Расторжение договора долевого участия

Что такое расторжение договора долевого участия

Расторжение договора долевого участия (ДДУ) — это прекращение договора между дольщиком и застройщиком, влекущее возврат денежных средств или иные последствия, предусмотренные законом и условиями договора.

Расторжение договора участия в долевом строительстве возможно в определенных случаях во внесудебном порядке при одностороннем отказе одной стороны (участника долевого строительства или застройщика) от исполнения договора, по требованию участника долевого строительства в судебном порядке либо по соглашению сторон.

При одностороннем отказе от исполнения договора или его расторжении застройщик обязан вернуть участнику долевого строительства полученные денежные средства. Если денежные средства внесены на счет эскроу, их возврат осуществляется уполномоченным банком после получения от органов Росреестра сведений о погашении в ЕГРН записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. В настоящем материале порядок возврата денежных средств, внесенных на счет эскроу, не рассматривается (п. 1 ст. 450 ГК РФ; ч. 4, 5 ст. 5, ч. 1, 1.1, 2, 5 ст. 9, ч. 8 ст. 15.5 Закона от 30.12.2004 №214-ФЗ; ч. 9 ст. 48 Закона от 13.07.2015 №218-ФЗ).

Основания расторжения договора участия в долевом строительстве

Односторонний отказ участника долевого строительства от исполнения договора возможен, в частности, по следующим основаниям (ч. 1 ст. 9 Закона №214-ФЗ):

• застройщик не передал объект долевого строительства в течение двух месяцев по окончании срока, установленного договором;
• застройщик не исполнил обязанности по безвозмездному устранению недостатков в разумный срок, либо соразмерному уменьшению цены договора, либо возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков в случае наличия отступлений от условий договора долевого участия и (или) технических, проектных, градостроительных и иных обязательных требований, приведших к ухудшению качества объекта долевого строительства;
• имеются существенные нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

Участник долевого строительства вправе требовать расторжения договора в судебном порядке в случае (ч. 1.1 ст. 9 Закона №214-ФЗ):

• прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок данный объект не будет передан участнику долевого строительства;
• существенного изменения проектной документации, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, установленного договором участия в долевом строительстве в пределах 5% указанной площади;
• изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
• в иных случаях, установленных законом или договором.

Основаниями для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора являются (ч. 4, 5 ст. 5 Закона №214-ФЗ):

• просрочка внесения участником долевого строительства платежа в счет уплаты цены договора более чем на два месяца (если уплата цены договора должна быть произведена путем единовременного платежа);
• систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей по договору, а именно нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев, или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца (если уплата цены договора должна производиться путем внесения платежей в предусмотренный договором период).

Кроме того, договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

Способы расторжения ДДУ

1. По соглашению сторон – застройщик и дольщик договариваются о прекращении договора на взаимовыгодных условиях.
2. В одностороннем порядке – допускается в случаях, предусмотренных Федеральным законом № 214-ФЗ и Гражданским кодексом РФ:
   • Существенные нарушения сроков строительства.
   • Некачественное исполнение застройщиком обязательств.
   • Отказ дольщика от участия по законным основаниям.
3. Через суд – если одна из сторон нарушила условия договора, вторая сторона может требовать его расторжения в судебном порядке.

Расторжение договора участником долевого строительства в одностороннем порядке

Одностороннее расторжение договора участником долевого строительства осуществляется во внесудебном порядке. Для этого рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

1. Шаг 1. Уведомьте застройщика об одностороннем отказе от исполнения договора
   Уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (ч. 4 ст. 9 Закона №214-ФЗ).
   Договор считается расторгнутым со дня направления застройщику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.
   Копия уведомления вместе с описью вложения и документами об отправке заказного письма могут вам понадобиться при обращении в органы Росреестра для внесения сведений о расторжении договора участия в долевом строительстве (ч. 8 ст. 48 Закона №218-ФЗ).
2. Шаг 2. Дождитесь возврата денежных средств
   Если договор был расторгнут в одностороннем порядке по инициативе участника долевого строительства, то в течение 20 рабочих дней со дня его расторжения застройщик обязан вернуть участнику денежные средства, уплаченные в счет цены договора, а в общем случае также уплатить проценты на эту сумму исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России в двойном размере (ч. 2 ст. 9 Закона №214-ФЗ).
   За нарушение указанных сроков участнику долевого строительства полагаются проценты исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России в двойном размере. Проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата денежных средств, до дня их возврата участнику долевого строительства (ч. 6 ст. 9 Закона №214-ФЗ).
   При этом если права требования участника долевого строительства приобретены полностью или частично с использованием кредитных средств (средств целевого займа) и находятся в залоге у лица, предоставившего кредит (заем), то возврат денежных средств осуществляется на залоговый счет участника долевого строительства. В случае отсутствия у застройщика информации о реквизитах такого счета предусмотренные законом проценты не начисляются за период с даты расторжения договора до даты предоставления застройщику необходимой информации (п. 3 ст. 77.2 Закона от 16.07.1998 №102-ФЗ).
3. Шаг 3. В случае бездействия застройщика обратитесь в суд
   Если при одностороннем отказе застройщик не возвращает деньги, участник долевого строительства вправе обратиться в суд с иском о возврате денежных средств, уплаченных участником долевого строительства, взыскании предусмотренных Законом №214-ФЗ и договором процентов (в частности, за пользование указанными денежными средствами, за нарушение сроков их возврата), компенсации причиненных убытков сверх указанных процентов, компенсации морального вреда, а также штрафа за неисполнение требований участника долевого строительства в добровольном порядке (ч. 1 ст. 3, ст. 131 ГПК РФ; ч. 9 ст. 4, ч. 2, 6 ст. 9, ст. 10 Закона №214-ФЗ).

Расторжение договора по соглашению сторон

По договоренности между застройщиком и участником долевого строительства договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут путем заключения соглашения о расторжении договора (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

Рекомендуем включить в указанное соглашение условие о порядке и сроках возврата участнику долевого строительства уплаченных им денежных средств (п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Соглашение о расторжении договора участия в долевом строительстве должно быть заключено в той же форме, что и договор, и подлежит государственной регистрации. Соответствующее заявление может быть представлено в орган регистрации прав одной из сторон договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ; ч. 8 ст. 48 Закона №218-ФЗ; п. 168 Приложения к Приказу Росреестра от 07.12.2023 №П/0514).

Расторжение договора застройщиком в одностороннем порядке

При наличии оснований для одностороннего отказа от исполнения договора застройщик должен предварительно направить участнику долевого строительства предупреждение в письменной форме о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. Расторжение договора возможно не ранее чем через 30 дней после направления такого предупреждения.

Указанное предупреждение направляется по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручается участнику долевого строительства лично под расписку.

При неисполнении участником долевого строительства требования о погашении задолженности и при наличии у застройщика сведений о получении им указанного предупреждения либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик вправе отказаться от исполнения договора (ч. 4 ст. 8, ч. 3 ст. 9 Закона №214-ФЗ).

Договор считается расторгнутым со дня направления застройщиком участнику долевого строительства уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Уведомление направляется по почте заказным письмом с описью вложения (ч. 4 ст. 9 Закона №214-ФЗ).

Застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные в счет цены договора, участнику долевого строительства в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора. Если участник долевого строительства в указанный срок не обратится к застройщику за получением денежных средств, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства (ч. 5 ст. 9 Закона №214-ФЗ).

Последствия расторжения

• Дольщику возвращаются уплаченные средства (обычно с процентами за пользование).
• Застройщик освобождается от обязательств перед дольщиком.
• При расторжении по вине дольщика возможны штрафные санкции, если это предусмотрено договором.

Процедура расторжения требует юридической грамотности, так как застройщики могут затягивать выплаты или оспаривать основания для расторжения.