Субаренда

Субаренда

Субаренда — это передача арендатором арендованного имущества или его части во временное платное пользование другому лицу.

Проще говоря, собственник сначала передает имущество арендатору по договору аренды, а затем арендатор передает это же имущество полностью или частично третьему лицу субарендатору.

Например, организация арендует офис площадью 300 кв. м и с согласия собственника передает 100 кв. м другой компании. Между организациями возникает договор субаренды.

Основное правило закреплено в ст. 615 ГК РФ: арендатор вправе сдавать имущество в субаренду с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами.

При этом перед собственником по основному договору аренды по общему правилу продолжает отвечать первоначальный арендатор.

Кто участвует в субаренде

В отношениях участвуют три лица:

• Арендодатель это собственник имущества или другое лицо, которое вправе передавать его в аренду.
• Арендатор это лицо, получившее имущество по основному договору аренды.
• Субарендатор это лицо, которому арендатор передает имущество по договору субаренды.

При этом собственник и субарендатор обычно не являются сторонами одного договора.

Между собственником и арендатором действует основной договор аренды, а между арендатором и субарендатором — отдельный договор субаренды.

Чем субаренда отличается от аренды

Главное отличие заключается в том, кто предоставляет имущество.

При обычной аренде имущество передает собственник либо другое управомоченное им лицо.

При субаренде имущество передает арендатор, который сам пользуется им на основании договора аренды.

Получается следующая цепочка: собственник → арендатор → субарендатор.

Субарендатор не становится стороной первоначального договора аренды и, как правило, не приобретает непосредственных договорных прав в отношении собственника.

Нужно ли согласие собственника на субаренду

По общему правилу да, пункт 2 ст. 615 ГК РФ устанавливает, что арендатор вправе сдавать имущество в субаренду с согласия арендодателя.

Согласие может быть предусмотрено уже в основном договоре аренды.

Например: «Арендатор вправе передавать арендуемое помещение полностью или частично в субаренду без дополнительного согласования с арендодателем».

В такой ситуации отдельное разрешение на каждый договор может не потребоваться, если иное не следует из условий самого договора.

Верховный Суд РФ указывал, что если согласие на субаренду закреплено непосредственно в договоре аренды, арендодатель по общему правилу не может просто отозвать его односторонним уведомлением без изменения договора в установленном порядке.

В какой форме получить согласие

Статья 615 ГК РФ не устанавливает специальной обязательной формы согласия на субаренду. На практике безопаснее оформлять его письменно.

Это может быть:

• условие в договоре аренды;
• дополнительное соглашение;
• отдельное письмо собственника;
• письменное согласование конкретного субарендатора;
• отметка о согласовании договора субаренды.

Письменное подтверждение существенно снижает риск спора о том, разрешал ли собственник передачу имущества третьему лицу.

Что будет, если сдать имущество в субаренду без согласия

Передача имущества в субаренду без необходимого согласия арендодателя является нарушением основного договора аренды.

В зависимости от обстоятельств собственник может потребовать прекращения нарушения, а при наличии предусмотренных законом оснований — расторжения договора аренды и возмещения убытков.

Поэтому до заключения договора субаренды необходимо проверить не только закон, но и текст основного договора.

На практике в договоре аренды могут быть предусмотрены разные варианты:

• полный запрет субаренды;
• свободная субаренда без дополнительного согласования;
• субаренда только после письменного разрешения;
• необходимость согласования каждого субарендатора;
• возможность передачи лишь части помещения;
• дополнительные требования к деятельности субарендатора.

Можно ли запретить субаренду договором

Да, стороны вправе предусмотреть в договоре аренды, что арендатор не имеет права передавать имущество в субаренду либо вправе делать это только при выполнении определенных условий.

Поэтому самого общего положения ст. 615 ГК РФ недостаточно, перед заключением субаренды нужно проверить конкретный договор аренды.

Срок договора субаренды

Срок субаренды не может превышать срок основного договора аренды.

Это прямо установлено п. 2 ст. 615 ГК РФ, например, если договор аренды действует до 31 декабря 2027 года, нельзя заключить договор субаренды до 31 декабря 2030 года.

Субаренда может быть заключена на более короткий период, но не должна выходить за пределы основной аренды.

Что происходит при прекращении основного договора аренды

Субаренда зависит от существования первоначального договора аренды.

Согласно ст. 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение основного договора влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Например, если собственник и арендатор досрочно расторгли основной договор, субарендатор по общему правилу утрачивает право пользоваться помещением.

Это один из основных рисков субаренды.

Может ли субарендатор заключить договор непосредственно с собственником

В определенной ситуации да, при досрочном прекращении договора аренды ст. 618 ГК РФ предоставляет субарендатору право потребовать заключения с ним договора аренды имущества, которым он пользовался.

Такой договор может быть заключен:

• в пределах оставшегося срока субаренды;
• на условиях, соответствующих условиям прекратившегося договора аренды.

Однако конкретная возможность реализации этого права зависит от обстоятельств прекращения основного договора.

Что будет, если основной договор аренды ничтожен

Если основной договор аренды ничтожен по основаниям, предусмотренным ГК РФ, заключенные на его основании договоры субаренды также являются ничтожными.

Это прямо предусмотрено п. 2 ст. 618 ГК РФ., именно поэтому субарендатору желательно до подписания договора проверить юридическое основание, на котором арендатор пользуется объектом.

Договор субаренды

Договор субаренды является самостоятельным гражданско-правовым договором.

К нему применяются правила об аренде, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами.

В договоре желательно определить:

• стороны;
• объект субаренды;
• основание владения им арендатором;
• срок;
• размер и порядок внесения платы;
• назначение имущества;
• порядок передачи и возврата;
• коммунальные и эксплуатационные расходы;
• ответственность сторон;
• основания расторжения;
• порядок ремонта и улучшений;
• доступ собственника и арендатора к объекту;
• последствия прекращения основной аренды.

Если предметом является часть помещения, ее необходимо описать так, чтобы было понятно, какая именно часть передается.

На сайте также размещен отдельный образец договора субаренды нежилого помещения.

Существенное условие договора субаренды

Прежде всего необходимо согласовать предмет договора.

Из договора должно быть возможно точно определить имущество, передаваемое субарендатору.

Для помещения обычно указывают:

• адрес;
• площадь;
• этаж;
• номер помещения или комнаты;
• кадастровые или иные идентифицирующие сведения при необходимости.

Если передается только часть помещения, желательно приложить план с обозначением передаваемой площади. Недостаточно написать просто «часть офиса», если из договора невозможно определить, какую именно часть стороны имели в виду.

Нужно ли указывать основной договор аренды

Это целесообразно, в договоре субаренды желательно указать:

• дату и номер основного договора;
• стороны первоначальной аренды;
• срок аренды;
• право арендатора на передачу имущества в субаренду;
• сведения о согласии арендодателя.

Для субарендатора полезно также получить копию основного договора либо как минимум ознакомиться с его условиями, имеющими значение для субаренды.

Особенно важны положения о сроке, назначении объекта, ограничениях пользования и основаниях досрочного прекращения.

Форма договора субаренды

К субаренде применяются общие правила о договорах аренды.

Статья 609 ГК РФ предусматривает письменную форму договора аренды, если:

• договор заключен на срок более одного года;
• хотя бы одной стороной является юридическое лицо.

Для отдельных объектов закон устанавливает дополнительные требования. На практике договор субаренды недвижимости практически всегда следует заключать письменно независимо от минимальных требований закона.

Нужна ли регистрация договора субаренды

В ряде случаев да, правила о государственной регистрации аренды недвижимости распространяются и на субаренду.

Например, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации согласно ст. 651 ГК РФ. Эти правила применяются и к соответствующей субаренде.

Следовательно, при субаренде коммерческой недвижимости необходимо отдельно проверить:

• вид объекта;
• срок договора;
• специальные правила закона;
• необходимость регистрации.

Для земельных участков действуют специальные нормы земельного законодательства. В частности, договор субаренды земельного участка сроком менее года по общему правилу государственной регистрации не требует.

Субаренда нежилого помещения

Наиболее распространенный вариант это субаренда офиса, магазина, склада, производственного или иного коммерческого помещения.

Например: ООО арендует помещение площадью 500 кв. м, но фактически использует только 350 кв. м. Если договор аренды позволяет субаренду, оставшиеся 150 кв. м можно передать другой организации или предпринимателю.

При этом необходимо проверить:

• право на субаренду;
• назначение помещения;
• срок основного договора;
• возможность передачи части объекта;
• ограничения по видам деятельности;
• порядок доступа;
• коммунальные расходы;
• требования пожарной и иной безопасности;
• необходимость государственной регистрации.

Субаренда части помещения

Закон не запрещает передачу в субаренду части объекта.

Но предмет должен быть определен достаточно точно, если передается часть нежилого помещения, рекомендуется приложить к договору план и обозначить передаваемую зону.

Также желательно определить порядок использования общих помещений:

• коридоров;
• санузлов;
• кухни;
• входной группы;
• парковки;
• складских зон.

Это позволяет избежать споров о фактических границах пользования.

Субаренда квартиры

В отношении жилых помещений необходимо правильно использовать терминологию.

Если гражданин снимает квартиру у собственника для проживания, отношения обычно регулируются нормами о найме жилого помещения, а последующая передача квартиры другому гражданину называется поднаемом, а не классической субарендой.

Согласно ст. 685 ГК РФ наниматель может с согласия наймодателя передать часть или все нанятое помещение поднанимателю.

Ответственным перед собственником при этом остается первоначальный наниматель.

Срок поднайма также не может превышать срок основного договора найма.

Можно ли сдать съемную квартиру другому человеку

Можно только при соблюдении условий закона и договора.

Если квартира снята гражданином у собственника, необходимо прежде всего получить согласие наймодателя.

Самовольная пересдача жилья может нарушать условия договора и стать основанием для требований со стороны собственника. Поэтому до передачи квартиры третьему лицу необходимо проверить основной договор найма.

Субаренда земельного участка

Для земельных участков действуют специальные правила ст. 22 ЗК РФ.

Они отличаются от общего правила ст. 615 ГК РФ.

В определенных случаях арендатор земельного участка вправе передать участок в субаренду без отдельного согласия собственника, если иное не предусмотрено договором, с соблюдением установленного порядка уведомления.

Специальные правила предусмотрены в том числе для государственных и муниципальных земельных участков, предоставленных в долгосрочную аренду. Поэтому при субаренде земли нельзя ограничиваться только ст. 615 ГК РФ необходимо проверять Земельный кодекс и условия конкретного договора.

Кто платит собственнику при субаренде

Перед собственником по основному договору продолжает отвечать арендатор.

Обычно схема выглядит следующим образом: субарендатор → платит арендатору → арендатор платит собственнику.

Субарендатор не освобождает первоначального арендатора от его обязанностей перед арендодателем.

Если субарендатор не перечислил плату арендатору, это само по себе не дает первоначальному арендатору права перестать платить собственнику.

Может ли плата за субаренду быть выше основной аренды

Гражданский кодекс не устанавливает общего правила, по которому субарендная плата обязательно должна быть равна или ниже платы по основному договору.

Поэтому ее размер определяется договором субаренды.

Например, арендатор может арендовать большое помещение целиком по более низкой цене за квадратный метр и затем сдавать отдельные кабинеты дороже.

Но необходимо учитывать условия основного договора, специальные ограничения для отдельных объектов и налоговые последствия сделки.

Кто отвечает перед собственником

По общему правилу перед арендодателем ответственным остается первоначальный арендатор.

Это прямо предусмотрено ст. 615 ГК РФ.

Поэтому если субарендатор:

• нарушает назначение помещения;
• повреждает имущество;
• создает задолженность по эксплуатационным платежам;
• допускает иные нарушения,

претензии собственника по основному договору прежде всего адресуются арендатору.

Уже после этого арендатор может предъявлять соответствующие требования к субарендатору в рамках их договора.

Риски субарендатора

Главный риск субарендатора состоит в зависимости его прав от основного договора аренды.

Перед заключением договора необходимо проверить:

1. действительно ли арендатор имеет право пользоваться объектом;
2. не истек ли срок аренды;
3. разрешена ли субаренда;
4. имеется ли необходимое согласие собственника;
5. не превышает ли срок субаренды срок аренды;
6. зарегистрирован ли основной договор, если регистрация обязательна;
7. нет ли оснований для его скорого расторжения;
8. соответствует ли предполагаемое использование назначению объекта.

Особенно рискованно вносить значительный обеспечительный платеж или оплачивать длительный период вперед, не ознакомившись с основным договором.

Риски арендатора

Для арендатора основные риски связаны с тем, что именно он остается ответственным перед собственником.

Поэтому договор субаренды должен позволять арендатору контролировать соблюдение субарендатором условий использования объекта.

Имеет смысл предусмотреть:

• ответственность за ущерб;
• обязанность соблюдать назначение помещения;
• правила доступа;
• возмещение коммунальных расходов;
• запрет перепланировки без согласия;
• ответственность за действия сотрудников и посетителей;
• право досрочного расторжения при существенных нарушениях.

Можно ли передать объект дальше в субаренду

Так называемая последующая субаренда возможна не автоматически.

Необходимо проверить договор аренды, договор субаренды и наличие требуемого согласия.

Субарендатор не может предоставить третьему лицу больше прав, чем получил сам. Кроме того, срок каждого последующего договора в конечном итоге ограничен сроком основной аренды.

Чем субаренда отличается от перенайма

Субаренда и перенаем это разные конструкции.

При субаренде первоначальный арендатор остается стороной основного договора.

Он продолжает отвечать перед собственником и одновременно становится стороной договора с субарендатором.

При перенайме права и обязанности арендатора по основному договору передаются другому лицу.

То есть происходит замена арендатора, статья 615 ГК РФ прямо разграничивает эти варианты.

Чем субаренда отличается от безвозмездного пользования

Субаренда предполагает предоставление имущества за плату.

Если арендатор передает имущество третьему лицу бесплатно, речь может идти о договоре безвозмездного пользования.

Для такой передачи также необходимо учитывать ограничения основного договора аренды и требования ст. 615 ГК РФ.

Название договора само по себе не определяет его правовую природу: значение имеют фактические права и обязанности сторон.

Как проверить субаренду перед заключением договора

Субарендатору желательно запросить:

• основной договор аренды;
• дополнительные соглашения к нему;
• документ о согласии арендодателя;
• сведения о сроке аренды;
• подтверждение регистрации, если она требуется;
• документы на объект;
• акт приема-передачи;
• сведения об отсутствии спора о прекращении аренды.

Если речь идет о недвижимости, полезно также проверить актуальные сведения ЕГРН.

Особое внимание нужно уделить положениям основного договора, которые позволяют собственнику досрочно отказаться от договора или потребовать его расторжения.

Досрочное расторжение договора субаренды

Основания прекращения определяются самим договором субаренды и общими правилами об аренде.

Договор может быть расторгнут:

• по соглашению сторон;
• в судебном порядке при существенном нарушении;
• в случаях одностороннего отказа, если он допускается законом или договором;
• при прекращении основного договора аренды;
• по другим предусмотренным законом основаниям.

Особенность субаренды заключается именно в зависимости от основной аренды.

Даже если субарендатор безупречно выполняет свои обязанности, прекращение первоначального договора может привести к прекращению его права пользования объектом.

Возврат имущества после субаренды

После прекращения договора субарендатор должен вернуть имущество арендатору.

По общему правилу аренды имущество возвращается в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа либо в состоянии, предусмотренном договором.

Это соответствует правилам ст. 622 ГК РФ.

Передачу и возврат недвижимости желательно оформлять актами.

В них фиксируются:

• состояние объекта;
• показания счетчиков;
• комплект ключей;
• оборудование и мебель;
• обнаруженные повреждения;
• дата фактического возврата.

Можно ли заключить субаренду без договора

Для большинства коммерческих отношений рассчитывать на устные договоренности крайне рискованно.

Если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, договор аренды и соответственно субаренды должен быть заключен письменно.

Даже когда закон формально допускает более простую форму, письменный договор позволяет определить объект, срок, размер платы и доказать наличие согласованных условий при возникновении спора.

Судебные споры по субаренде

Наиболее распространенные споры возникают из-за:

• отсутствия согласия собственника;
• неопределенности предмета;
• задолженности по плате;
• прекращения основного договора;
• досрочного освобождения помещения;
• обеспечительного платежа;
• повреждения имущества;
• стоимости неотделимых улучшений;
• государственной регистрации;
• взыскания убытков.

При возникновении спора прежде всего необходимо анализировать одновременно два договора это основной договор аренды и договор субаренды.

Отдельно споры, связанные с коммерческой недвижимостью, рассмотрены на странице «Споры по договорам аренды недвижимости».

Главное о субаренде

Субаренда это передача арендатором полученного им в аренду имущества или его части другому лицу.

Основные правила следующие:

• по общему правилу требуется согласие арендодателя;
• первоначальный арендатор остается ответственным перед собственником;
• срок субаренды не может превышать срок основной аренды;
• условия основного договора необходимо соблюдать и при субаренде;
• прекращение основной аренды обычно прекращает и субаренду;
• договор должен точно определять передаваемое имущество;
• для недвижимости в установленных законом случаях требуется государственная регистрация.

Главный практический риск для субарендатора это зависимость от отношений между собственником и первоначальным арендатором. Поэтому перед подписанием договора важно проверить не только условия самой субаренды, но и основной договор аренды, право на передачу имущества и срок его действия.

Справочно:

• Кто такой арендатор.
• Что такое договор.
• Существенные условия договора.
• Что такое расторжение договора.

• Правовой журнал
• Словарь терминов