Статья 245 ГК РФ, действующая редакция гражданского кодекса на 2024 год с комментариями

1. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.

Комментарий к статье.

1. Комментируемая статья устанавливает правила определения долевой в праве общей долевой собственности. По общему правилу, размер долей или порядок его определения устанавливается законом или соглашением сторон. В установленных законом случаях доли могут определяться на основании односторонней сделки, например, наследодатель вправе определить в завещании доли наследников в завещанном имуществе (ст. 1122 ГК РФ). По умолчанию, доли участников общей долевой собственности признаются равными.
2. Порядок установления размера долей участников общей собственности может, если иное не предусмотрено законом, определяться на основании соглашения собственников. Также законодатель допускает возможность установления соглашением участников общей собственности оснований изменения долей по их единогласному решению. Критерием определения доли субъекта в общем имуществе может быть размер вклада, вносимого в общее имущество. При изменении размера долей может учитываться роль участника в приращении общего имущества, в частности, могут быть учтены деятельность, направленная на приращение имущества, дополнительные взносы в общее имущество и т.д. Однако такая возможность существует не всегда — иногда законодатель императивно определяет критерии, которые учитываются для определения доли каждого из сособственников. К примеру, согласно ч. 1 ст. 37 ЖК, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
3. Пункт 3 комментируемой статьи определяет последствия внесения улучшений в общее имущество. Эти последствия различаются от характера улучшений — отделимые (могут быть отделены от вещи без существенного ущерба для нее) либо неотделимые (которые не могут быть отделены без нанесения ущерба вещи). При этом имеются в виду именно улучшения, т.е. изменения, повышающие качественные характеристики и ценность имущества. Улучшения общего имущества следует при этом отличать от исполнения обязанности собственника по содержанию общего имущества (ст. 249 ГК). Исполнение данной обязанности, в том числе, несение расходов на проведение необходимого текущего, капитального ремонта, не может рассматриваться как основание для увеличения размера долей в праве общей собственности. Также учитывается добросовестность участника при внесении улучшений. Если участник долевой собственности осуществил за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, он имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Данное право императивно и не может быть изменено соглашением сторон. При возникновении спора об увеличении размера доли он может быть решен в судебном порядке. Если улучшения вносились участником с нарушением установленного порядка, он не может требовать увеличения своей доли.
Если улучшения отделимы от вещи, они, по общему правилу, поступают в собственность того из участников, который их произвел. По соглашению между участниками общей долевой собственности может быть предусмотрен иной режим отделимых улучшений. Они могут поступать в общую собственность, а их осуществление являться основанием для увеличения доли в праве общей собственности.

1. Участники общей собственности вправе самостоятельно определить размер доли каждого из них. Такое распределение производится в момент приобретения права на конкретный объект, что не исключает возможности заключения соглашения об определении размера долей в любой момент до прекращения права собственности. В отдельных случаях распределение долей производится на основании закона. Соглашение сторон является наиболее распространенным основанием распределения долей. Если стороны не достигли соглашения о размере долей каждого из участников, доли позиционируются в качестве равных.

Соглашение сторон может быть ориентировано не только на определение доли каждого из участников общей собственности, но также и на порядок определения и изменения долей участников. В случае определения порядка выделения долей участников перезаключения соглашения в последующем не требуется, оно производится в соответствии с утвержденным порядком.

2. Неотделимые улучшения общего имущества являются основанием для увеличения доли участника, который их произвел. При этом должен быть соблюден установленный порядок пользования общим имуществом. Отделимые улучшения подобного права не предоставляют, поскольку могут существовать отдельно от объекта общей собственности. Отделимые улучшения принадлежат их производителю без какого-либо изменения долей на объект общей собственности, что не исключает возможность их изменения по соглашению сторон.

3. Судебная практика:

— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 N 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» (см. п. 2);

— Определение ВС РФ от 24.03.2015 N 18-КГ15-16 (о разделе объектов недвижимого имущества);

— Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18.01.2016 N Ф04-28319/2015 по делу N А70-2914/2015 (о признании права собственности на 2/3 доли в праве общей долевой собственности на строение и отсутствующим права собственности муниципального образования на 2/3 доли в праве общей долевой собственности на объект);

— Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16.02.2015 N Ф01-6101/2014 по делу N А28-7597/2012 (о перераспределении долей в праве общей долевой собственности на здание).

Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter

Подпишитесь на соцсети

Публикуем обзор статьи, как только она выходит. Отдельно информируем о важных изменениях закона.

Получайте статьи почтой

Присылаем статьи пару раз в месяц. Подписываясь, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности.