Риски договора аренды

Риски договора аренды

Договор аренды регулирует передачу имущества во временное владение или пользование за плату. На практике споры возникают не только из-за задолженности по аренде, но и вследствие неточного описания объекта, порядка оплаты коммунальных расходов, условий ремонта, досрочного расторжения и возврата имущества.

Перед подписанием договора необходимо проверить полномочия арендодателя, состояние имущества и условия, при которых стороны смогут изменить или прекратить арендные отношения.

Основные риски договора аренды

1. Договор заключен с лицом, не имеющим права сдавать имущество

Право передавать имущество в аренду принадлежит собственнику либо лицу, уполномоченному собственником или законом. Если договор подписывает представитель, необходимо проверить доверенность и объем его полномочий.

При аренде недвижимости следует получить актуальную выписку из ЕГРН и проверить:

• кто является собственником;
• имеются ли долевые собственники;
• зарегистрированы ли залог, арест или иные обременения;
• не передан ли объект другому арендатору;
• требуется ли согласие супруга, залогодержателя или иного лица.

Заключение договора с неуполномоченным лицом может привести к невозможности пользоваться объектом, требованиям собственника об освобождении помещения и убыткам арендатора.

2. Объект аренды описан недостаточно точно

В договоре должны содержаться сведения, позволяющие определенно установить передаваемое имущество. Для недвижимости обычно указываются адрес, площадь, этаж, номер помещения и кадастровый номер.

Если арендуется только часть помещения, желательно приложить план с обозначением передаваемой площади.

Неопределенность предмета договора создает риск признания договора незаключенным либо возникновения спора о том, какое именно имущество было передано арендатору. Требования к определению объекта аренды предусмотрены статьей 607 ГК РФ.

3. Отсутствует акт приема-передачи

Передача имущества должна подтверждаться актом. В нем необходимо зафиксировать:

• дату фактической передачи;
• техническое состояние объекта;
• имеющиеся повреждения и недостатки;
• перечень оборудования и мебели;
• показания счетчиков;
• количество переданных ключей;
• фотографии помещения.

При отсутствии подробного акта арендатору будет сложно доказать, что повреждения существовали до начала аренды. Арендодатель, в свою очередь, может столкнуться с невозможностью подтвердить ухудшение состояния имущества.

4. Скрытые недостатки имущества

Арендодатель отвечает за недостатки имущества, которые препятствуют его использованию, даже если при заключении договора он о них не знал. Исключение составляют недостатки, которые были оговорены, заранее известны арендатору либо могли быть обнаружены при осмотре.

В договоре следует установить порядок уведомления о недостатках, сроки их устранения и последствия невозможности использовать имущество. В зависимости от обстоятельств арендатор может потребовать устранить недостатки, уменьшить арендную плату, возместить расходы или расторгнуть договор.

5. Неопределенный состав арендных платежей

В договоре необходимо разделить:

• постоянную арендную плату;
• коммунальные платежи;
• эксплуатационные расходы;
• плату за содержание общих помещений;
• охрану, парковку и уборку;
• расходы на интернет и связь;
• налоги и иные обязательные платежи.

Следует указать, входят ли такие расходы в арендную плату либо оплачиваются отдельно, по каким тарифам они рассчитываются и какими документами подтверждаются.

Арендатор обязан своевременно вносить установленную договором арендную плату. Недостаточно четкий порядок расчета может привести к начислению дополнительных платежей и образованию задолженности.

6. Неконтролируемое повышение арендной платы

Риск для арендатора возникает, если арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер платы без ограничений.

В договоре рекомендуется установить:

• периодичность изменения платы;
• максимальный размер повышения;
• основания индексации;
• срок предварительного уведомления;
• конкретный индекс или формулу расчета.

Формулировки вроде «арендодатель вправе изменить плату в любое время» создают существенную неопределенность и могут сделать дальнейшее использование помещения экономически невыгодным.

7. Неясное распределение обязанностей по ремонту

По общему правилу капитальный ремонт выполняет арендодатель, а текущий ремонт и содержание имущества осуществляет арендатор, если договором не установлено иное.

Однако стороны вправе изменить это распределение. Поэтому необходимо отдельно определить:

• что относится к текущему и капитальному ремонту;
• кто устраняет аварии и неисправности;
• кто ремонтирует инженерные сети;
• кто оплачивает замену оборудования;
• требуется ли согласование ремонтных работ;
• можно ли зачесть расходы арендатора в счет арендной платы.

Без таких условий стороны могут спорить о характере ремонта и обязанности возмещать расходы.

8. Ограничения на использование имущества

Арендатор обязан использовать имущество в соответствии с условиями договора и его назначением.

Необходимо заранее проверить, можно ли использовать помещение для предполагаемой деятельности. Значение могут иметь:

• назначение помещения;
• разрешенное использование земельного участка;
• требования пожарной безопасности;
• санитарные ограничения;
• режим работы здания;
• возможность размещения вывески;
• доступ посетителей;
• допустимая электрическая мощность;
• наличие лицензий и специальных разрешений.

Если деятельность арендатора не соответствует назначению объекта или условиям договора, арендодатель может потребовать устранить нарушение либо расторгнуть договор.

9. Риск невозможности досрочно выйти из договора

При заключении долгосрочной аренды арендатор может утратить потребность в помещении, но не иметь права отказаться от договора в одностороннем порядке.

Рекомендуется предусмотреть право досрочного отказа с письменным уведомлением, например за один или несколько месяцев. Также следует определить:

• дату прекращения обязательств;
• необходимость выплаты компенсации;
• судьбу обеспечительного платежа;
• порядок окончательных расчетов;
• срок освобождения помещения.

Арендодателю, напротив, важно установить основания для расторжения при просрочке оплаты, использовании имущества не по назначению, повреждении объекта или неоднократном нарушении условий договора.

10. Автоматическое продление договора

Если после окончания срока арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает, договор в предусмотренных законом случаях может возобновиться на неопределенный срок.

Договор на неопределенный срок может быть прекращен путем уведомления другой стороны с соблюдением установленного законом или договором срока. Общие правила о сроке аренды закреплены статьей 610 ГК РФ.

Чтобы избежать неопределенности, в договоре следует установить:

• происходит ли автоматическое продление;
• на какой срок продлевается договор;
• когда сторона должна заявить об отказе;
• изменяются ли условия и размер платы.

11. Условия о субаренде

По общему правилу передача имущества в субаренду требует согласия арендодателя.

В договоре необходимо определить:

• допускается ли субаренда;
• требуется ли отдельное письменное согласие;
• кому может быть передано имущество;
• можно ли передавать часть помещения;
• сохраняет ли арендатор ответственность перед арендодателем;
• прекращается ли субаренда при прекращении основного договора.

Необходимо учитывать, что срок субаренды не может превышать срок основного договора аренды.

12. Обеспечительный платеж не возвращается

Договор может предусматривать обеспечительный платеж, который используется для покрытия задолженности, ущерба, неустойки или иных обязательств арендатора.

Риск возникает, если в договоре не определены:

• назначение платежа;
• основания его удержания;
• срок возврата;
• порядок зачета;
• обязанность восполнить использованную сумму;
• возможность зачесть платеж за последний месяц аренды.

Формулировка о безусловной невозвратности обеспечительного платежа может привести к спору, особенно если арендатор исполнил обязательства и возвратил имущество без повреждений.

13. Чрезмерные штрафы и неустойки

Договор может устанавливать неустойку за просрочку оплаты, несвоевременное освобождение помещения, нарушение назначения объекта или невыполнение ремонта.

Необходимо оценить соразмерность ответственности обеих сторон. Рискованными являются условия, при которых ответственность арендатора существенно выше ответственности арендодателя либо штраф начисляется одновременно за несколько нарушений, фактически имеющих одно основание.

Также следует проверить, вправе ли арендодатель ограничить доступ в помещение, отключить коммунальные услуги или удерживать имущество арендатора. Подобные меры должны соответствовать закону и условиям договора.

14. Не согласована судьба улучшений

Во время аренды арендатор может произвести ремонт, перепланировку, установить оборудование или иным образом улучшить имущество.

До начала работ необходимо письменно определить:

• требуется ли согласие арендодателя;
• какие работы допустимы;
• кто согласовывает перепланировку;
• являются ли улучшения отделимыми;
• возмещает ли арендодатель стоимость неотделимых улучшений;
• обязан ли арендатор восстановить первоначальное состояние объекта.

Без предварительного согласования арендатор рискует не получить компенсацию и понести расходы на демонтаж или восстановление помещения.

15. Продажа арендованного имущества

Переход права собственности на переданное в аренду имущество сам по себе не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Новый собственник, как правило, становится арендодателем на прежних условиях.

Однако арендатору важно убедиться, что договор заключен надлежащим образом, а при необходимости зарегистрирован. Иначе могут возникнуть сложности с противопоставлением аренды новому собственнику.

16. Отсутствие государственной регистрации

Для отдельных договоров аренды недвижимости законом предусмотрена государственная регистрация. Требования зависят от вида объекта, срока и характера договора.

Отсутствие необходимой регистрации может повлиять на действие договора в отношениях с третьими лицами, включая нового собственника или залогодержателя. До подписания договора необходимо проверить, требуется ли его регистрация и какая сторона обязана подать документы.

17. Несвоевременный возврат имущества

После прекращения договора арендатор обязан возвратить имущество в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа либо в состоянии, определенном договором.

Возврат необходимо оформить актом. До его подписания могут продолжать начисляться арендная плата или плата за фактическое пользование имуществом.

В акте возврата следует зафиксировать:

• дату освобождения объекта;
• состояние имущества;
• отсутствие или наличие повреждений;
• показания счетчиков;
• передачу ключей;
• отсутствие взаимных претензий либо перечень выявленных недостатков.

18. Одностороннее подписание акта возврата

Иногда одна из сторон уклоняется от приемки помещения и подписания акта. В договоре желательно предусмотреть порядок одностороннего возврата:

• письменное уведомление о готовности передать объект;
• дату и место осмотра;
• порядок передачи ключей;
• составление одностороннего акта;
• проведение фото- или видеофиксации;
• направление документов другой стороне.

Это позволит подтвердить фактическое прекращение пользования и снизить риск дальнейшего начисления платежей.

Риски арендатора

Для арендатора наиболее опасны:

• заключение договора с неуполномоченным лицом;
• невозможность использовать объект по назначению;
• скрытые недостатки имущества;
• неограниченное повышение арендной платы;
• дополнительные коммунальные и эксплуатационные расходы;
• отсутствие права на досрочный отказ;
• потеря обеспечительного платежа;
• отказ в компенсации произведенных улучшений;
• досрочное расторжение договора по инициативе арендодателя.

До заключения договора арендатору следует проверить правоустанавливающие документы, техническое состояние объекта и экономическую обоснованность всех платежей.

Риски арендодателя

Основными рисками арендодателя являются:

• задолженность по арендной плате;
• повреждение или утрата имущества;
• использование объекта не по назначению;
• незаконная перепланировка;
• передача помещения в субаренду без согласия;
• претензии третьих лиц из-за деятельности арендатора;
• отказ арендатора освобождать помещение;
• невозможность взыскать убытки из-за недостатков акта приема-передачи;
• необходимость возмещать несогласованные улучшения.

Для снижения рисков арендодателю необходимо подробно определить ответственность арендатора, порядок контроля состояния объекта, основания удержания обеспечительного платежа и процедуру досрочного расторжения.

Как снизить риски по договору аренды

Перед подписанием договора рекомендуется:

1. Проверить собственника имущества и полномочия подписанта.
2. Точно описать объект аренды и приложить его план.
3. Составить подробный акт приема-передачи с фотографиями.
4. Разделить арендную плату, коммунальные и эксплуатационные расходы.
5. Установить порядок и пределы повышения арендной платы.
6. Определить обязанности по текущему и капитальному ремонту.
7. Согласовать порядок досрочного расторжения.
8. Установить условия возврата обеспечительного платежа.
9. Урегулировать субаренду, улучшения и перепланировку.
10. Описать процедуру возврата имущества и подписания итогового акта.

Универсальный шаблон договора не учитывает характеристики конкретного объекта, деятельность арендатора и фактические договоренности сторон. До подписания договор необходимо проверить с учетом интересов арендодателя или арендатора, предполагаемого срока аренды и возможных последствий досрочного прекращения отношений.

• Правовой журнал