Долги фирм

Взыскание задолженности по договору аренды

Правовой журнал

2093 Автор статьи: Андрей Суворов

Оглавление

Взыскание задолженности по договору аренды: правовой порядок, нюансы и судебная практика

Договор аренды — один из самых распространённых гражданско-правовых договоров, используемый в сфере недвижимости, коммерческой деятельности и личного пользования. Однако нередко стороны сталкиваются с нарушением условий договора, в частности с неуплатой арендных платежей. В этом случае арендодатель вправе инициировать процедуру взыскания задолженности по договору аренды. Рассмотрим порядок действий, правовые основания, досудебный и судебный порядок, а также ключевые особенности с учётом законодательства и судебной практики.

Основными нормативными актами, регулирующими отношения по аренде, являются:

Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ):
- Статья 606 ГК РФ — понятие аренды
- Статья 614 ГК РФ — обязанность арендной платы
- Статья 619 ГК РФ — досрочное расторжение договора по инициативе арендодателя
- Статья 421 ГК РФ — свобода договора
Арбитражный процессуальный кодекс РФ — при разрешении споров между юридическими лицами
Гражданский процессуальный кодекс РФ — при участии граждан

Основания для взыскания долга

Задолженность по арендной плате может возникнуть в следующих случаях:

арендатор полностью не исполняет обязанность по внесению платы,
арендатор частично оплачивает аренду,
платежи производятся с нарушением сроков,
неуплата компенсации за коммунальные услуги, если это предусмотрено договором,
ненадлежащее использование имущества, повлекшее дополнительные убытки.

Важно: взыскание возможно только при наличии действующего договора аренды, заключённого в простой письменной форме, а в случае аренды недвижимости на срок более одного года — зарегистрированного в Росреестре (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Досудебный порядок взыскания долга

Перед обращением в суд рекомендуется соблюсти претензионный порядок урегулирования спора (если он предусмотрен договором или законом). В большинстве случаев он обязателен для юридических лиц и ИП.

Претензия должна содержать:

реквизиты сторон,
указание на договор аренды,
размер и период задолженности,
расчёт долга,
требование об оплате,
срок для добровольного исполнения (обычно 10–30 дней).

Подготовка к судебному взысканию

Если долг не погашен добровольно, арендодатель вправе обратиться в суд. Перед этим необходимо:

Собрать документы:
- договор аренды и приложения,
- акты приёма-передачи имущества,
- претензия с доказательствами направления,
- расчёт задолженности,
- банковские выписки или иные доказательства неуплаты.
Определить подсудность:
- если стороны — юрлица или ИП: арбитражный суд по месту нахождения ответчика,
- если хотя бы одна из сторон — физлицо: районный (городской) суд.
Подготовить исковое заявление согласно ст. 125, 126 АПК РФ или ст. 131, 132 ГПК РФ

Содержание искового заявления

В исковом заявлении необходимо указать:

сведения о сторонах,
описание договора аренды и условий платежа,
факты нарушения обязательств,
ссылку на положения договора и законодательства,
расчёт задолженности с обоснованием,
требования: взыскать долг, проценты, госпошлину.

Расчёт задолженности и процентов

Арендодатель вправе взыскать:

Основную сумму долга,
Проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ),
Пени, если они установлены договором (ст. 330 ГК РФ),
Убытки, если они причинены нарушением обязательства.

Формула процентов по ст. 395 ГК РФ: Сумма долга × Ключевая ставка ЦБ × Кол-во дней просрочки ÷ 365

Судебная практика

Судебные органы, как правило, удовлетворяют иски арендодателя при наличии следующих условий:

надлежаще оформленный договор аренды,
доказательства предоставления имущества,
подтверждение задолженности.

Взыскание через приказное производство

Если долг не превышает 500 000 рублей и ответчик — физическое лицо или ИП, допускается упрощённое приказное производство (ст. 121 ГПК РФ или 700 000 руб. ст. 229.2 АПК РФ). Это более быстрый способ взыскания без судебного разбирательства.

Обеспечительные меры

В рамках иска можно ходатайствовать о принятии обеспечительных мер (ст. 90 АПК РФ или ст. 139 ГПК РФ):

арест имущества арендатора,
запрет на регистрационные действия,
запрет распоряжаться недвижимостью.

Принятие таких мер увеличивает шансы на реальное взыскание задолженности.

Исполнительное производство

После вступления решения суда в силу арендодатель получает исполнительный лист, который подаётся в ФССП или банк. Судебные приставы производят:

взыскание денежных средств с банковских счетов,
арест имущества,
удержания из доходов должника.

Особенности взыскания с физических и юридических лиц

С физических лиц:

иск рассматривается в районном суде,
возможно использование упрощённого приказного порядка,
взыскиваются долги за аренду квартир, гаражей, комнат.

С юридических лиц и ИП:

иск подаётся в арбитражный суд,
обязательный досудебный порядок,
можно взыскать не только долг, но и убытки, расходы на услуги юриста, неустойки.

Взыскание задолженности по договору аренды — правомерная и распространённая мера защиты интересов арендодателя. Главное — соблюдать досудебный порядок, правильно оформлять документы, грамотно составить иск и использовать инструменты судебной защиты, включая обеспечительные меры.

Регулярный мониторинг платежей, корректное оформление договоров и быстрое реагирование на нарушения позволяют минимизировать риски и эффективно защищать имущественные права.