Текущий и капитальный ремонт

Текущий и капитальный ремонт

Текущий и капитальный ремонт — это формы поддержания объекта движимого и недвижимого имущества в соответствии с техническими требованиями заложенными при создании самого объекта.

Основным отличительным признаком капитального ремонта от текущего является цель его проведения. Если текущий ремонт предназначен для поддержания параметров устойчивости и надежности зданий, то капитальный ремонт направлен на восстановление, замену изношенных конструкций (в том числе несущих) или изменение параметров здания.

Что такое текущий ремонт

Текущий ремонт — это работы, которые, как правило, заключаются в устранении мелких повреждений или профилактике серьезных неисправностей, и нужны, чтобы обеспечить безопасную эксплуатацию здания.

• Конкретных перечней документов, подходящих для оформления текущего ремонта в любом здании и любой формы собственности, нет. Некоторые документы предусмотрены законодательством. Например, приемка работ по текущему ремонту в многофункциональном торговом комплексе должна быть отражена в техническом журнале по эксплуатации по утвержденной форме.
• Ряд документов можно разработать самостоятельно (в том числе воспользоваться по аналогии документами, предусмотренными для капитального ремонта).

Какие работы к нему относятся

Текущий ремонт здания — это одна из мер, которые должны приниматься в целях обеспечения надлежащего технического состояния здания, то есть поддержания параметров его устойчивости и надежности, исправности строительных конструкций, систем и сетей инженерно-технического обеспечения и их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной и исполнительной документации (ч. 8 ст. 55.24 ГрК РФ).

К такому ремонту, как правило, относится устранение мелких неисправностей, которые выявляются при повседневной эксплуатации здания, работы по систематическому и своевременному предохранению здания от преждевременного износа. При этом оно практически не выбывает из эксплуатации, а его технические характеристики не меняются (Письмо Минстроя России от 27.02.2018 №7026-АС/08).

В определенных случаях при проведении текущего ремонта может осуществляться замена и (или) восстановление отдельных элементов строительных конструкций здания (за исключением элементов несущих строительных конструкций), элементов систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения этого здания (ч. 8.1 ст. 55.24 ГрК РФ).

Чтобы понять, какие именно работы относятся к текущему ремонту, можно использовать рекомендуемый Перечень основных работ по ремонту жилых зданий, который содержится в Приложении 7 к Положению, утвержденному Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 №312. Полагаем, что этим Перечнем по аналогии можно руководствоваться и в отношении нежилых зданий.

Пример:

• покраска стен, потолков, перил;
• очистка вентиляционных шахт;
• обслуживание подвальных входов;
• восстановление фундамента;
• комплекс работ по восстановлению архитектурных элементов;
• замена стекол в окнах;
• ремонт тамбура и входной группы;
• замена ламп освещения;
• поддержание в работоспособном состоянии систем водоснабжения;
• замена и ремонт электрических щитков;
• обслуживание мусоропроводов и т.д.

Какие документы нужно оформить при его проведении

Перечня документов на все случаи законом не установлено.

Нормативно определены конкретные документы и (или) разработаны их формы для отдельных видов зданий. Например, для учета технического состояния многоквартирного дома составляются журналы осмотра, акты обследования. А для приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме утверждена форма акта (п. 2.1.4 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, Приказ Минстроя России от 26.10.2015 №761/пр).

В зависимости от этапа работ, связанных с текущим ремонтом здания, можно выделить документы, которые составляются:

• перед проведением текущего ремонта и обосновывают его необходимость;
• для проведения текущего ремонта;
• при приемке ремонтных работ;
• для фиксации сведений о проведении текущего ремонта.

Рассмотрим далее подробнее оформление документов при проведении текущего ремонта на примере нежилого здания, находящегося в частной собственности.

Документы, фиксирующие необходимость текущего ремонта

Это документы, которые могут составляться по итогам периодических осмотров здания, проводимых для обеспечения безопасности здания в процессе его эксплуатации (ч. 6, 7, 8 ст. 55.24 ГрК РФ, п. п. 8.2, 9.5 СП 255.1325800.2016).

Составьте такие документы в свободной форме, утвержденной нет. Отразите в них состояние здания, выявленные неисправности, какие работы по текущему ремонту и в какие сроки нужно выполнить.

Можно воспользоваться по аналогии формами документов, которые разработаны для жилых зданий или объектов социального назначения. Например, журналы или акты осмотра здания (п. 2.1.4 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, п. 3.9 ВСН 58-88 (р). Ведомственные строительные нормы).

Кроме того, можно ориентироваться на документы, которые оформляет учреждение, чтобы обосновать необходимость проведения текущего или капитального ремонта основных средств.

Документы, составляемые для проведения ремонта

Если работы выполняет подрядчик, то с ним, как правило, оформляют договор подряда, в котором согласовывают задание на выполнение работ, составляют смету (или иным образом определяют цену работ).

Для случаев, когда текущий ремонт производит собственник здания своими силами, законодательство не предусматривает каких-либо специальных форм документов. Руководствуйтесь внутренними правилами документооборота в вашей организации. А если и ими этот вопрос не урегулирован, то, чтобы у вас были первичные учетные документы, рекомендуем оформить те, которые зафиксируют, в частности, вид работ и расходы на них. Например, составить смету работ с ценами по каждому виду, требуемыми материалами и оборудованием.

Документы, которые оформляются при приемке ремонтных работ

В целях соблюдения требований по ведению бухгалтерского учета, в частности подготовке первичной учетной документации, нужно оформить результат ремонта. Например, актом приемки выполненных работ, который составляется как в случае выполнения работ подрядчиком, так и своими силами. Для этого можно использовать форму N ОС-3 либо разработать свою форму.

В ряде случаев нормативные правовые акты могут предусматривать определенные требования к оформлению приемки работ. Например, в случае проведения текущего ремонта в многофункциональном торговом комплексе приемка должна сопровождаться заполнением технического журнала по эксплуатации по утвержденной форме (п. 10.2 СП 306.1325800.2017. Свод правил).

Документы, которые оформляются при приемке ремонтных работ
В целях соблюдения требований по ведению бухгалтерского учета, в частности подготовке первичной учетной документации, нужно оформить результат ремонта. Например, актом приемки выполненных работ, который составляется как в случае выполнения работ подрядчиком, так и своими силами. Для этого можно использовать форму N ОС-3 либо разработать свою форму.
В ряде случаев нормативные правовые акты могут предусматривать определенные требования к оформлению приемки работ. Например, в случае проведения текущего ремонта в многофункциональном торговом комплексе приемка должна сопровождаться заполнением технического журнала по эксплуатации по утвержденной форме (п. 10.2 СП 306.1325800.2017. Свод правил).

В каких документах отразить сведения о проведенном текущем ремонте здания

Сведения о проведенном текущем ремонте отражаются, в частности:

• в эксплуатационном паспорте здания, который обязана вести служба эксплуатации здания. В паспорте помимо общих сведений о здании и данных о ремонте отражают изменения, которые возникли при эксплуатации здания (п. 3.19, разд. 7 СП 255.1325800.2016). Форма такого паспорта разработана применительно к разным видам зданий. Есть, например, форма эксплуатационного паспорта для многофункциональных торговых комплексов;
• в журнале эксплуатации здания (сооружения), который ведет ответственный за эксплуатацию здания (в частности, собственник, арендатор). Форма для него должна быть утверждена Минстроем России (ч. 1, 5, 6 ст. 55.25 ГрК РФ, п. 1 Положения, утвержденного

Постановлением Правительства РФ от 18.11.2013 №1038). На сегодняшний день форма и требования к ведению журнала не установлены. Однако обязанность его вести все равно есть. Если этого не делать, то, несмотря на отсутствие утвержденной формы, этот факт может быть рассмотрен как нарушение требований Градостроительного кодекса РФ. Такая позиция встречается в судебной практике (Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2017 №17АП-11408/2017-АК).

Поэтому до появления утвержденной формы следует разработать собственную форму журнала и использовать ее. Помимо информации о текущем ремонте журнал должен предусматривать и другие сведения, перечисленные в ч. 5 ст. 55.25 ГрК РФ. В частности, о выполненных работах по техническому обслуживанию здания.

Справочно:

• Время проведения ремонтных работ.

Что такое капитальные ремонт

Капитальный ремонт — это работы по восстановлению технических характеристик здания и улучшению показателей его эксплуатации.

• Для проведения такого ремонта необходимо подготовить проектную документацию. Получать для этого разрешение на строительство и впоследствии разрешение на ввод в эксплуатацию не требуется.
• Если работы вы будете проводить с привлечением сторонней организации, то для этого нужно заключить договор на выполнение таких работ.

Какие работы к нему относятся

Капитальный ремонт здания — это проведение работ по замене и (или) восстановлению (п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ):

1. его строительных конструкций или элементов этих конструкций (кроме несущих);
2. систем и сетей инженерно-технического обеспечения или их элементов;
3. замена отдельных элементов несущих конструкций на аналогичные или те, которые улучшают показатели этих конструкций, а также восстановление этих элементов.

К капитальному ремонту относят восстановление утраченных технических характеристик объекта в целом. При этом в отличие от реконструкции его основные технико-экономические показатели не меняются (Письмо Минстроя России от 27.02.2018 №7026-АС/08).

Как проводится капитальный ремонт здания

Получать разрешительную документацию для проведения капитального ремонта — разрешение на строительство и, следовательно, на ввод объекта в эксплуатацию — не нужно (п. 4.1 ч. 17 ст. 51, ч. 1 ст. 55 ГрК РФ).

В то же время для проведения капитального ремонта потребуется:

1) подготовить документы, которые необходимы для составления проектной документации (ч. 6 ст. 48 ГрК РФ):

• градостроительный план земельного участка;

• результаты инженерных изысканий;

• технические условия, если эксплуатация здания невозможна без подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического присоединения.

Если здание будет ремонтироваться за счет бюджетных средств, то также необходимо составить смету на капитальный ремонт (ч. 12.2 ст. 48 ГрК РФ);

2) обратиться к специализированной организации или ИП (членам СРО) и заключить договор подряда на подготовку проектной документации (ч. 4 ст. 48 ГрК РФ);

3) провести экспертизу проектной документации, если это необходимо. По общему правилу для капитального ремонта такая экспертиза не проводится. Исключение составляют следующие случаи (ч. 3, 3.3 ст. 49 ГрК РФ):

• сметная стоимость капремонта здания подлежит проверке на предмет достоверности ее определения. В этом случае должна быть проведена государственная экспертиза.
Учтите, что сметная стоимость капремонта объектов капитального строительства, не превышающая 10 млн руб., подлежит указанной проверке, если это предусмотрено договором (п. 27(5) Положения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 05.03.2007 №145);

• проведение экспертизы является инициативой застройщика (технического заказчика). В этом случае может быть проведена как государственная, так и негосударственная экспертиза;

4) провести капитальный ремонт здания. На этом этапе необходимо:

• заключить договор строительного подряда с организацией или ИП. По общему правилу они должны быть членами саморегулируемой организации (ч. 2 ст. 52 ГрК РФ).
Обратите внимание: если договор о капитальном ремонте заключен с иным лицом (договор субподряда), а не с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания (сооружения), региональным оператором (договоры генерального подряда), то работы могут выполнять организации или ИП, которые не являются членами саморегулируемых организаций (Письмо Минстроя России от 10.09.2018 N 41067-ОГ/02);

• подготовить земельный участок и здание к проведению работ и передать лицу, которое будет проводить ремонт, результаты инженерных изысканий и проектную документацию (ч. 4 ст. 52 ГрК РФ);

• проводить строительный контроль в процессе капремонта здания и извещать органы государственного строительного надзора о каждом случае возникновения аварийной ситуации в здании (ч. 1, 3 ст. 53 ГрК РФ).