ВС РФ: Запрещено начислять проценты после продажи заложенной квартиры

Верховный суд напомнил: обязательства по ипотеке прекращаются после продажи квартиры

Верховный суд РФ рассмотрел спор между банком и заемщиками, касающийся взыскания дополнительных процентов по ипотечному кредиту после продажи заложенной квартиры.

Ситуация началась в апреле 2016 года, когда заемщики оформили ипотечный кредит на покупку квартиры. Из-за ухудшения финансового положения они прекратили своевременно вносить платежи, и банк обратился в суд. В мае 2020 года суд первой инстанции взыскал с заемщиков более 2 миллионов рублей основного долга, около 100 тысяч рублей процентов и почти 70 тысяч рублей неустойки. Также было принято решение об обращении взыскания на заложенное жилье через продажу с торгов по начальной цене 2 448 000 рублей, что превышало сумму долга.

В мае 2021 года квартира была реализована, однако сведения о точной цене продажи не разглашаются. Несмотря на это, в 2022 году банк подал новый иск, требуя дополнительно 335 тысяч рублей процентов, начисленных за период с января 2020 по август 2021 года. Позднее сумма требований была снижена до 129 тысяч рублей. Банк ссылался на то, что средства, вырученные от продажи недвижимости, не покрыли всех обязательств заемщиков.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, посчитав, что обязательства прекратились. Однако суд апелляционной инстанции поддержал позицию банка, указав, что начисление процентов после продажи имущества возможно. Кассационный суд оставил это решение без изменения.

Заемщики, в свою очередь, настаивали, что после реализации заложенной квартиры их обязательства перед банком прекратились, и указали на возможный пропуск срока исковой давности. Они утверждали, что вырученных средств было достаточно для полного погашения долга, включая проценты.

Позиция Верховного суда

Верховный суд РФ отметил, что суд апелляционной инстанции допустил существенные процессуальные нарушения. В частности, не были установлены важные обстоятельства — какая именно сумма была получена от продажи квартиры, хватило ли её для покрытия всей задолженности, и куда были направлены остатки средств, если они имелись.

Суд указал, что в силу пункта 5 статьи 61 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при продаже ипотечного жилья физического лица, предоставленного в обеспечение возврата кредита, все обязательства заемщика прекращаются, даже если вырученные средства не покрывают всю задолженность. Это правило защищает интересы граждан и исключает дальнейшее взыскание по обязательствам, обеспеченным ипотекой.

Поскольку апелляционный суд не выяснил, была ли сумма, полученная от реализации недвижимости, достаточной для погашения долга, дело было направлено Верховным судом на новое рассмотрение.

Вывод

Решение по делу № 4-КГ24-68-К1 подчеркивает важную правовую позицию: при продаже ипотечного жилья обязательства заемщика перед банком прекращаются, даже если вырученных средств недостаточно для полного расчета, при условии, что жилье приобреталось именно в целях его последующего использования как места проживания. Суды обязаны тщательно проверять все обстоятельства реализации заложенного имущества и движения денежных средств.

Справочно: ипотечный юрист.

• Консультация
• Новости законодательства