Арендатор

Арендатор: кто это, права и обязанности

Арендатор — это лицо, которому арендодатель по договору аренды предоставляет имущество за плату во временное владение и пользование либо только во временное пользование.

В Гражданском кодексе РФ наряду с термином «арендатор» используется термин «наниматель», а договор аренды также называется имущественным наймом.

Арендатором может быть гражданин, индивидуальный предприниматель, юридическое лицо, а в предусмотренных законом отношениях и иной субъект права.

Арендовать можно недвижимость, транспорт, оборудование и другое имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств.

Справочно:

• что такое договор;
• существенные условия договора;
• расторжение договора.

Кто такой арендатор по ГК РФ

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату:

• во временное владение и пользование;
• либо только во временное пользование.

То есть арендатор принимает имущество, а не передает его.

Передающей стороной является арендодатель.

Например, при аренде офиса собственник или иной управомоченный арендодатель передает помещение организации, которая становится арендатором.

Арендатор и арендодатель: в чем разница

Это две стороны договора аренды.

Арендодатель предоставляет имущество.

Арендатор принимает его во временное владение и пользование либо только в пользование и вносит арендную плату.

При этом собственником вещи арендатор по общему правилу не становится.

Например, если компания арендует офис, она вправе пользоваться помещением в пределах договора, но право собственности на него сохраняется за собственником.

Подробнее: арендодатель.

Арендатор и наниматель это одно и то же

В общих положениях ГК РФ об аренде понятия «арендатор» и «наниматель» используются как равнозначные.

Статья 606 ГК РФ прямо употребляет конструкцию: арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).

Однако в отдельных видах договоров законодательство использует специальную терминологию.

Например, применительно к жилым помещениям необходимо различать договор аренды и договор найма жилого помещения.

Поэтому конкретные права лица зависят не только от того, как его назвали стороны, но и от правовой природы заключенного договора.

Кто может быть арендатором

По общему правилу арендатором может быть любой субъект гражданского права, обладающий необходимой правоспособностью и дееспособностью.

Это может быть:

• гражданин;
• индивидуальный предприниматель;
• организация;
• государственное или муниципальное образование в соответствующих отношениях.

Для отдельных объектов или видов аренды законодательством могут устанавливаться специальные требования и ограничения.

Поэтому универсального правила о том, что любое лицо может арендовать абсолютно любое имущество, нет.

Что может арендовать арендатор

Объектом аренды могут быть непотребляемые вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования.

Например:

• земельный участок;
• здание;
• сооружение;
• помещение;
• квартира в предусмотренной законом договорной конструкции;
• автомобиль;
• оборудование;
• техника;
• другие вещи.

В договоре необходимо определить имущество таким образом, чтобы можно было установить конкретный объект, передаваемый арендатору.

Основные права арендатора

Права арендатора определяются Гражданским кодексом, специальным законодательством и договором.

К основным правам относятся:

• требовать передачи имущества;
• пользоваться имуществом в соответствии с договором;
• требовать устранения недостатков имущества в предусмотренных законом случаях;
• требовать уменьшения арендной платы при наличии оснований;
• с согласия арендодателя передавать имущество в субаренду, если иное не предусмотрено законом;
• производить улучшения имущества с учетом установленных правил;
• требовать досрочного расторжения договора при предусмотренных законом обстоятельствах;
• при соблюдении условий закона пользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок.

Разберем основные права подробнее.

Право требовать передачи имущества

Арендодатель обязан передать имущество арендатору в состоянии, соответствующем договору и назначению имущества.

Вместе с имуществом должны быть переданы принадлежности и относящиеся к нему документы, если без них использование имущества невозможно или существенно затруднено.

Если арендодатель не передает имущество в установленный договором срок, арендатор вправе в предусмотренных законом случаях:

• потребовать передачи имущества;
• взыскать причиненные задержкой убытки;
• либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Что делать, если у имущества есть недостатки

Арендодатель отвечает за недостатки переданного имущества, которые полностью или частично препятствуют его использованию, если применимы условия статьи 612 ГК РФ.

В зависимости от обстоятельств арендатор может потребовать:

• безвозмездно устранить недостатки;
• соразмерно уменьшить арендную плату;
• возместить расходы на устранение недостатков в предусмотренных законом случаях;
• досрочно расторгнуть договор.

Однако арендодатель обычно не отвечает за недостатки, которые были оговорены при заключении договора, были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены при осмотре имущества или проверке его исправности.

Право требовать уменьшения арендной платы

Арендатор вправе потребовать соразмерного уменьшения арендной платы, если вследствие обстоятельств, за которые он не отвечает:

• существенно ухудшились условия пользования имуществом;
• либо существенно ухудшилось состояние самого имущества.

Такое правило предусмотрено статьей 614 ГК РФ, если законом не установлено иное.

Поэтому одного субъективного желания платить меньше недостаточно.

Необходимо наличие обстоятельств, которые действительно ухудшают предусмотренную договором возможность использования объекта и за которые арендатор не отвечает.

Может ли арендатор сдать имущество в субаренду

По общему правилу арендатор вправе передать арендованное имущество в субаренду с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено законом.

При этом: срок договора субаренды не может превышать срок основного договора аренды.

Например, если помещение арендовано до 31 декабря 2027 года, заключить договор субаренды этого помещения до 2030 года нельзя.

Кроме субаренды статья 615 ГК РФ предусматривает и другие способы распоряжения арендными правами в установленных пределах.

Может ли арендатор передать договор другому лицу

В предусмотренных статьей 615 ГК РФ случаях арендатор с согласия арендодателя может передать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.

Такое действие называется перенаемом.

Его следует отличать от субаренды.

При субаренде первоначальный арендатор сохраняет свое положение по основному договору.

При перенайме происходит замена арендатора в основном обязательстве.

Обязанности арендатора

Основные обязанности арендатора заключаются в следующем:

1. использовать имущество в соответствии с договором и его назначением;
2. своевременно вносить арендную плату;
3. поддерживать имущество в исправном состоянии;
4. производить текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором;
5. нести расходы на содержание имущества в установленных пределах;
6. соблюдать условия договора;
7. после прекращения аренды вернуть имущество арендодателю.

Для отдельных видов аренды договором и законом могут быть предусмотрены дополнительные обязанности.

Как арендатор должен пользоваться имуществом

В соответствии со статьей 615 ГК РФ арендатор обязан использовать имущество в соответствии с условиями договора.

Если договор не определяет конкретный порядок использования, имущество должно использоваться в соответствии с его назначением.

Например, если помещение передано для использования в качестве офиса, его использование для производства, требующего иного режима эксплуатации, может нарушать условия договора и законодательные требования.

При существенном нарушении порядка использования арендодатель вправе ставить вопрос о расторжении договора и возмещении убытков.

Обязанность платить арендную плату

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

Порядок, размер, условия и сроки оплаты устанавливаются договором.

Арендная плата не обязательно должна выражаться только в фиксированной денежной сумме.

Закон допускает различные формы, в том числе:

• периодические платежи;
• установленную долю доходов или продукции;
• предоставление арендатором услуг;
• передачу определенного имущества;
• возложение на арендатора предусмотренных договором затрат.

На практике чаще всего используется ежемесячная денежная оплата.

Кто делает текущий и капитальный ремонт

По общему правилу обязанности распределяются следующим образом.

Арендодатель производит за свой счет капитальный ремонт.

Арендатор:

• поддерживает имущество в исправном состоянии;
• производит текущий ремонт;
• несет расходы на содержание имущества.

Однако законом или договором может быть предусмотрено другое распределение обязанностей.

Поэтому при аренде недвижимости необходимо внимательно проверять договор: стороны могут возложить часть ремонтных обязанностей иначе, чем установлено общим правилом ГК РФ.

Что делать, если арендодатель не делает капитальный ремонт

Если проведение капитального ремонта является обязанностью арендодателя, но он ее не исполняет, статья 616 ГК РФ предоставляет арендатору ряд способов защиты.

В зависимости от обстоятельств он может:

• самостоятельно произвести предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью капитальный ремонт и взыскать его стоимость либо зачесть ее в счет арендной платы;
• потребовать уменьшения арендной платы;
• потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Перед самостоятельным проведением дорогостоящего ремонта важно оценить условия договора и надлежащим образом зафиксировать обстоятельства.

Может ли арендатор сделать ремонт и улучшения

Да, но юридические последствия зависят от вида улучшений.

Отделимые улучшения, произведенные арендатором, по общему правилу являются его собственностью, если договором не предусмотрено иное.

Если арендатор за собственный счет и с согласия арендодателя произвел неотделимые улучшения, он после прекращения договора по общему правилу вправе требовать возмещения их стоимости, если договором не установлено иное.

Если неотделимые улучшения произведены без согласия арендодателя, их стоимость по общему правилу не возмещается.

Поэтому согласование ремонта и улучшений желательно оформлять письменно.

Может ли арендатор выкупить имущество

Сам факт аренды не предоставляет автоматического права выкупить имущество.

Согласно статье 624 ГК РФ возможность перехода арендованного имущества в собственность арендатора должна быть предусмотрена:

• законом;
• либо договором аренды.

Договор может предусматривать переход имущества в собственность после истечения срока аренды или ранее, если арендатор внесет обусловленную выкупную цену.

Таким образом, право выкупа зависит от конкретных условий сделки.

Имеет ли арендатор преимущественное право на новый договор

По общему правилу арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, после окончания договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок.

Но это право действует, если иное не предусмотрено законом или договором.

Кроме того, арендатор должен письменно уведомить арендодателя о намерении заключить новый договор:

• в срок, установленный договором;
• либо, если такого срока нет, в разумный срок до окончания аренды.

Поэтому преимущественное право нельзя считать безусловным.

Что происходит, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после окончания договора

Если после истечения срока договора арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор по общему правилу считается возобновленным: на тех же условиях на неопределенный срок.

Такое правило установлено статьей 621 ГК РФ с отсылкой к статье 610 ГК РФ.

Это необходимо отличать от заключения нового срочного договора аренды.

Может ли арендатор расторгнуть договор досрочно

Да, в установленных законом или договором случаях.

В частности, статья 620 ГК РФ предусматривает возможность досрочного расторжения по требованию арендатора, если:

• арендодатель не предоставляет имущество либо препятствует его использованию;
• имущество имеет существенные недостатки, препятствующие пользованию;
• арендодатель не выполняет обязанность по капитальному ремонту;
• имущество по причинам, за которые арендатор не отвечает, стало непригодным для использования.

Договором могут предусматриваться и дополнительные основания.

Отдельно необходимо учитывать право на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, по правилам статьи 610 ГК РФ.

Что обязан сделать арендатор после окончания аренды

При прекращении договора арендатор обязан вернуть имущество арендодателю.

Имущество возвращается:

• в состоянии, в котором оно было получено;
• с учетом нормального износа;
• либо в состоянии, предусмотренном договором.

Поэтому формулировка «вернуть имущество точно в первоначальном состоянии» юридически неточна.

Нормальный износ в процессе допустимого использования учитывается.

На практике состояние объекта при передаче и возврате желательно фиксировать актами приема-передачи, фотографиями и иными доказательствами.

Что будет, если арендатор вовремя не вернет имущество

Если после прекращения договора арендатор не возвращает имущество или возвращает его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать плату за весь период просрочки.

Если такая плата не покрывает причиненные убытки, в предусмотренных законом случаях может быть взыскана разница.

Кроме того, договор может предусматривать неустойку.

Поэтому прекращение срока аренды само по себе не означает, что бывший арендатор может продолжать бесплатно пользоваться объектом до его фактической передачи.

Что происходит при смене собственника арендованного имущества

Продажа арендованного имущества другому собственнику по общему правилу не прекращает договор аренды.

Статья 617 ГК РФ устанавливает, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для изменения или расторжения договора.

Например, если собственник продал сданное в аренду помещение, новый собственник по общему правилу занимает соответствующее положение арендодателя.

Поэтому действующий договор аренды необходимо учитывать и при покупке недвижимости.

Что происходит при смерти арендатора

Для аренды недвижимости ГК РФ предусматривает специальное правило.

Если гражданин, арендующий недвижимое имущество, умер, его права и обязанности по договору аренды по общему правилу переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок, кроме случая, когда договор был заключен с учетом личных качеств умершего арендатора.

Это правило нельзя автоматически распространять на любые договоры и любые виды имущества.

Арендатор и собственник, в чем разница

Арендатор обычно не становится собственником имущества.

Он получает только те права владения и пользования, которые предоставлены законом и договором.

Собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом.

Арендатор осуществляет владение или пользование временно и в установленных договором пределах.

Например, арендатор офиса не вправе продать этот офис, поскольку право собственности ему не принадлежит.

Однако он может получить предусмотренное договором право субаренды либо, в отдельных случаях, право последующего выкупа объекта.

Можно ли арендатору не платить аренду, если помещением невозможно пользоваться

Этот вопрос зависит от причин невозможности использования имущества и условий договора.

Если возможность пользования отсутствует по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, правовые последствия определяются с учетом статей 328, 614 и других норм ГК РФ.

В зависимости от обстоятельств может возникнуть право:

• требовать уменьшения платы;
• не вносить ее за соответствующий период;
• требовать расторжения договора;
• взыскать убытки.

Однако самовольное прекращение платежей без оценки конкретных обстоятельств создает риск образования задолженности и последующего спора.

Основные риски арендатора

До подписания договора арендатору желательно проверить:

• кто является собственником имущества;
• имеет ли арендодатель право сдавать имущество;
• отсутствуют ли ограничения и обременения, влияющие на использование объекта;
• точно ли описан объект аренды;
• срок договора;
• размер и механизм изменения арендной платы;
• обеспечительный платеж;
• распределение коммунальных и эксплуатационных расходов;
• текущий и капитальный ремонт;
• право на субаренду;
• правила проведения перепланировки и улучшений;
• порядок досрочного прекращения договора;
• ответственность за нарушение обязательств;
• порядок возврата объекта.

Для коммерческой недвижимости особенно важно заранее определить возможность использования помещения для предполагаемой деятельности.

Кратко

Арендатор это сторона договора аренды, которая принимает имущество от арендодателя за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование.

Арендатор вправе:

• требовать передачи пригодного для использования имущества;
• пользоваться им в пределах договора;
• требовать устранения недостатков;
• при наличии оснований требовать уменьшения арендной платы;
• с согласия арендодателя передавать имущество в субаренду;
• в предусмотренных случаях требовать досрочного расторжения договора;
• при соблюдении условий пользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок.

Одновременно арендатор обязан:

• пользоваться имуществом по назначению;
• своевременно платить аренду;
• поддерживать имущество в исправном состоянии;
• производить текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором;
• после прекращения договора вернуть имущество с учетом нормального износа.

Конкретные права и обязанности всегда необходимо проверять не только по общим положениям главы 34 ГК РФ, но и по условиям конкретного договора и специальным нормам для соответствующего вида аренды.

• Правовой журнал
• Словарь терминов