Статья 673 Объект договора найма жилого помещения

1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.

Комментарий к статье.

1. Объектом (предметом) договора найма жилого помещения может быть жилое помещение, отвечающее ряду формальных требований. Оно должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания (п. 1 ст. 673 ГК РФ), соответствовать требованиям строительных норм и правил, противопожарным нормам, санитарно-гигиеническим требованиям и т.д. (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
Запись в п. 1 комментируемой статьи «пригодное для постоянного проживания» означает, что жилое помещение должно отвечать требованиям, предусмотренным жилищным законодательством, т.е. соответствовать установленным санитарным и техническим требованиям. В Жилищном кодексе не содержится более требование о том, что жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта.
Пригодность помещения для постоянного проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, по конкретным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
В частности, жилое помещение должно отвечать таким потребительским качествам, как постоянство и всепогодность сооружения, его недвижимость, фундаментальный характер, условия для проведения проживающими в нем домашнего хозяйства. Удовлетворение потребности в длительном проживании предопределяет обособленный тип жилого помещения с присущими ему потребительскими свойствами и с предоставлением возможности ведения домашнего хозяйства. Кроме того, к жилому дому предъявляются требования минимального стандарта (с учетом местных условий) санитарных и технических требований, создающих состояние пригодности сооружения к проживанию в течение длительного времени.
2. В п. 2 комментируемой статьи говорится о праве нанимателя жилого помещения в многоквартирном доме пользоваться имуществом, указанным в ст. 290 ГК РФ, в которой перечислено общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме и на которое возникает особый вид общей долевой собственности.
К объектам общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме закон относит общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование за пределами и/или внутри квартиры. Субъектами права общей долевой собственности на это имущество являются все собственники помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, согласно п. 2 комментируемой статьи наниматель имеет право пользоваться всем этим вышеуказанным имуществом.

1. Предметом договора найма жилого помещения является собственно жилое помещение, которое должно обладать следующими признаками:

— изолированность — исключение возможности самовольного проникновения в жилое помещение соседей, а также лиц, не проживающих в этом жилом помещении;

— пригодность для проживания — возможность проживания в жилом помещении без угрозы для жизни, здоровья и имущества проживающих в нем лиц.

Жилое помещение должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием и обеспечить возможность перемещения предметов инженерного оборудования соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение).

На практике может возникнуть вопрос о том, могут ли помещения, подобные жилым (например, гостиницы, пансионаты), быть объектами договоров найма жилых помещений. Так, суд, рассматривая дело по иску заместителя прокурора Тюменской области к ОАО «Центр восстановительной медицины и реабилитации «Сибирь» и ЗАО «Горжилстрой» о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка, установил, что, в частности, строительство пансионата на землях рекреационного назначения не противоречит законодательству, поскольку пансионаты исходя из комментируемой статьи не являются жилыми помещениями, пригодными для постоянного проживания граждан (см. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.06.2009 N Ф04-2902/2009(6299-А70-9)).

Наниматель по договору найма жилого помещения в многоквартирном доме имеет право также пользоваться общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме, помимо собственно жилого помещения.

2. Применимое законодательство:

— ЖК РФ;

— Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.

3. Судебная практика:

— Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом ВС РФ 29.04.2014);

— Определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 10.09.2012 по делу N 33-9746;

— Постановление президиума Ростовского областного суда от 29.03.2012 N 44г-23;

— Определение Верховного суда Чувашской Республики от 14.02.2011 N 33-499-2011;

— Определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 13.03.2013 по делу N 33-2255/2013;

— Определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 04.05.2011 по делу N 33-4399;

— Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.06.2009 N Ф04-2902/2009(6299-А70-9).

• ГК РФ
• Глава 35. Наем жилого помещения
• Гражданский кодекс
• Гражданский кодекс Часть вторая
• Закон