Жилищное законодательство

Жилищное законодательство

Жилищное законодательство Российской Федерации — это система нормативных правовых актов, регулирующих жилищные отношения: возникновение и осуществление прав на жилые помещения, пользование жильём, управление многоквартирными домами, содержание общего имущества, предоставление коммунальных услуг и защиту жилищных прав граждан и организаций.

Основным нормативным актом является Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ (ЖК РФ). Вместе с ним применяются Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, федеральные законы, постановления Правительства РФ и нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации.

Жилищное законодательство регулирует не только отношения собственников квартир и нанимателей жилья, но и деятельность управляющих организаций, товариществ собственников жилья, жилищных кооперативов, ресурсоснабжающих организаций и органов государственной власти.

Что такое жилищное законодательство

Понятие жилищного законодательства раскрывается в статье 5 ЖК РФ. Оно представляет собой совокупность нормативных правовых актов, содержащих нормы жилищного права и принятых в пределах компетенции соответствующих органов.

В соответствии со статьёй 4 ЖК РФ жилищное законодательство регулирует отношения, возникающие в связи с:

• возникновением, осуществлением, изменением и прекращением прав владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
• пользованием жилыми помещениями частного жилищного фонда;
• пользованием общим имуществом собственников помещений в многоквартирных домах;
• отнесением помещений к жилым и исключением их из жилищного фонда;
• учётом жилищного фонда;
• содержанием и ремонтом жилых помещений;
• переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирных домах;
• управлением многоквартирными домами;
• созданием и деятельностью товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов;
• предоставлением коммунальных услуг;
• внесением платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
• осуществлением государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля.

Перечень жилищных отношений, установленный статьёй 4 ЖК РФ, охватывает как частные имущественные интересы граждан, так и публичное регулирование использования жилищного фонда.

Например, собственник квартиры вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Однако использование помещения должно соответствовать его назначению, требованиям безопасности, правилам содержания общего имущества и правам соседей.

Основные задачи жилищного законодательства

Жилищное законодательство направлено на обеспечение права граждан на жилище, безопасность проживания, сохранность жилищного фонда и защиту прав участников жилищных отношений.

К основным задачам относятся:

1. Обеспечение права на жилище. Создание правовых условий для реализации гражданами жилищных прав.
2. Защита собственников и пользователей жилых помещений. Установление гарантий владения и пользования жильём, а также оснований ограничения и прекращения соответствующих прав.
3. Обеспечение безопасности проживания. Регулирование требований к состоянию жилых помещений и многоквартирных домов.
4. Сохранность жилищного фонда. Установление обязанностей по содержанию, ремонту и эксплуатации жилых помещений и общего имущества.
5. Регулирование управления многоквартирными домами. Определение полномочий собственников, управляющих организаций, ТСЖ и других участников.
6. Защита прав при предоставлении коммунальных услуг. Установление требований к качеству услуг, расчёту платы и перерасчётам.
7. Разрешение жилищных споров. Предоставление судебных и внесудебных способов защиты нарушенных прав.

Особенность жилищного законодательства заключается в необходимости соблюдать баланс интересов отдельного собственника, других жильцов многоквартирного дома и общества в целом.

Основные принципы жилищного законодательства

Принципы жилищного законодательства закреплены в статье 1 ЖК РФ.

Они определяют содержание правового регулирования и учитываются при применении конкретных норм.

Право на жилище и недопустимость произвольного лишения жилья

Статья 40 Конституции РФ гарантирует каждому право на жилище и устанавливает запрет произвольного лишения жилища.

Это не означает, что выселение гражданина невозможно при любых обстоятельствах. Выселение допускается при наличии предусмотренных законом оснований и с соблюдением установленной процедуры. Например, собственник вправе обратиться в суд с требованием о прекращении права пользования жилым помещением бывшего члена семьи при наличии соответствующих оснований. Однако суд обязан учитывать применимые нормы жилищного законодательства и фактические обстоятельства дела.

Равенство участников жилищных отношений

Граждане обладают равными жилищными правами, если иное не предусмотрено законом.

Ограничение жилищных прав допускается только на установленных законом основаниях.

Беспрепятственное осуществление жилищных прав

Граждане вправе самостоятельно реализовывать принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаться жилыми помещениями в пределах, установленных законом.

Осуществление прав не должно нарушать права и законные интересы других лиц.

Неприкосновенность жилища

Статья 25 Конституции РФ и статья 3 ЖК РФ закрепляют принцип неприкосновенности жилища.

Проникновение в жилище против воли проживающих в нём лиц допускается только в случаях, предусмотренных федеральным законом, или на основании судебного решения.

Судебная защита жилищных прав

Граждане и организации вправе защищать жилищные права в суде.

Способ защиты зависит от характера нарушения: признание права, восстановление прежнего положения, пресечение противоправных действий, взыскание убытков, оспаривание решения общего собрания или применение другого предусмотренного законом способа.

Основные источники жилищного законодательства

Жилищное законодательство имеет многоуровневую структуру.

Конституция Российской Федерации

Конституция закрепляет основные гарантии, имеющие значение для жилищных отношений.

• Статья 40 гарантирует право на жилище и запрещает произвольное лишение жилища.
• Статья 25 устанавливает неприкосновенность жилища.
• Статья 35 защищает право частной собственности.
• Статья 72 относит жилищное законодательство к совместному ведению Российской Федерации и её субъектов.

Конституционные гарантии применяются при толковании и реализации жилищного законодательства.

Жилищный кодекс Российской Федерации

ЖК РФ является основным кодифицированным актом, регулирующим жилищные отношения.

Он устанавливает:

• правовой режим жилых помещений;
• основания возникновения и прекращения жилищных прав;
• права и обязанности собственников и пользователей;
• порядок предоставления жилья по договорам социального найма;
• особенности специализированного жилищного фонда;
• правила управления многоквартирными домами;
• порядок проведения общих собраний собственников;
• правила содержания и капитального ремонта общего имущества;
• основы начисления платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
• государственный жилищный надзор.

Нормы ЖК РФ применяются с учётом изменений законодательства и специальных нормативных актов.

Гражданский кодекс Российской Федерации

ГК РФ регулирует гражданско-правовые аспекты жилищных отношений.

В частности, применяются нормы о:

• праве собственности и других вещных правах;
• сделках с недвижимостью;
• общей долевой и совместной собственности;
• договоре найма жилого помещения;
• наследовании жилых помещений;
• возмещении вреда и убытков;
• защите права собственности.

Например, порядок заключения договора коммерческого найма жилого помещения регулируется главой 35 ГК РФ, а права и обязанности собственника жилья определяются в том числе статьёй 288 ГК РФ.

Федеральные законы

К числу значимых федеральных законов относятся:

Закон	Что регулирует
Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»	Кадастровый учёт и государственную регистрацию прав на недвижимость
Федеральный закон от 21.07.2014 № 209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства»	Правовые основы функционирования ГИС ЖКХ
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»	Участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости
Федеральный закон от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных»	Обработку персональных данных, в том числе в жилищно-коммунальной сфере

Указанные законы применяются в пределах их предмета регулирования и не заменяют положения ЖК РФ.

Постановления Правительства Российской Федерации

Практическое значение имеют подзаконные акты, устанавливающие правила предоставления коммунальных услуг, управления домами и содержания общего имущества.

Основные из них:

• Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 это правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений.
• Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 это правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и другие связанные вопросы.
• Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 это минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества.
• Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 это правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами.
• Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 это регулирование признания помещений жилыми, жилых помещений непригодными для проживания и многоквартирных домов аварийными.

При разрешении конкретного спора необходимо применять редакцию нормативного акта, действовавшую в юридически значимый период.

Региональное и муниципальное законодательство

Субъекты РФ принимают нормативные акты по вопросам, отнесённым к их компетенции. Например, региональное законодательство может определять особенности реализации программ капитального ремонта, предоставления отдельных мер жилищной поддержки и осуществления регионального жилищного надзора.

Органы местного самоуправления принимают муниципальные правовые акты в пределах предоставленных полномочий.

Такие акты не должны противоречить федеральному законодательству.

Система жилищного законодательства

Условно жилищное законодательство можно разделить на несколько основных блоков.

Направление	Основные вопросы
Права на жилые помещения	Собственность, пользование, найм, прекращение прав
Жилищный фонд	Виды фонда, учёт, назначение помещений
Социальный найм	Предоставление жилья, права и обязанности нанимателей
Управление многоквартирными домами	Управляющие организации, ТСЖ, общие собрания
Общее имущество	Содержание, ремонт, использование, расходы
Коммунальные услуги	Предоставление, качество, начисление платы
Капитальный ремонт	Взносы, фонды, проведение работ
Жилищный контроль	Надзор, проверки, предписания
Судебная защита	Выселение, вселение, признание прав, взыскание задолженности

Каждое направление включает специальные нормы, которые применяются в зависимости от правового статуса помещения и участников отношений.

Какие отношения регулирует жилищное законодательство

Право собственности на жилое помещение

Собственник жилого помещения вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им в соответствии с его назначением и требованиями закона.

Статья 30 ЖК РФ устанавливает права и обязанности собственника жилого помещения.

Собственник обязан поддерживать помещение в надлежащем состоянии, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями и содержания общего имущества.

Например, использование квартиры для деятельности, нарушающей права других жильцов, может повлечь требования об устранении нарушений.

Право пользования жилым помещением

Право проживания не всегда связано с правом собственности.

Жилым помещением могут пользоваться члены семьи собственника, наниматели, члены семьи нанимателя и другие лица, обладающие предусмотренным законом основанием.

Особое значение имеют статьи 31, 69 и 70 ЖК РФ.

При прекращении семейных отношений, выезде гражданина или возникновении спора о проживании необходимо установить правовое основание пользования помещением.

Само наличие либо отсутствие регистрации по месту жительства не всегда определяет существование жилищного права.

Социальный найм жилого помещения

Договор социального найма регулируется разделом III ЖК РФ.

Жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов предоставляются гражданам при наличии предусмотренных законом оснований.

Наниматель и члены его семьи обладают установленными законом правами и обязанностями.

Споры могут возникать в связи с признанием права пользования, вселением, выездом нанимателя, изменением договора и выселением.

Управление многоквартирным домом

Глава 16 ЖК РФ регулирует управление многоквартирными домами.

В соответствии со статьёй 161 ЖК РФ управление должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания, надлежащее содержание общего имущества и решение других предусмотренных законом задач.

Управление может осуществляться в установленных законом формах, включая управление управляющей организацией, товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом.

Для отдельных домов допускается непосредственное управление собственниками помещений при соблюдении законодательных условий.

Общее имущество многоквартирного дома

Статья 36 ЖК РФ определяет право общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество многоквартирного дома.

К нему могут относиться помещения общего пользования, несущие конструкции, крыши, внутридомовые инженерные системы, земельный участок и другое имущество, отвечающее установленным законом признакам.

Споры возникают, например, при использовании общего имущества третьими лицами, размещении оборудования, переустройстве помещений, ограничении доступа к инженерным системам или распределении расходов.

Коммунальные услуги и плата за жильё

Раздел VII ЖК РФ регулирует плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Статьи 153–155 ЖК РФ определяют основные обязанности по внесению платы и порядок её начисления.

Правила предоставления коммунальных услуг конкретизированы постановлением Правительства РФ № 354.

При нарушении качества услуг или неправильном начислении платы граждане могут требовать проверки расчётов, перерасчёта и применения предусмотренных законом мер защиты.

Капитальный ремонт многоквартирных домов

Раздел IX ЖК РФ регулирует организацию капитального ремонта общего имущества.

Законодательство устанавливает обязанности по уплате взносов, способы формирования фонда капитального ремонта, порядок принятия решений и проведения работ.

При этом капитальный ремонт необходимо отличать от текущего содержания и ремонта общего имущества.

Переустройство и перепланировка помещений

Глава 4 ЖК РФ регулирует переустройство и перепланировку помещений в многоквартирных домах.

Не все строительные работы внутри помещения являются перепланировкой, требующей согласования.

Правовые последствия зависят от характера выполненных работ, соблюдения требований законодательства и их влияния на безопасность здания и права других лиц.

Самовольное переустройство или перепланировка могут повлечь обязанность привести помещение в прежнее состояние либо другие предусмотренные законом последствия.

Государственное регулирование и контроль в жилищной сфере

Контроль соблюдения жилищного законодательства осуществляется уполномоченными органами в пределах их компетенции.

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ

Минстрой России осуществляет функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства и жилищно-коммунального хозяйства в пределах установленной компетенции.

Государственная жилищная инспекция

Региональные органы государственного жилищного надзора проверяют соблюдение обязательных требований жилищного законодательства в пределах своих полномочий.

Например, предметом проверки могут быть вопросы управления многоквартирным домом, содержания общего имущества и соблюдения требований к предоставлению коммунальных услуг.

Органы местного самоуправления

Муниципальные органы участвуют в решении жилищных вопросов в пределах полномочий, установленных федеральным и региональным законодательством.

Роспотребнадзор

В случаях, когда отношения подпадают под законодательство о защите прав потребителей, Роспотребнадзор может осуществлять соответствующие контрольные полномочия.

При этом компетенция органов зависит от характера нарушения. Не каждое обращение по вопросу содержания дома относится к полномочиям Роспотребнадзора.

Ответственность за нарушение жилищного законодательства

Нарушение жилищного законодательства может повлечь гражданско-правовую, административную, а в предусмотренных законом случаях уголовную ответственность.

Гражданско-правовая ответственность

Она может выражаться во взыскании убытков, задолженности, неустойки, возмещении вреда и применении других предусмотренных законом мер.

Например, при затоплении квартиры потерпевший вправе требовать возмещения причинённого ущерба с лица, ответственного за его возникновение.

Для разрешения спора необходимо установить причину повреждения имущества, зону ответственности соответствующих лиц и причинную связь.

Административная ответственность

КоАП РФ предусматривает ответственность за отдельные нарушения правил пользования жилыми помещениями, содержания и ремонта домов, управления многоквартирными домами и других обязательных требований.

Например, могут применяться статьи 7.21, 7.22 и 7.23.3 КоАП РФ при наличии предусмотренных ими составов правонарушений.

Уголовная ответственность

Уголовная ответственность возможна только при наличии признаков конкретного преступления, предусмотренного УК РФ.

Само нарушение жилищного законодательства не означает автоматического возникновения уголовной ответственности.

Судебная защита жилищных прав

Способы защиты жилищных прав предусмотрены статьёй 11 ЖК РФ и другими нормами законодательства.

В зависимости от характера нарушения могут предъявляться требования:

• о признании права пользования жилым помещением;
• о вселении или выселении;
• о признании гражданина утратившим право пользования;
• об устранении препятствий в пользовании жилым помещением;
• о возмещении ущерба от затопления;
• о признании недействительным решения общего собрания собственников;
• об оспаривании незаконных начислений за жилищно-коммунальные услуги;
• об обязании выполнить работы по содержанию общего имущества;
• о сохранении помещения в переустроенном или перепланированном состоянии при наличии законных оснований;
• о защите других нарушенных жилищных прав.

Какие суды рассматривают жилищные споры

Большинство жилищных споров с участием граждан рассматриваются судами общей юрисдикции. При этом экономические споры между организациями и предпринимателями в предусмотренных законом случаях относятся к компетенции арбитражных судов.

Если оспаривается решение или действие органа публичной власти, необходимо определить применимый процессуальный порядок, в том числе возможность рассмотрения дела по КАС РФ.

Какие доказательства необходимы

В зависимости от категории спора могут потребоваться:

• выписка из ЕГРН;
• договор найма или другие документы, подтверждающие основание пользования;
• документы о регистрации граждан;
• решения общих собраний собственников;
• договор управления многоквартирным домом;
• акты обследования и осмотра помещений;
• документы об оплате коммунальных услуг;
• переписка с управляющей организацией;
• заключения специалистов и судебных экспертов;
• фотографии, видеозаписи и свидетельские показания.

Перечень доказательств определяется предметом конкретного спора.

Судебная практика Верховного Суда РФ по жилищным вопросам

Значительную роль в применении жилищного законодательства играют постановления Пленума Верховного Суда РФ и обзоры судебной практики.

Постановление Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

«О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».

Это один из основных актов, посвящённых применению жилищного законодательства судами.

В нём рассматриваются вопросы защиты жилищных прав, пользования жилыми помещениями, прав членов семьи собственника, социального найма и других жилищных отношений.

Особое значение разъяснения имеют при рассмотрении споров о выселении, прекращении права пользования жильём и защите интересов проживающих граждан.

Постановление Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22

«О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности».

Разъяснения посвящены обязанностям по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, взысканию задолженности, расчётам и другим связанным вопросам.

При разрешении спора необходимо учитывать не только ЖК РФ, но и специальные правила предоставления коммунальных услуг.

Постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25

«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Постановление имеет значение для жилищных споров, в которых применяются общие нормы гражданского законодательства, включая вопросы сделок, осуществления гражданских прав и защиты права собственности.

Значение судебной практики

При рассмотрении жилищных споров необходимо устанавливать не только содержание применимой нормы, но и фактические обстоятельства дела. Например, при разрешении спора о праве пользования квартирой имеют значение основание вселения, характер семейных отношений, фактическое проживание и другие обстоятельства.

При споре о содержании общего имущества необходимо установить принадлежность спорного элемента к общему имуществу, обязанности ответчика и характер допущенного нарушения.

Судебная практика позволяет конкретизировать применение жилищного законодательства, но не заменяет нормативные правовые акты.

Часто задаваемые вопросы

Какой закон является основным в жилищном законодательстве?

Основным кодифицированным актом является Жилищный кодекс РФ. Вместе с ним применяются Конституция РФ, ГК РФ, федеральные законы и подзаконные нормативные акты.

Что регулирует жилищное законодательство?

Оно регулирует пользование жилыми помещениями, управление многоквартирными домами, содержание общего имущества, предоставление коммунальных услуг, социальный найм и другие жилищные отношения.

Чем жилищное право отличается от жилищного законодательства?

Жилищное право это совокупность правовых норм и институтов, регулирующих жилищные отношения. Жилищное законодательство эта система нормативных правовых актов, содержащих соответствующие нормы.

Может ли собственник использовать квартиру по своему усмотрению?

Собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться квартирой, но обязан соблюдать её назначение, требования законодательства и права других лиц.

Кто отвечает за содержание общего имущества многоквартирного дома?

Обязанности определяются ЖК РФ, выбранным способом управления домом, договором управления и другими применимыми нормами. Собственники несут предусмотренное законом бремя расходов на общее имущество.

Можно ли оспорить решение общего собрания собственников?

Да, при наличии предусмотренных законом оснований и соблюдении установленного порядка. Применяются нормы ЖК РФ и, в соответствующих случаях, положения ГК РФ о решениях собраний.

Куда обращаться при нарушении жилищных прав?

В зависимости от нарушения можно обратиться к управляющей организации, в государственную жилищную инспекцию, другой компетентный орган или суд.

Можно ли выселить человека без решения суда?

Основания и порядок выселения зависят от правового статуса помещения и проживающего лица. Принудительное выселение по общему правилу требует предусмотренного законом исполнительного основания и соблюдения установленной процедуры.

Применяется ли закон о защите прав потребителей к коммунальным услугам?

В предусмотренных законом случаях применяется. Однако необходимо учитывать особенности жилищных отношений и специальные нормы ЖК РФ и подзаконных актов.

• Правовой журнал