КС РФ разрешил пересматривать архивную кадастровую стоимость

КС РФ разрешил пересматривать архивную кадастровую стоимость: что изменилось для собственников недвижимости

Конституционный Суд Российской Федерации принял важное постановление, которое существенно меняет подход к оспариванию архивной кадастровой стоимости объектов недвижимости. Постановлением от 14 июля 2026 года № 48-П суд признал не соответствующей Конституции часть положений статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», поскольку действующее регулирование лишало добросовестных граждан возможности защитить свои права при начислении налогов.

Решение имеет большое практическое значение для собственников земельных участков, квартир, домов, нежилых помещений и иной недвижимости, кадастровая стоимость которой использовалась для расчета земельного налога или налога на имущество физических лиц.

Что такое архивная кадастровая стоимость

Архивной считается кадастровая стоимость, которая уже утратила актуальность в связи с проведением новой государственной кадастровой оценки, но продолжает использоваться при расчете налогов за предыдущие налоговые периоды.

Именно такая ситуация нередко возникала после получения налоговых уведомлений. Несмотря на то что кадастровая стоимость уже была заменена новой, налог за прошлые годы продолжал рассчитываться исходя из прежней, зачастую значительно завышенной оценки.

В чем заключалась проблема

До обращения в суд гражданин обязан был сначала обратиться в бюджетное учреждение субъекта РФ с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

Однако статья 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусматривала 6 (шестимесячный) срок для подачи такого заявления, который исчислялся с даты, по состоянию на которую определена рыночная стоимость объекта.

На практике это приводило к тому, что срок истекал задолго до того, как собственник вообще узнавал о завышенной налоговой базе.

Нередко налоговое уведомление приходило спустя год или даже позже после проведения кадастровой оценки. К этому моменту административный порядок был уже недоступен, а обратиться непосредственно в суд также было невозможно, поскольку обязательный внесудебный порядок считался несоблюденным.

Обстоятельства дела

Поводом для обращения в Конституционный Суд стали жалобы двух граждан.

В первом случае кадастровая стоимость земельных участков составляла около 9 млн рублей, тогда как, по данным независимой оценки, их рыночная стоимость не превышала 514 500 рублей.

Во втором случае кадастровая стоимость объекта недвижимости составляла более 53 млн рублей при рыночной стоимости около 1,4 млн рублей.

Несмотря на столь существенную разницу, бюджетные учреждения отказались рассматривать заявления из-за пропуска шестимесячного срока, а суды отказали в судебной защите.

Позиция Конституционного Суда

Конституционный Суд отметил, что законодательство исходит из приоритета рыночной стоимости объекта недвижимости перед кадастровой.

Если кадастровая стоимость существенно превышает рыночную, именно это влияет на размер налоговых обязательств гражданина.

При этом государство обязано обеспечить эффективный механизм судебной защиты.

Суд пришел к выводу, что действующий порядок фактически лишал добросовестного налогоплательщика возможности восстановить свои права исключительно потому, что он объективно не мог узнать о нарушении в течение установленного шестимесячного срока.

Такое регулирование признано противоречащим статьям 19, 35, 45, 46, 55 и 57 Конституции Российской Федерации.

Что изменилось после постановления КС РФ

До внесения изменений в законодательство Конституционный Суд установил временные правила. Теперь добросовестный налогоплательщик вправе обратиться в уполномоченное бюджетное учреждение:

• в течение одного года;
• со дня, когда ему стало или должно было стать известно о налоговых последствиях применения завышенной кадастровой стоимости;
• в том числе со дня получения налогового уведомления.

Именно этот срок теперь применяется вместо прежнего шестимесячного ограничения.

За какой период можно пересчитать налог

Конституционный Суд также определил пределы применения новой кадастровой стоимости.

Если рыночная стоимость будет установлена, она применяется при определении налоговой базы на 1 января соответствующего предшествующего года, но не более чем за три года, предшествующих году подачи заявления.

Таким образом, налогоплательщик получает возможность вернуть часть излишне уплаченного налога за предыдущие периоды при соблюдении условий, установленных постановлением КС РФ.

Кого касается постановление

Позиция Конституционного Суда распространяется прежде всего на:

• физических лиц;
• собственников квартир;
• владельцев жилых домов;
• собственников земельных участков;
• владельцев гаражей;
• собственников иной недвижимости, налоговая база по которой определяется исходя из кадастровой стоимости.

При этом постановление касается именно добросовестных налогоплательщиков, которые ранее объективно не могли воспользоваться предусмотренной законом процедурой.

Какие нормы признаны неконституционными

Конституционный Суд признал не соответствующей Конституции статью 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в той части, в которой она не исключала ситуацию полной утраты права на пересмотр архивной кадастровой стоимости.

Одновременно производство по вопросу проверки части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ было прекращено, поскольку сама по себе эта норма права граждан не нарушала.

Что делать собственнику недвижимости

Если налог рассчитан исходя из явно завышенной кадастровой стоимости, рекомендуется:

• проверить кадастровую стоимость объекта на соответствующую дату;
• определить рыночную стоимость посредством независимой оценки;
• проанализировать дату получения налогового уведомления;
• обратиться в уполномоченное бюджетное учреждение субъекта РФ с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной;
• при необходимости обжаловать принятое решение в судебном порядке.

Важно учитывать, что постановление Конституционного Суда устанавливает специальные временные правила только до внесения соответствующих изменений в законодательство.

Практическое значение решения

Постановление № 48-П устраняет ситуацию, при которой гражданин фактически лишался права на судебную защиту исключительно из-за особенностей процедуры.

Теперь срок обращения начинает исчисляться не с даты проведения оценки, которая зачастую неизвестна собственнику, а с момента, когда он узнал о реальных налоговых последствиях применения кадастровой стоимости.

Это существенно повышает уровень защиты прав собственников недвижимости и соответствует конституционному принципу справедливого налогообложения.

• Новости законодательства