Сервитут: что такое, публичный, частный, оформление

Словарь терминов

Выберите букву

Все
А
Б
В
Г
Д
Е
Ж
З
И
К
Л
М
Н
О
П
Р
С
Т
У
Ф
Х
Ц
Ч
Ш
Э
Ю
Я

Сервитут

Оглавление

Что такое сервитут

Сервитут — это право ограниченного пользования чужим земельным участком или другим недвижимым имуществом. Сервитут устанавливается для удовлетворения определенных нужд лица, не являющегося собственником данного имущества.

Сервитут должен быть как можно менее обременительным для использования земельного участка, в отношении которого он установлен (п. 8 ст. 23 ЗК РФ).
Сервитут сохраняется при разделе, объединении, перераспределении или выделе обремененных участков в отношении образованных участков (п. 5 ст. 11.8 ЗК РФ). По общему правилу сервитут не прекращается и при переходе прав на обремененный земельный участок (п. 1 ст. 275 ГК РФ, п. 6 ст. 23 ЗК РФ).

Виды сервитутов

Есть два вида сервитутов: публичный и частный.

Личный сервитут
- Устанавливается в пользу конкретного лица и прекращается с его смертью или ликвидацией юридического лица.
Публичный сервитут
- Устанавливается в интересах неограниченного круга лиц или для обеспечения общественных нужд, таких как доступ к водоему или прокладка коммуникаций.

Публичный сервитут обеспечивает интересы государства, местного самоуправления или местного населения (п. 2 ст. 23 ЗК РФ). Например, попасть на общественный пляж можно только через ваш участок. В таком случае он может быть обременен правом прохода (проезда) к этому пляжу.

Этим публичный сервитут отличается от частных сервитутов, которые устанавливаются в интересах конкретных лиц. Например, у вашего участка нет выхода к дороге общего пользования и попасть на нее вы можете только через участок, который находится рядом. В таком случае могут быть основания предоставить вам право проезжать по земле вашего соседа.

Срок частного сервитута определяется по соглашению сторон (п. 7 ст. 23 ЗК РФ). Если участок, обременяемый сервитутом, взят в аренду или в безвозмездное пользование у государства или муниципалитета, этот срок не может превышать срок самой аренды (безвозмездного пользования) (п. 4 ст. 39.24 ЗК РФ).

Срок публичного сервитута определяется уполномоченным органом и указывается в решении о его установлении (п. 7 ст. 23 ЗК РФ).

Есть отдельный вид публичных сервитутов, которые устанавливаются в специальном порядке по ходатайству отдельных лиц, к примеру, для строительства линейных объектов ЖКХ.

Примеры сервитутов

Проход или проезд через чужой участок: Например, если участок А не имеет доступа к дороге, может быть установлен сервитут на участке B, позволяющий проход или проезд.
Использование части здания: Например, если технические коммуникации здания А проходят через здание B.
Водопользование: Например, право проводить воду через соседний участок.

Установление частного и публичного сервитута

Частный сервитут (сервитут) можно установить по соглашению сторон или через суд, если собственник соседнего участка не согласен на заключение соглашения (п. 3 ст. 274 ГК РФ).

Публичный сервитут может установить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, если необходимо удовлетворить государственные (муниципальные) интересы или нужды местного населения (п. 2 ст. 23 ЗК РФ). Например, для обеспечения свободного доступ граждан к водному объекту общего пользования (пп. 1 п. 4 ст. 23 ЗК РФ).

Для установления публичного сервитута исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает соответствующее решение (п. 2 ст. 23 ЗК РФ).

В границах публичного сервитута может находиться как земельный участок, так и его часть (Письмо Минэкономразвития России от 31.07.2019 №Д23и-25919).

По общему правилу сервитуты подлежат госрегистрации согласно Закону о государственной регистрации недвижимости. Сведения о публичных сервитутах вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (п. 3 ст. 274 ГК РФ, п. 17 ст. 23 ЗК РФ, ст. 52 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Обратите внимание: в случае установления публичного сервитута на земельный участок запись об ограничении (обременении) — госрегистрации сервитута — в реестр прав на недвижимость ЕГРН не вносится.

Публичный сервитут не подлежит госрегистрации в реестре прав на недвижимость ЕГРН. Часть земельного участка, на которую распространяется публичный сервитут, также не вносится в кадастр недвижимости ЕГРН. В реестр границ ЕГРН вносятся сведения об установлении публичного сервитута (см. Письмо Росреестра от 25.03.2019 №01-02960-ГЕ/19 (Приложение к Письму Росреестра от 04.06.2019 №01-05327-ГЕ/19), Письмо Минэкономразвития России от 31.07.2019 №Д23и-25919).

Плата за сервитут

По общему правилу правообладатель земельного участка, обремененного частным сервитутом, может требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых данный сервитут установлен (п. 5 ст. 274 ГК РФ, п. 12 ст. 23 ЗК РФ).

Плата за него может быть единовременной или периодической (п. 12 Обзора о сервитутах, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017). Впоследствии стороны могут изменить ее по соглашению или через суд (см. Позицию Верховного Суда РФ).

По общему правилу, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его правообладатель также вправе требовать от установивших его органа государственной власти или органа местного самоуправления соразмерную плату (п. 13 ст. 23 ЗК РФ).

Как установить плату за сервитут

Размер платы за частный сервитут (сервитут) определяют:

по соглашению сторон (п. 4 ст. 421 ГК РФ);
решением суда, если стороны не смогли договориться сами (п. п. 3, 5 ст. 274 ГК РФ, п. 10 Обзора о сервитутах, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017);
нормативными правовыми актами для некоторых случаев (например, п. 11 ст. 39.20, п. 2 ст. 39.25 ЗК РФ).

Плату за публичный сервитут можно установить решением об установлении публичного сервитута, соглашением о его осуществлении или через суд (пп. 9 п. 4 ст. 39.43, пп. 8 п. 1, п. 12 ст. 39.47, п. 2 ст. 39.50, п. 14 ст. 23 ЗК РФ).

Можно ли установить безвозмездный сервитут

Право собственника (правообладателя) обремененного участка на получение платы предусмотрено законодательством (п. 5 ст. 274 ГК РФ, п. п. 12, 13 ст. 23 ЗК РФ). Однако он может согласиться и на безвозмездный сервитут (п. 4 ст. 421 ГК РФ; также об этом праве собственника упоминается в п. 12 Обзора о сервитутах, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017).

Однако, если сервитут устанавливает суд, он должен определить размер платежей, если только собственник обременяемого участка не согласен на безвозмездное пользование (п. 12 Обзора о сервитутах, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017).

Представляется, что безвозмездный сервитут не является дарением, поскольку не предполагает передачу самой вещи, то есть перехода права собственности или права требования (п. 1 ст. 572 ГК РФ). Сервитут — это право на вещь, а не право требования (п. 1 ст. 216 ГК РФ). Поэтому коммерческие организации также вправе устанавливать безвозмездный сервитут.

Публичный сервитут, не приводящий к существенным затруднениям использования земельного участка, должен быть безвозмездным (п. 13 ст. 23 ЗК РФ). Кроме того, предусмотрены случаи, когда публичный сервитут может быть только безвозмездным (п. 6 ст. 39.46 ЗК РФ). Например, только безвозмездным может быть публичный сервитут, установленный в отношении участка, правообладатель которого является стороной договора о подключении (технологическом присоединении) к сетям инженерно-технического обеспечения (в целях исполнения которого данный сервитут и был установлен) (пп. 3 п. 6 ст. 39.46 ЗК РФ).

Порядок прекращения частного сервитута на земельный участок

Частный сервитут (сервитут) прекращается с истечением срока, на который он был установлен (п. 7 ст. 23 ЗК РФ).

Кроме того, он прекратится, если (п. 1 ст. 48 ЗК РФ):

стороны договорились о прекращении сервитута и заключили соответствующее соглашение (п. 1 ст. 450 ГК РФ);
отпали основания, на которых он был установлен. В этом случае собственник обремененного участка может потребовать прекратить сервитут (п. 1 ст. 276 ГК РФ). Если не получится урегулировать вопрос соглашением, обращайтесь в суд. Требование в суд может заявить также собственник участка, для использования которого сервитут установлен (п. 6 Обзора о сервитутах, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017);
обремененный участок не может использоваться по целевому назначению из-за сервитута. В этом случае для прекращения сервитута собственнику обремененного участка нужно обратиться в суд (п. 2 ст. 276 ГК РФ).

По общему правилу прекращение сервитута подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ, ч. 3 и 6 ст. 1 Закона о регистрации недвижимости).

Порядок прекращения публичного сервитута на земельный участок

Публичный сервитут прекращается, в частности, с истечением срока, на который он был установлен (п. 7 ст. 23, п. 3 ст. 48 ЗК РФ).

Если отсутствуют общественные нужды, для которых был установлен публичный сервитут, по общему правилу он также может быть прекращен:

уполномоченным органом — посредством принятия акта об отмене сервитута (п. 2 ст. 48 ЗК РФ);
судом (в результате оспаривания решения или бездействия вышеуказанного уполномоченного органа).

Правообладатель вправе требовать прекращения публичного сервитута в судебном порядке по основаниям, приведенным в п. 6 ст. 48 ЗК РФ. Один из примеров — нарушение порядка установления публичного сервитута.

Публичный сервитут, установленный в отдельных целях, может быть прекращен по решению уполномоченного органа и по другим основаниям (п. 4 ст. 48 ЗК РФ).

Справочно:

Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter

Подпишитесь на соцсети

Публикуем обзор статьи, как только она выходит. Отдельно информируем о важных изменениях закона.

Получайте статьи почтой

Присылаем статьи пару раз в месяц. Подписываясь, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности.