Долевое строительство

Что такое долевое строительство

Долевое строительство (долевка) — схема, при которой застройщик привлекает денежные средства граждан (дольщиков) для строительства объектов недвижимости, причем на любой стадии возведения здания.

• Договор участия в долевом строительстве должен содержать описание приобретаемого помещения, срок его передачи, цену и порядок ее уплаты, гарантийный срок и условия привлечения денежных средств участников долевого строительства.
• Регламентируется ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Справочно: юрист по долевому участию в строительстве.

Что предусмотреть в договоре участия в долевом строительстве?

Договор участия в долевом строительстве должен содержать описание приобретаемого помещения, срок его передачи, цену и порядок ее уплаты, гарантийный срок и условия привлечения денежных средств участников долевого строительства.

Условия привлечения специализированным застройщиком денежных средств граждан

С 01.01.2017 привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства возможно при соблюдении, в частности, следующих условий (п. 1 ст. 2, ст. ст. 3, 3.1, ч. 1, 3, 6, 7 ст. 18, ст. ст. 19, 21.1 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ; ст. 7.7 Закона от 15.04.1993 N 4802-1; ст. 6 Закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ; ч. 1 ст. 2, п. п. 1, 2 ч. 1 ст. 3, ст. 13, ч. 5, 7 ст. 25 Закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ; ч. 14 ст. 8 Закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ; ч. 9 ст. 16 Закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ):

1. застройщик является хозяйственным обществом, которое имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее 5 тыс. кв. м в совокупности при наличии полученных в установленном порядке разрешений на ввод в эксплуатацию таких домов и наименование которого содержит слова «специализированный застройщик» (за исключением Московского фонда реновации жилой застройки, Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства, а также Фонда субъекта РФ, созданного для урегулирования обязательств застройщика перед участниками долевого строительства);
2. получено разрешение на строительство;
3. проектная декларация (в том числе с внесенными в нее изменениями) соответствующим образом опубликована, размещена и (или) представлена в сети Интернет;
4. зарегистрированы право собственности на земельный участок, предоставленный для строительства, договор аренды (субаренды) или безвозмездного пользования землей;
5. застройщик имеет проектную документацию и положительное заключение экспертизы такой документации, а также заключение о соответствии застройщика и проектной декларации установленным законом требованиям;
6. застройщик соответствует установленным законом требованиям относительно размера собственных средств (не менее 10% от проектной стоимости строительства), а также требованиям относительно ценных бумаг и обязательств, не связанных с осуществлением долевого строительства;
7. застройщик не осуществляет иной деятельности, кроме деятельности, связанной с долевым строительством, деятельности, связанной с продажей и арендой нежилых помещений, машино-мест в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, с момента выдачи ему разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, и деятельности, связанной с содержанием указанных объектов;
8. застройщик имеет только один расчетный счет, денежные средства с которого могут использоваться им только в установленных законом целях и порядке;
9. в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации или банкротства; отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении деятельности застройщика в качестве административного наказания;
10. сведения о застройщике отсутствуют в реестре недобросовестных поставщиков и в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельных участков;
11. у застройщика отсутствует недоимка по налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджетную систему РФ за прошедший календарный год;
12. застройщик производит отчисления в компенсационный фонд (за исключением установленных законом случаев).

Следует учитывать, что не все вышеуказанные положения применяются, если разрешение на строительство получено до 01.07.2018. Кроме того, существуют также особенности применения требований к застройщику при заключении ДДУ с использованием счетов эскроу, которые зависят в том числе от того, до или после 01.07.2018 получено разрешение на строительство (ч. 4 ст. 15.4 Закона N 214-ФЗ; ч. 7 ст. 8 Закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ; ч. 20 ст. 8 Закона N 478-ФЗ).
Также определенные требования к застройщику (например, о размере собственных средств, относительно ценных бумаг и обязательств, не связанных с осуществлением долевого строительства) не применяются, если он привлекает денежные средства участников долевого строительства с использованием счетов эскроу в уполномоченном банке. Эти средства перечисляются застройщику только после представления застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию (п. 1 ст. 860.7 ГК РФ; ч. 1, 4, 6 ст. 15.4, ч. 1, 2, 6 ст. 15.5 Закона N 214-ФЗ; Письмо Минстроя России от 08.07.2019 N 24663-ВЯ/07).

Кроме того, руководитель застройщика, главный бухгалтер, а также физическое лицо, которое в конечном счете прямо или косвенно владеет юридическим лицом — застройщиком, должны соответствовать установленным законом требованиям (п. 8 ч. 2 ст. 3, ст. 3.2 Закона N 214-ФЗ; ч. 4 ст. 25 Закона N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 8 Закона N 175-ФЗ).

Перед заключением договора участия в долевом строительстве целесообразно ознакомиться с информацией, размещенной на сайте единой информационной системы жилищного строительства. В этой системе должны размещаться, в частности, разрешение на строительство, проектная документация, заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям, сведения об отчислении застройщиком обязательных взносов в компенсационный фонд (ч. 1, 2 ст. 3.1, п. 1 ч. 2 ст. 21, п. п. 1.1, 1.2 ч. 6 ст. 23, ст. 23.3 Закона N 214-ФЗ; ч. 16 ст. 8 Закона N 175-ФЗ; Постановление Правительства РФ от 25.09.2018 N 1133; ч. 17 ст. 8 Закона N 478-ФЗ).

Условия договора участия в долевом строительстве

Договор участия в долевом строительстве обязательно должен содержать указанные ниже условия. При отсутствии в договоре указанных ниже условий он считается незаключенным (ч. 4, 5 ст. 4, ч. 2 ст. 15.4 Закона N 214-ФЗ).

Объект долевого строительства

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект участнику долевого строительства (ч. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).

Для определения объекта долевого строительства, который застройщик передаст участнику долевого строительства, в договор включают следующие основные характеристики помещения и многоквартирного дома, которые должны соответствовать проектной декларации на момент заключения договора (ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ):

1. наименование объекта долевого строительства (например, квартира);
2. адрес многоквартирного дома или другого объекта недвижимости, в котором находится объект долевого строительства, вид, назначение, этажность, общая площадь дома;
3. материал наружных стен и поэтажных перекрытий дома, класс энергоэффективности, сейсмостойкости;
4. назначение объекта долевого строительства (жилое или нежилое помещение), этаж, на котором он расположен, общая площадь жилого помещения;
5. количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас;
6. наличие и площадь нежилых помещений;
7. графический план объекта долевого строительства с расположением частей жилого помещения — комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас, а также частей нежилого помещения; местоположение объекта на этаже.

Договор может предусматривать допустимое изменение общей площади квартиры или площади нежилых помещений, но не более 5% (п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).
Кроме того, нужно уточнить, в каком виде передается объект (например, для квартиры — с внутренней отделкой или без).

Срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства

В договоре должен быть указан срок передачи объекта в собственность участнику долевого строительства (п. 2 ч. 4 ст. 4, ст. 6 Закона N 214-ФЗ).

Этот срок не может быть определен только лишь указанием на получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, так как законодательство допускает указание на событие, которое должно неизбежно наступить. Однако это не препятствует определению срока передачи объекта в собственность участнику долевого строительства путем комбинации взаимосвязанных периодов и календарных дат, в частности путем установления периода завершения строительства и периода, в течение которого с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию объект должен быть передан дольщику (Определение Верховного Суда РФ от 05.09.2017 N 78-КГ17-67).

При этом срок исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта участнику долевого строительства следует исчислять от даты, указанной в договоре и ограничивающей наступление указанного срока (п. 28 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020).

Цена договора, сроки и порядок ее уплаты

Цена договора — это денежные средства, которые участник долевого строительства должен уплатить застройщику для строительства (создания) объекта долевого строительства (ч. 1 ст. 5 Закона N 214-ФЗ).

В договоре может быть указана стоимость всего объекта долевого строительства или формула расчета цены. Например, цена может определяться как произведение размера фактической площади объекта на цену одного квадратного метра площади объекта. Если частью квартиры являются лоджия, веранда, балкон или терраса, то цена может быть рассчитана с применением понижающего коэффициента. Кроме того, если договор с первым участником строительства заключен до 20.10.2017, цена может состоять из двух частей: из затрат на строительство (создание) объекта и оплаты услуг застройщика (ч. 1 ст. 5 Закона N 214-ФЗ; ч. 7 ст. 25 Закона N 218-ФЗ; Приложение к Приказу Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр).

Цену можно уплатить единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке, но только после государственной регистрации договора (ч. 3 ст. 5 Закона N 214-ФЗ).

Потенциальному участнику долевого строительства необходимо обратить внимание на то, что просрочка внесения платежа может являться основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора (ч. 4, 5 ст. 5 Закона N 214-ФЗ).

Гарантийный срок на объект долевого строительства

Гарантийный срок не может быть менее пяти лет на объект долевого строительства и менее трех лет — на инженерное и технологическое оборудование (п. 4 ч. 4 ст. 4, ч. 5, 5.1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).
При этом условия договора, освобождающие застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, ничтожны (ч. 4 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).

Условия привлечения денежных средств участников долевого строительства

Договор должен содержать одно из следующих условий привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства (п. 5 ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ):

• исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;
• размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу.

Если застройщик привлекает денежные средства участников долевого строительства с использованием счетов эскроу, договор должен также устанавливать обязанность участника долевого строительства уплатить цену договора до ввода дома или иного объекта недвижимости в эксплуатацию путем внесения денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу. В договоре указываются сроки и размер вносимых средств, сведения об уполномоченном банке — наименование, в том числе фирменное, место нахождения и адрес, электронная почта, номер телефона (ст. 15.4 Закона N 214-ФЗ).
Заключение договоров участия в долевом строительстве при условии исполнения застройщиком обязанности по уплате взносов в компенсационный фонд возможно при наличии заключения контролирующего органа о соответствии многоквартирного дома или иного объекта недвижимости установленным критериям и возможности заключения договоров без использования счетов эскроу (ч. 16, 17 ст. 8 Закона N 478-ФЗ).

В некоторых случаях гражданин может заключить договор участия в долевом строительстве только в случае, если расчеты по нему производятся с использованием счетов эскроу, например при приобретении жилых помещений с использованием государственного жилищного сертификата (п. 53 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 21.03.2006 N 153).

Сведения об объектах социальной инфраструктуры

Застройщик вправе использовать денежные средства участников долевого строительства для строительства или реконструкции объекта (объектов) социальной инфраструктуры только в случае, если после ввода в эксплуатацию у участников долевого строительства возникает право общей долевой собственности на него либо если он будет безвозмездно передан в государственную или муниципальную собственность (ч. 1 ст. 18.1 Закона N 214-ФЗ).

В этом случае договор должен содержать (ч. 3 — 5 ст. 18.1 Закона N 214-ФЗ):

• назначение объекта социальной инфраструктуры;
• цели и размеры затрат застройщика на строительство или реконструкцию данного объекта, в том числе цели и размеры таких затрат, подлежащих возмещению за счет денежных средств участников долевого строительства, а также конкретного участника, с которым заключается договор;
• сведения о договорах застройщика с органом государственной власти или местного самоуправления, содержащих условие или обязательство передачи объекта социальной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность (к примеру, договор о развитии застроенной территории, договор о комплексном освоении территории или иной договор).

Если право общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры возникает у участников долевого строительства, соответствующее соглашение заключается с каждым участником долевого строительства и является неотъемлемой частью договора участия в долевом строительстве (ч. 2, 7 ст. 18.1 Закона N 214-ФЗ).

С учетом специфики и сложности договоров участия в долевом строительстве оценку условий таких договоров и возможных рисков в связи с их заключением настоятельно рекомендуем производить с участием квалифицированных специалистов, имеющих опыт работы в области долевого строительства.

В случае заключения договора с условием использования счетов эскроу требования об указании в договоре сведений об объектах социальной инфраструктуры не применяются (ч. 2, 4 ст. 15.4, ст. 18.1 Закона N 214-ФЗ).

Условие о залоге прав требования участника долевого строительства

Если цена договора участия в долевом строительстве оплачивается участником долевого строительства полностью или частично с привлечением кредитных или заемных средств, то права требования участника долевого строительства находятся в залоге у лица, предоставившего кредит (заем). В указанном случае договор участия в долевом строительстве помимо других обязательных условий должен также содержать условие о возникновении залога прав требования участника долевого строительства (п. 1 ст. 77.2 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

Обратите внимание! С 03.04.2020 до 01.01.2021 не начисляются неустойки (пени) за нарушение сроков внесения платежей по договору, сроков передачи объекта долевого строительства, проценты, подлежащие уплате в случае одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, а также не учитываются убытки, причиненные в указанный период. В отношении соответствующих требований, предъявленных к застройщику ранее, предоставляется отсрочка (п. 1 Постановления Правительства РФ от 02.04.2020 N 423).

Споры по инициативе Участника долевого строительства

1. Застройщик, по мнению Участника долевого строительства, передал объект строительства с нарушением срока, установленного договором
   • Участник долевого строительства хочет взыскать законную неустойку
   • Участник долевого строительства хочет взыскать законную неустойку и причиненные ему убытки
   • Участник долевого строительства хочет взыскать причиненные ему убытки
2. Застройщик, по мнению Участника долевого строительства, не передал Участнику долевого строительства объект строительства, срок передачи которого по договору наступил
   • Участник долевого строительства хочет обязать Застройщика передать объект долевого строительства
   • Участник долевого строительства хочет взыскать законную неустойку
   • Участник долевого строительства отказался от договора и хочет взыскать с Застройщика уплаченные по договору денежные средства
3. Застройщик, по мнению Участника долевого строительства, не возвратил переплату, возникшую в результате передачи объекта строительства площадью меньшей, чем проектная
   • Участник долевого строительства хочет взыскать переплату в размере разницы стоимости проектной и фактической площадей объекта
4. Застройщик в одностороннем порядке отказался от договора в связи с просрочкой Участником долевого строительства оплаты более чем на 2 месяца или систематическим нарушением сроков оплаты
   • Участник долевого строительства хочет признать односторонний отказ Застройщика недействительным
5. Застройщик нарушил график строительства настолько, что Участнику долевого строительства очевидно, что объект ему не будет передан в установленный договором срок
   • Участник долевого строительства хочет расторгнуть договор и взыскать уплаченные по договору денежные средства
   • Участник долевого строительства хочет понудить Застройщика завершить работы и передать объект долевого строительства
6. Застройщик, по мнению Участника долевого строительства, передал Участнику долевого строительства объект строительства с недостатками, которые были обнаружены в период гарантийного срока
   • Участник долевого строительства хочет обязать Застройщика безвозмездно устранить недостатки
   • Участник долевого строительства хочет взыскать с Застройщика убытки, понесенные им в связи с устранением недостатков
7. Застройщик, по мнению Участника долевого строительства, уклоняется от заключения договора
   • Обязанность по заключению договора возникла из предварительного договора участия в долевом строительстве. Участник долевого строительства хочет обязать Застройщика заключить основной договор
   • Обязанность по заключению договора следует из различных сделок сторон. Участник долевого строительства хочет обязать Застройщика заключить договор участия в долевом строительстве
8. Стороны не заключили основной договор участия в долевом строительстве в соответствии с предварительным договором в установленный срок
   • Участник долевого строительства хочет взыскать перечисленные по предварительному договору денежные средства

Споры по инициативе Застройщика

1. Участник долевого строительства, по мнению Застройщика, оплатил объект строительства с нарушением срока, установленного договором
   • Застройщик хочет взыскать неустойку
2. Участник долевого строительства, по мнению Застройщика, не оплатил в полном объеме полученный по договору объект строительства
   • Застройщик хочет взыскать задолженность
3. Участник долевого строительства, по мнению Застройщика, не оплатил задолженность, возникшую в результате передачи объекта строительства площадью больше проектной
   • Застройщик хочет взыскать задолженность в размере разницы стоимости проектной и фактической площадей объекта
4. Участник долевого строительства, по мнению Застройщика, допустил просрочку оплаты более чем на 2 месяца или систематически нарушал сроки оплаты
   • Застройщик в одностороннем порядке отказался от договора и хочет в судебном порядке признать договор расторгнутым

Споры по инициативе иных лиц

1. Застройщик, по мнению Участника долевого строительства, передал объект строительства с нарушением срока, установленного договором
   • Участник долевого строительства — физическое лицо уступил права требования по взысканию неустойки и штрафа. Цессионарий хочет взыскать неустойку и штраф
2. В процессе эксплуатации объекта строительства в период гарантийного срока Управляющая компания обнаружила появившиеся, по ее мнению, вследствие некачественных работ Застройщика недостатки в общем имуществе объекта строительства
   • Управляющая компания хочет устранить недостатки силами и средствами Застройщика
   • Управляющая компания хочет возместить расходы, понесенные в связи с устранением недостатков общего имущества объекта после уклонения Застройщика от их устранения

Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter

Подпишитесь на соцсети

Публикуем обзор статьи, как только она выходит. Отдельно информируем о важных изменениях закона.

Получайте статьи почтой

Присылаем статьи пару раз в месяц. Подписываясь, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности.

Поделиться с друзьями