Рента

Что такое договор ренты

Рента — это в соответствии с п. 1 ст. 583 ГК РФ это договор по которому одна сторона (получатель ренты) являющаяся собственником вещи передает её в собственность другой стороне (плательщику ренты), которая в свою очередь обязуется периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы, либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

В соответствии с п. 2 ст. 583 ГК РФ, по договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания с иждивением.

В зависимости от срока ренты она может быть постоянная рента (после смерти получателя ренты, его права переходят наследникам) или пожизненная рента (т.е. прекращается смертью получателя ренты).

В случае, если по договору ренты передаётся недвижимое имущество, а также если в нём установлена обязанность плательщика по содержанию получателя рента, данный договор называется договором пожизненного содержания с иждивением.

Ст. 599 Гражданского кодекса (ГК) РФ предусматривает основания, позволяющие требовать получателю ренты расторгнуть договор пожизненной ренты.

Так согласно п. 1 указанной статьи: в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты, получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно п. 2 указанной статьи существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Например не выплата рентных платежей, не предоставление обусловленного договором содержания, обеспечения лекарствами, одеждой, продуктами и т.д.

В случае существенного нарушения плательщиком договора пожизненной ренты закон предоставляет право ее получателю требовать в суде либо выкупа ренты, либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 599 ГК РФ).

Если получатель ренты заявил требование о выкупе предмета ренты плательщиком, то возникает необходимость в определении размера выкупной цены, условия её определения, указаны в ст. 594 ГК РФ. Порядок расчета выкупной цены различается в зависимости от того, за плату или бесплатно передавалось имущество под выплату пожизненной ренты. Если такое имущество было передано за плату, то выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.

В случае бесплатной передачи имущества под выплату ренты в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается собственно цена переданного имущества. При этом цена такого имущества уже не может быть установлена сторонами по своему усмотрению, а определяется по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 424 ГК РФ. В данном случае цена такого имущества устанавливается исходя из цен, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичное имущество.

В случае заявления получателем ренты требования о расторжении договора ренты, он вправе требовать также возмещения убытков. По общему правилу требовать возврата имущества получатель ренты не вправе, за исключением случая, если под выплату пожизненной ренты имущество отчуждено бесплатно, в данном случае получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (п. 2 ст. 599 ГК РФ).

Важным по нашему мнению является, что в соответствии со ст. 600 ГК РФ случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты. Таким образом, риск утраты имущества несет на себе плательщик ренты, что полностью соответствует общим требованиям, предусмотренным ст. 211 ГК РФ, согласно которой риск случайной гибели имущества несет собственник имущества. При этом плательщик ренты не освобождается от дальнейшей выплаты ренты на предусмотренных договором условиях.

Сущность договора ренты

Подводя итог вышесказанному, необходимо отметить, что при любой разновидности ренты суть отношений по договору сводится к тому, что плательщик ренты при заключении договора, моментом заключения которого согласно ст. 433 ГК РФ является момент его государственной регистрации, получает имущество (рассматриваем недвижимое) в собственность, взамен чего обязан выплачивать получателю ренты периодические платежи, выполнять работы, оказывать услуги, предоставлять пожизненное содержание с иждивением бессрочно или на срок жизни получателя ренты.

Обременения прав собственности по договору ренты

Необходимо отметить, что в период действия договора собственность на недвижимое имущество, приобретенная при заключении договора, существенно обременена. Одним из обременений права собственности является право залога на соответствующее недвижимое имущество получателя ренты, который является залогом (ипотекой) в силу закона и возникает без специального указания на это в договоре (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Залог в силу закона в данном случае призван обеспечить фактическую выплату ренты плательщиком ренты в пользу получателя.

Кроме названного обременения права собственности на полученное по договору ренты недвижимое имущество законом в п. 1 ст. 586 ГК РФ установлено так называемое право следования ренты судьбе имущества, то есть правило о том, что при передаче права собственности на имущество, полученное по договору ренты, от одного собственника к другому обязательства плательщика ренты переходят на приобретателя имущества, а лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.

Здесь также необходимо отметить и обстоятельство, являющееся спецификой договора пожизненного содержания с иждивением, а именно правило, закрепленное в ст. 604 ГК РФ, согласно которому плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным образом обременять недвижимое имущество только с предварительного согласия получателя ренты. Применительно к жилым помещениям это означает, в частности, что без согласия получателя ренты плательщик ренты, несмотря на то что юридически он является собственником жилого помещения, не может зарегистрировать каких-либо третьих лиц в данном жилом помещении по месту жительства.

Право получателя ренты на расторжение договора

Помимо обременений права собственности на недвижимое имущество, полученное по договору ренты, призванных обеспечить и гарантировать права получателя ренты на выплату ренты, законодательством предусмотрен ряд иных гарантий прав получателя ренты, среди которых следует отметить возможность получателя ренты, связанную с расторжением договора, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения плательщиком ренты его договорных обязанностей. Так, п. 1 ст. 599 ГК РФ устанавливает правило, согласно которому в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты получатель ренты вправе потребовать от плательщика ренты выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков. То же самое по сути правило действует в отношении договора пожизненного содержания с иждивением, когда при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо уплаты ему выкупной цены на условиях, установленных законодательством (п. 2 ст. 605 ГК РФ). В отношении постоянной ренты такого правила законодательством специально не предусмотрено, однако это не исключает расторжения договора постоянной ренты по общим правилам о расторжении договора, предусмотренным ГК, в случае существенного нарушения его условий плательщиком ренты.

Право и обязанность выкупа ренты плательщиком

Необходимо отметить, что плательщик постоянной ренты обладает более широкими правами по сравнению с плательщиком пожизненной ренты или плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением. К числу прав плательщика постоянной ренты следует отнести его возможность выкупить постоянную ренту и таким образом отказаться от дальнейшей выплаты ренты. При этом п. 3 ст. 592 ГК РФ устанавливает правило, согласно которому отказ плательщика постоянной ренты от права на выкуп ренты ничтожен. Сам выкуп постоянной ренты происходит путем выплаты получателю ренты денежной суммы в размере, определяемом законодательством (статьей 594 ГК РФ).

Кроме права на выкуп ренты у плательщика ренты есть и обязанность выкупить ренту по требованию получателя ренты в случаях, предусмотренных законодательством. Причем обязанность выкупить ренту по требованию получателя ренты есть не только у плательщика постоянной ренты, но и у плательщика ренты по договору пожизненной ренты и договору пожизненного содержания с иждивением. Так, обязанность плательщика ренты выкупить постоянную ренту по требованию получателя ренты возникает в случаях, когда: плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год; плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты; плательщик ренты признан неплатежеспособным, либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором; недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами; в иных, предусмотренных договором случаях. Обязанность плательщика ренты выкупить ренту по требованию получателя ренты по договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением возникает в случаях существенного нарушения им договора пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением и предусмотрено п. 1 ст. 599 и п. 2 ст. 605 ГК РФ.

Отчуждение имущества под выплату ренты за плату или бесплатно

Одним из важных моментов, связанных с заключением договора ренты, является возмездность отчуждения имущества под выплату ренты. Так, согласно п. 1 ст. 585 ГК РФ имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. В том случае, если имущество передается под выплату ренты за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила ГК о купле-продаже. В случае же, если имущество передается бесплатно, применяются правила о договоре дарения (п. 2 ст. 585 ГК РФ).

Порядок оформления договора ренты недвижимого имущества

Порядок оформления договора ренты в отношении недвижимого имущества можно разделить на два этапа. Первый — нотариальное удостоверение договора. Второй — государственная регистрация договора и прав нового собственника. Нотариальное удостоверение договора ренты осуществляется путем явки сторон договора к нотариусу. В связи с отчуждением по договору ренты недвижимого имущества, указанные договоры удостоверяет нотариус в пределах нотариального округа, в котором находится недвижимое имущество (ст. 13, 56 Основ законодательства РФ о нотариате), в Москве — в пределах территории города. Нотариус на основании представленных документов, удостоверяющих личность граждан или юридических лиц, а также с применением иных способов удостоверяется в личности явившихся за удостоверением договора. Нотариусом проводится проверка дееспособности лиц, обратившихся за удостоверением договора, сторонам разъясняется смысл и значение договора. Содержание договора ренты зачитывается обратившимся лицам вслух, после чего в присутствии нотариуса ими подписывается договор.

В случае если гражданин в силу физических недостатков, болезни или по иным причинам не может собственноручно подписать договор, по его поручению в его присутствии и в присутствии нотариуса договор может подписать другой гражданин с указанием причин, по которым договор не может быть подписан гражданином собственноручно. При удостоверении договора нотариусом на экземплярах договора ренты совершается удостоверительная надпись. Удостоверенный нотариусом договор ренты выдается сторонам договора в соответствующем количестве экземпляров. Один экземпляр договора остается в делах нотариальной конторы. Государственная регистрация перехода права собственности от плательщика ренты к получателю осуществляется Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по соответствующему субъекту РФ. В связи с тем, что регистрация права собственности плательщика ренты происходит на основании нотариально удостоверенного договора, она осуществляется в срок, не превышающий трех рабочих дней с момента обращения (ч. 3 ст. 13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Для государственной регистрации сторонами предоставляются следующие документы: заявление о регистрации права собственности; документ, удостоверяющий личность заявителя (оригинал паспорта, иного документа); документ (платежное поручение) об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию (не представляется, если в соответствии с Налоговым кодексом РФ лицо освобождено от уплаты государственной пошлины) — вместо этого предоставляются документы, являющиеся основаниями для предоставления льготы; если договор ренты представляется на регистрацию доверенным лицом от имени кого-либо из сторон договора, доверенность, подтверждающая соответствующие полномочия; правоустанавливающий и правоподтверждающий документы получателя ренты на объект недвижимости (жилое помещение), к которым относятся документ — основание приобретения жилого помещения в собственность (договор купли-продажи, передачи, иной договор), а также свидетельство о государственной регистрации права собственности получателя ренты на жилое помещение, подтверждающее его право; подписанный сторонами договор дарения в трех экземплярах; кадастровый паспорт жилого помещения (в большинстве случаев — не представляется); нотариально удостоверенное согласие супруга получателя ренты, если предмет договора является совместной собственностью супругов; в ряде не так широко распространенных случаев — иные документы. В результате государственной регистрации перехода прав собственности на плательщика ренты Росреестром получателю ренты выдается экземпляр договора ренты, плательщику ренты — экземпляр договора и свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости с обременением.

Правовые проблемы, иски, вытекающие из договора

Среди споров, возникающих в связи с заключением и исполнением договора ренты, объектом которого является недвижимое имущество, наиболее распространенными являются две группы споров. Первая — споры, связанные с предъявлением получателями ренты исков о расторжении договора ренты или договора пожизненного содержания с иждивением в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) плательщиком ренты связанных с выплатой ренты обязательств на основании статей 599 и 605 ГК РФ. Вторая — споры, связанные с предъявлением получателем ренты (иными заинтересованными лицами) исков, связанных с признанием договора ренты недействительным и применением последствий его недействительности или признанием договора ренты ничтожным.

Все названные иски рассматриваются районными судами в порядке искового производства по месту нахождения недвижимого имущества (объекта договора ренты). Подсудность по этой категории гражданских дел является в силу ч. 1 ст. 30 ГПК РФ исключительной и не может быть изменена соглашением сторон. Необходимо отметить, что несмотря на процессуальное равенство сторон, состязательность в гражданском процессе и необходимость для сторон доказывать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, традиционно суды при рассмотрении исков, отнесенных как к первой, так и ко второй группе, придерживаются позиции защиты интересов социально более слабой стороны, которой является как правило получатель ренты.

Важно отметить, что если плательщик ренты при заключении договора не осуществляет предпринимательскую деятельность, его ответственность за неисполнение обязательства по выплате ренты наступает при наличии его вины, отсутствие которой должен доказать плательщик ренты как лицо, нарушившее обязательство (п. 1, 2 ст. 401 ГК РФ). В случае же, если при заключении договора ренты плательщик выступает как лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, его ответственность наступает независимо от вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства и ограничена лишь действием непреодолимой силы, действие которой должен доказать плательщик ренты.