Статья 288 Собственность на жилое помещение

2709 Автор статьи: Андрей Суворов

Статья 288 ГК РФ, действующая редакция гражданского кодекса на 2026 год с комментариями

1. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

2. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.
Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Комментарий к статье.

1. О назначении жилого помещения и пределах его использования см. Жилищный кодекс РФ.
В п. 1 комментируемой статьи говорится об определенных ограничениях при осуществлении собственником своих правомочий по владению, пользованию и распоряжению в отношении жилого помещения. Указанные правомочия собственника в данном случае могут осуществляться только в соответствии с назначением жилого помещения, то есть для постоянного проживания в нем.
В п. 2 статьи 15 ЖК РФ говорится о признаках, которым должно соответствовать жилое помещение: оно должно быть изолированным и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). При этом законодатель четко и недвусмысленно признал жилые помещения недвижимым имуществом.
Пригодность помещения для постоянного проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, по конкретным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям. В частности, жилое помещение должно отвечать таким потребительским качествам, как постоянство и всепогодность сооружения, его недвижимость, фундаментальный характер, условия для проведения проживающих в нем домашнего хозяйства. Удовлетворение потребности в длительном проживании предопределяет обособленный тип жилого помещения с присущими ему потребительскими свойствами и с предоставлением возможности ведения домашнего хозяйства. Кроме того, к жилому дому предъявляются требования минимального стандарта (с учетом местных условий) санитарных и технических требований, создающих состояние пригодности сооружения к проживанию в течение длительного времени.
Требования к жилому помещению, порядок признания жилого помещения пригодным для проживания и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания, и в частности многоквартирный дом признается аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, установлены Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».
2. В п. 2 комментируемой статьи говорится об особом правовом режиме жилых помещений, которые предназначены для проживания граждан и проживания членов его семьи.
В определенных случаях они могут использоваться для проживания других лиц, которым они согласно ч. 2 п. 2 комментируемой статьи могут сдаваться собственником на основании договора (найма, ссуды и т.п.), но также исключительно для проживания.
Согласно п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» «под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений частей 1 — 3 статьи 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (часть 2 статьи 17 ЖК РФ) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.)».
3. В п. 3 комментируемой статьи содержится императивный запрет на размещение в жилых домах промышленных производств. Аналогичная норма содержится в ст. 15 ЖК РФ, однако в последней говорится о жилых помещениях. Поскольку жилые дома являются разновидностью жилых помещений, формулировка, содержащаяся в ЖК РФ, является более точной.
Как сказано в ст. 3 Федерального закона от 31 декабря 2014 г. N 488-ФЗ «О промышленной политике в Российской Федерации», промышленное производство (промышленность) — определенная на основании Общероссийского классификатора видов экономической деятельности совокупность видов экономической деятельности, относящихся к добыче полезных ископаемых, обрабатывающему производству, обеспечению электрической энергией, газом и паром, кондиционированию воздуха, водоснабжению, водоотведению, организации сбора и утилизации отходов, а также ликвидации загрязнений.
Вместе с тем допускается размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий (не связанных с промышленным производством, например магазинов, кафе и др.), учреждений, организаций. Но это возможно только после перевода такого помещения в нежилое, который осуществляется в соответствии с нормами ЖК РФ.