Инвестиционная стоимость

Что такое инвестиционная стоимость

Инвестиционная стоимость – это стоимость объекта недвижимости, ценных бумаг, бизнеса или иного актива, определяемая исходя из индивидуальных интересов и целей конкретного инвестора. В отличие от рыночной стоимости, которая формируется на основе объективных рыночных условий, инвестиционная стоимость учитывает стратегические приоритеты, планы и финансовые возможности инвестора.

Законодательное регулирование инвестиционной стоимости

В российском праве понятие инвестиционной стоимости используется в сфере оценки недвижимости, бизнеса и других активов. Основные нормативные акты, регулирующие данный вопрос:

• Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» – определяет понятие оценочной стоимости, принципы и методы оценки.
• Федеральные стандарты оценки (ФСО 1, 2, 3) – устанавливают методику определения различных видов стоимости, включая инвестиционную.
• Гражданский кодекс РФ (ГК РФ), статья 424 – регламентирует договорные условия по определению стоимости имущества в сделках.
• Закон РФ от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации» – регулирует инвестиционную деятельность и определяет основные принципы оценки инвестиционных проектов.

Отличие инвестиционной стоимости от рыночной стоимости

Инвестиционная стоимость отличается от рыночной стоимости тем, что она не является объективной и общепринятой величиной, а зависит от:

1. Индивидуальных ожиданий инвестора – например, если один инвестор ожидает рост цен на недвижимость в районе, он может оценивать объект выше среднего уровня рынка.
2. Финансового положения инвестора – компания с доступом к дешевому финансированию может позволить себе более высокую цену.
3. Стратегии использования актива – инвестиционная стоимость будет выше, если объект может быть использован в рамках перспективного проекта.

Применение инвестиционной стоимости

Инвестиционная стоимость используется в следующих случаях:

• Оценка целесообразности вложений в недвижимость, бизнес, акции и другие активы.
• Определение стоимости объектов для принятия управленческих решений.
• Анализ эффективности инвестиционных проектов.
• Оценка залоговой стоимости активов при кредитовании.

Судебная практика по вопросам инвестиционной стоимости

Судебная практика по вопросам инвестиционной стоимости в основном связана со спорами об оценке активов, установлении справедливой цены в сделках и рассмотрении дел о недостоверной оценке имущества. Например:

• Определение инвестиционной стоимости: В судебной практике нередко рассматриваются дела, где требуется установление инвестиционной стоимости, особенно в контексте оценки имущества, использования его в рамках инвестиционных проектов или в случае ликвидации предприятия. Например, дело № А40-20614/10-128-260, где арбитражный суд уточнял подходы к расчету стоимости объектов недвижимости для определения их инвестиционной стоимости в рамках оценки бизнеса.
• Применение инвестиционной стоимости при определении рыночной стоимости имущества: В деле № А56-41875/2007 суд рассматривал вопрос оценки недвижимости с учетом инвестиционной стоимости как составной части общей рыночной стоимости, что влияет на решение о размере компенсации при изъятии собственности.
• Разногласия в оценке инвестиционной стоимости в арбитражных судах: В деле № А41-44524/16 о расчете инвестиционной стоимости компания оспаривала решение эксперта, утверждая, что оценка инвестиционной стоимости не была учтена должным образом, что в конечном итоге привело к пересмотру арбитражным судом первоначального решения и внесению изменений в размер компенсации.
• Кассационные жалобы по вопросам оценки инвестиционной стоимости: Судебные решения в делах, касающихся инвестиционной стоимости, часто подвергаются кассационному пересмотру. Например, в деле № А56-53059/2018 кассационная инстанция пересматривала решение нижестоящих судов о несоответствии методов оценки инвестиционной стоимости действующим стандартам.

Досудебный порядок решения споров

Перед обращением в суд по вопросам инвестиционной стоимости рекомендуется:

1. Провести независимую оценку актива с привлечением лицензированного оценщика.
2. Попытаться урегулировать спор путем переговоров.
3. Направить претензию заинтересованной стороне с требованием пересмотра стоимости.

Если досудебное урегулирование не дало результатов, можно обратиться в арбитражный суд с исковым заявлением о защите своих интересов.

Заключение

Инвестиционная стоимость – это важный инструмент в сфере оценки активов и принятия решений об инвестициях. Она отражает субъективные ожидания инвестора и может существенно отличаться от рыночной стоимости. Для защиты своих прав при возникновении споров по вопросам инвестиционной стоимости следует обращаться к профессиональным оценщикам и, при необходимости, в судебные инстанции.

• Словарь терминов