ответ, в котором будут указаны заверения в оплате и сроки ее внесения.
• При расторжении договора через суд претензионное письмо позволит существенно сократить время принятия решения.

Учтите, что передача претензии арендатору – это попытка мирно урегулировать спор, а не обращение в суд. После погашения задолженности по договору, конфликт считается исчерпанным.

Обратите внимание, согласно ст. 614 ГК РФ и судебной практике, арендодатель имеет право требовать досрочного внесения арендной платы (например, за месяц вперед), если компания, арендующая помещение не выполняет условия договора или вносит оплату в меньшем размере. Отказ оплатить досрочно, позволяет отказаться от исполнения договора аренды, а также является основанием для обращения в суд с требованием о расторжении (в случае, когда не предусмотрен внесудебный порядок прекращения договора аренды).

Арендатор, не выплатив задолженность, покинул помещение и вывез свои вещи? Арендатор имеет право простить долг или взыскать задолженность. Во втором случае в суд подается иск в общем порядке.

Если компания-арендатор отказывается выплачивать долг и покидать помещение, арендодатель имеет право его выгнать, воспользовавшись один из законных способов:

• Расторжение договора по соглашению сторон. Собственник помещения направляет письменное предложение клиенту о расторжении взаимоотношений, с указанием сроков. При желании арендодателя его можно включить в претензию, которая отправлялась по поводу задержки оплаты. Если договор заключен на срок от 1 года и зарегистрирован в соответствующем регистрационном органе, то соглашение о расторжении следует представить им для подтверждения.
• Арендодатель расторгает договор в одностороннем порядке. Самый простой способ, но только если такой пункт прописан в договоре аренды. Часто содержит перечень ситуаций, при которых такое решение становится возможным. В уведомлении о расторжении необходимо указывать конкретный срок, с которого договор прекращается (дата получения клиентом письма или истечение определенного периода с момента получения уведомления).
• Подать в суд заявление с требованием о расторжении договора. Иск рассматривается только при задержке оплаты на 2 месяца и более. Договор действует пока не вступит в силу решение суда. В это время клиент имеет право пользоваться имуществом и должен платить за аренду.

Если компания-арендатор даже после получения решения суда не покидает помещение, то необходимо обратиться к судебным приставам.

Как застраховать интересы арендодателя?

Самая выгодная страховка для собственника недвижимости, которая сдается в аренду – это юридически правильно составленный договор. То есть при возникновении различных спорных вопросов владелец помещения будет в выигрышном положении. Естественно, невозможно предусмотреть все ситуации, но максимально обезопаситься от рисков поможет проверенный юрист.

Существует несколько вариантов обеспечения обязательств по договору аренды:

• Депозитный платеж. При невыполнении арендатором обязательств по внесению платы за аренду, арендодатель имеет право удерживать его имущество, до тех пор, пока не будет погашена задолженность.
• Заключение договора поручительства. Если в качестве клиента выступает юридическое лицо, которое просит не расторгать договор и обязуется внести плату, то можно подписать такой договор с представителем компании-арендатора (например, руководителем). В результате за оплату будет отвечать лично руководитель.
• Возможность удержания имущества в счет накопившегося долга. Потребуется точный список вещей и оборудования.

При решении споров с арендатором следует использовать законные инструменты. Возможно, проблема будет решаться дольше, но арендодатель гарантировано получит полное возмещение денежных средств.

Выселение арендатора

Что делать, если клиент отказывается добровольно освободить помещение? Выгнать его довольно сложная задача. Только арендодателю решать, как действовать – быстро и жестко или попытаться решить конфликт цивилизованно.

Если вы сторонник первого варианта, то следует быть готовым, что отключение электричества, воды или вывоз чужого имущества на улицу – это риск быть привлеченным к ответственности за причинение ущерба, самоуправство, кражу или грабеж. Необходимо бережно обращаться с чужим имуществом.

Во втором случае следует подать в суд иск об освобождении помещения. Но арендодатель должен быть готов к длительному процессу. До момента вступления в силу судебного решения может пройти год. Хорошо, если за это время арендатор не утратит платежеспособность, и вы сможете взыскать с него ущерб. Получив решение суда, вы можете обратиться к судебным приставам и освободить помещение без риска для своей репутации.

Советы собственникам