ООО «Суворов-Групп»
Профсоюзная ул., дом 93а 117279 Москва +7 495 532 54 57
Адрес «Юридический кабинет Суворова Андрея» ул. Профсоюзная, дом 93а, офис 2Б
Доп материалы
Защита прав участников долевого строительства
Суворов-Групп
    0

Защита прав участников долевого строительства

Каковы способы защиты участников долевого строительства?

Защита прав участников долевого строительства (дольщиков) может осуществляться различными способами, в частности путем признания права собственности на объект долевого строительства, признания сделки недействительной, возмещения убытков, взыскания неустойки и т.д.

Основные исковые требования

  • о взыскании неустойки (пени) за нарушение срока передачи объекта долевого строительства;
  • о взыскании неустойки за нарушение срока устранения недостатков объекта долевого строительства;
  • о защите прав потребителя;
  • о компенсации морального вреда.
  • о взыскании штрафа за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке;
  • о взыскании убытков (расходов истца на оплату аренды жилого помещения, коммунальных услуг, детского сада для ребенка и т.д.);
  • о взыскании нотариальных расходов (расходов на удостоверение нотариальной доверенности);
  • о взыскании почтовых (почтово-телеграфных) расходов.

Дополнительные:

  • о признании недействительными отдельных пунктов договора участия в долевом строительстве;
  • о признании недействительным одностороннего передаточного акта;
  • об обязании ответчика подписать акт приема-передачи объекта долевого строительства в редакции истца, без исправлений;
  • о признании незаконными действий ответчика в части невыполнения принятых на себя обязательств по передаче квартиры;
  •  об обязании ответчика передать истцу объект долевого строительства и ключи от него.

Признание права собственности на объект долевого строительства

Защита гражданских прав осуществляется различными способами, в частности путем признания права (ст. 12 ГК РФ).
Если застройщик задерживает ввод дома в эксплуатацию, не получает необходимое на это разрешение, дольщик вправе, в зависимости от степени готовности дома, фактической передачи ему объекта долевого строительства и иных обстоятельств, требовать, в частности, признания в судебном порядке (ч. 2, 3 ст. 8 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ; п. 1 ст. 218 ГК РФ; п. п. 14, 16, 17 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013):

  • права собственности на объект недвижимости;
  • права собственности на объект незавершенного строительства;
  • права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства.

Признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности

Если денежные средства привлекались лицом, не имеющим на это права или с нарушением установленного порядка их привлечения, в том числе путем продажи ценных бумаг или участия в ПИФ, то по требованию дольщика сделка может быть признана недействительной. От этого лица можно потребовать немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов и возмещения сверх суммы указанных процентов причиненных убытков (ч. 2, 2.1 ст. 1, ч. 3 ст. 3 Закона N 214-ФЗ; п. 7 Обзора).

Привлечение денежных средств граждан допускается только на основании договора участия в долевом строительстве (далее — ДДУ), жилищных сертификатов (если размещение таких сертификатов начато до 01.07.2018) и, при определенных условиях, участия в жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативах (ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ; ч. 4 ст. 8 Закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ).

Поэтому будьте осторожны, если вместо ДДУ вам предложат заключить, например, предварительный договор купли-продажи, предварительный договор долевого строительства, инвестиционный договор, договор бронирования определенной квартиры, договор займа, а также внести денежные средства на свой депозитный счет в банке и т.д. Законодательство об участии в долевом строительстве будет распространяться на указанные правоотношения только в случае, если суд установит, что сторонами действительно имелся в виду ДДУ (Письмо Верховного Суда РФ от 30.01.2013 N 7-ВС-368/13).

Участник долевого строительства вправе также обратиться в суд с требованием о признании сделки недействительной при нарушении застройщиком требований к проектной декларации. В этом случае застройщик обязан возвратить дольщику-гражданину полученные от него денежные средства и уплатить проценты в размере двойной величины 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день возврата денежных средств (ч. 7 ст. 19 Закона N 214-ФЗ).

Еще одно основание для признания ДДУ недействительным по требованию дольщика — несоответствие условий договора, например, о характеристиках подлежащего передаче дольщику объекта, информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора (ч. 4, 4.1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).

Возмещение убытков

Убытки подлежат возмещению сверх неустоек и штрафов, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве и ДДУ (п. 1 ст. 28 Закона от 07.02.1992 N 2300-1; ч. 3 ст. 3, ст. 10 Закона N 214-ФЗ; п. 35 Обзора).
К убыткам, например, могут быть отнесены расходы дольщика по договору об оказании услуг по подбору квартиры, расходы на приобретение другой аналогичной квартиры по более высокой цене и т.п. (Апелляционное определение Московского городского суда от 28.03.2019 по делу N 33-4950/2019).

Обратите внимание! С 03.04.2020 до 01.01.2021 не начисляются неустойки (пени) за нарушение сроков внесения платежей по договору, сроков передачи объекта долевого строительства, проценты, подлежащие уплате в случае одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, а также не учитываются убытки, причиненные в указанный период. В отношении соответствующих требований, предъявленных к застройщику ранее, предоставляется отсрочка (п. 1 Постановления Правительства РФ от 02.04.2020 N 423).

Взыскание неустойки (пеней)

Застройщик должен уплатить дольщику неустойку (пени) в следующих случаях (ч. 2 ст. 6, ч. 8 ст. 7 Закона N 214-ФЗ):

  1. если нарушил предусмотренные договором сроки передачи дольщику объекта строительства. Размер неустойки (пеней) составляет двойную величину 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки;
  2. если нарушил согласованный с дольщиком срок устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, обнаруженных в течение гарантийного срока. Размер неустойки (пеней) составляет 1% от стоимости расходов на устранение такого недостатка (дефекта) либо от стоимости жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, если выявленные недостатки (дефекты) могут служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания.

Компенсация морального вреда

Достаточное основание для взыскания компенсации морального вреда — установленный факт нарушения прав дольщика (ст. 15 Закона N 2300-1; п. 28 Обзора).

Взыскание штрафа

При удовлетворении судом требований участника долевого строительства, заключившего ДДУ для нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, которые не были удовлетворены застройщиком добровольно, в том числе в случае расторжения ДДУ в связи с односторонним отказом участника долевого строительства от его исполнения в предусмотренных случаях, суд взыскивает с застройщика в пользу дольщика штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом дольщику (ч. 9 ст. 4, ч. 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ; п. 6 ст. 13 Закона N 2300-1; п. п. 2, 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17; Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 22.10.2019 N 18-КГ19-101).
При этом намерение застройщика частично удовлетворить требования участника долевого строительства без реального перечисления ему денежных средств, согласно позиции Верховного Суда РФ, не является основанием для освобождения застройщика от уплаты штрафа (Определение Верховного Суда РФ от 13.11.2018 N 80-КГ18-10).

Прекращение правоотношений

Дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ, в частности, в следующих случаях (ч. 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ):

  1. если застройщик существенно нарушил требования к качеству объекта строительства или не устранил недостатки в строительстве в установленный участником долевого строительства разумный срок;
  2. срок передачи объекта долевого строительства нарушен более чем на два месяца.

Если денежные средства в счет уплаты по ДДУ внесены на счет эскроу, основаниями для отказа дольщика от ДДУ также являются (ч. 7, 7.1 ст. 15.4 Закона N 214-ФЗ):

  1. наличие требования кредитора о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору (договору займа) и об обращении взыскания на заложенные по указанному договору земельный участок (право аренды или субаренды земельного участка) и строящийся на этом участке объект недвижимости;
  2. признание застройщика банкротом и открытие конкурсного производства;
  3. вступление в силу решения арбитражного суда о ликвидации застройщика.

В судебном порядке договор может быть расторгнут, в частности, в следующих случаях (ч. 1.1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ):

  1. если прекращено или приостановлено строительство многоквартирного дома и очевидно, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику;
  2. существенно изменена проектная документация, в том числе превышено допустимое изменение общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, установленное договором участия в долевом строительстве в пределах 5% указанной площади;
  3. изменилось назначение общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав объекта долевого строительства.
    При расторжении договора застройщик обязан вернуть уплаченную дольщиком в счет цены договора денежную сумму, а также уплатить проценты на эту сумму в двойном размере исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России (ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).

Защита прав дольщиков при банкротстве застройщика, наличии обеспечения или обращении в Фонд защиты граждан

В случае банкротства застройщика дольщики, а также граждане, вступившие в иные правоотношения, связанные со строительством жилья (перечень которых является открытым), вправе в зависимости от ситуации предъявить денежные требования, требования о передаче жилого помещения, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений конкурсному управляющему в рамках дела о банкротстве (п. 6 ст. 201.1, ст. ст. 201.4 — 201.5 Закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ; ч. 3, 5 ст. 8 Закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ).

Следует учитывать, что в целях защиты участников строительства от злоупотреблений застройщиков, совершаемых путем иного правового оформления своих отношений по привлечению денежных средств, суд может признать застройщиком не только лицо, с которым у участников долевого строительства заключены соответствующие договоры, но и организацию, фактически аккумулирующую денежные средства, переданные для строительства многоквартирного дома, например лицо, которое является правообладателем земельного участка и объекта строительства, но денежные средства напрямую не привлекает (п. 7 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016; Определение Верховного Суда РФ от 29.06.2016 N 304-ЭС16-4218).
Кроме того, если застройщик признан банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство, дольщик может обратиться в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства за выплатой возмещения. Нельзя требовать такого возмещения в случае получения участником долевого строительства страховой выплаты от страховщика, застраховавшего ответственность застройщика, либо выплаты от банка, выдавшего поручительство (ч. 16 ст. 25 Закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ; п. 2, пп. «а» п. 4 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 N 1233; Информационное письмо Банка России от 10.12.2019 N ИН-015-53/90).

До 27.06.2019 исполнение обязательств застройщика могло быть обеспечено поручительством в банке или страхованием гражданской ответственности (ст. 1, ч. 1, 2 ст. 3 Закона от 27.06.2019 N 153-ФЗ).

Так, в частности, наступление страхового случая по договору страхования подтверждают решение арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выписка из реестра требований кредиторов или реестра требований участников строительства (реестра требований о передаче жилых помещений). Представление указанных выписок является основанием для страховой выплаты (пп. 7 п. 1 ст. 201.1 Закона N 127-ФЗ; ч. 4 ст. 8 Закона N 478-ФЗ; Информационное письмо Банка России от 10.07.2018 N ИН-015-53/45).

Выплата возмещения гражданам — участникам строительства осуществляется на основании соответствующего решения Фонда до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика (ч. 1 ст. 13 Закона N 218-ФЗ).
Возмещение выплачивается в размере рыночной стоимости жилого помещения, определенной на дату, которая не может быть более чем на три месяца ранее даты принятия Фондом решения о выплате возмещения, но не менее уплаченной цены договора. Выплата возмещения по требованию о передаче машино-мест и (или) нежилых помещений, осуществляется в размере уплаченной цены договоров в отношении одного машино-места и (или) нежилого помещения в объекте незавершенного строительства (ч. 2, 2.1 ст. 13 Закона N 218-ФЗ).

Если при заключении договора участия в долевом строительстве, по которому планируется выплата возмещения, либо кредитного договора (договора займа), заключенного для расчетов по такому договору, использовались средства материнского (семейного) капитала, Фонд по заявлению гражданина запрашивает сведения в ПФР. После получения ответа на запрос Фонд перечисляет соответствующую сумму в ПФР, а оставшуюся часть возмещения выплачивает дольщику (ч. 7 ст. 13 Закона N 218-ФЗ; ст. 10.1 Закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ).

При этом гражданин не имеет права на возмещение в случае приобретения права требования о передаче жилого помещения и (или) передаче машино-места и нежилого помещения после признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства (ч. 3 ст. 13 Закона N 218-ФЗ).

При определенных условиях правом на выплату возмещения за счет средств Фонда обладают также граждане, требования которых были погашены путем передачи в установленном порядке прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок жилищно-строительному или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее — кооператив) и которые имеют в отношении этого кооператива требования о передаче жилого помещения, машино-места и (или) нежилого помещения, а также граждане, которые приобрели пай умершего члена кооператива в порядке наследования (п. 3.2 ч. 1 ст. 3, ч. 1.2 ст. 13, ст. 13.3 Закона N 218-ФЗ; ст. 201.10 Закона N 127-ФЗ; п. п. 4, 8, 10, 11, 13, 16 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 14.12.2019 N 1680).

Следует также учитывать, что лицо, в том числе бенефициарный владелец, имеющее фактическую возможность определять действия застройщика, несет субсидиарную ответственность с застройщиком за убытки, причиненные по их вине дольщикам (ч. 4 ст. 23.2 Закона N 214-ФЗ).

Обратите внимание! Доход в виде возмещения, полученного налогоплательщиком в рамках защиты прав участников долевого строительства, НДФЛ не облагается (п. 71 ст. 217 НК РФ).

Финансирование строительства Фондом субъекта РФ

В целях урегулирования обязательств застройщика, признанного банкротом, нормативным правовым актом субъекта РФ может быть создан Фонд субъекта РФ, который, в частности, может принять решение о финансировании мероприятий по завершению строительства многоквартирного дома.
В этом случае Фонд субъекта РФ становится приобретателем имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика и обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее трех лет со дня вынесения арбитражным судом определения о передаче ему соответствующих имущества и обязательств (ст. ст. 21.1, 21.2 Закона N 214-ФЗ; ст. ст. 201.15-1, 201.15-2 Закона N 127-ФЗ).

Защита прав дольщиков при использовании счетов эскроу

Если для строительства многоквартирных домов застройщик привлекает денежные средства граждан с использованием счетов эскроу в уполномоченных банках, то на этих счетах средства дольщиков для оплаты по ДДУ блокируются и перечисляются застройщику только после исполнения им своих обязательств по договору. Если происходит расторжение, прекращение или односторонний отказ одной из сторон от договора, внесенные на счет эскроу денежные средства возвращаются дольщику и (или) банку, предоставившему кредит на оплату цены договора. Тем самым дольщикам гарантируется, что их средства не будут растрачены застройщиком и они получат свои квартиры либо им вернут деньги, если этого не произойдет (п. 1 ст. 860.7 ГК РФ; ч. 1 ст. 15.4, ч. 2, 6, 8 ст. 15.5 Закона N 214-ФЗ; п. 3 ст. 77.2 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ч. 17 ст. 8 Закона N 478-ФЗ).

Денежные средства дольщиков на счетах эскроу подлежат обязательному страхованию на случай отзыва (аннулирования) у банка лицензии на совершение банковских операций или введения Банком России моратория на удовлетворение требований кредиторов. Возмещение выплачивается в размере 100% размещенных на счете эскроу средств, но не более 10 млн руб. (ст. 8, ч. 1, 3 ст. 12.2 Закона от 23.12.2003 N 177-ФЗ).

Выплата возмещения осуществляется путем перечисления денежных средств на счет эскроу участника долевого строительства, открытый в другом банке для осуществления расчетов по ДДУ по тому же объекту долевого строительства, после представления вкладчиком в Агентство по страхованию вкладов копии договора такого счета эскроу (ч. 6, 9 ст. 12.2 Закона N 177-ФЗ; Информация Банка России «Ответы на вопросы относительно проектного финансирования долевого строительства»).

Поделиться с друзьями
Подпишитесь в соц сетях

Публикуем ссылку на статью, как только она выходит. Отдельно даём знать о важных изменениях в законах.

Получайте статьи почтой

Присылаем статьи пару раз в неделю. Подписываясь, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности.

    Важно знать!
    В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновить на сайте.
    Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
    Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.
    Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!
    Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!
    Анонимно
    Профессионально
    Задать вопрос юристу бесплатно
    Задавайте вопрос
    удобным для Вас способом
    Ответим на вопрос в соц. сетях
    Ответим на вопрос в мессенджерах

      Ответим на вопрос по электронной почте
      Ссылки по теме:
      Споры с застройщиками
      Что такое по закону, порядок разрешения и рассмотрения в суде и до суда, виды и примеры решения, практика доказывания с гарантией, цена и сроки. Подробнее …
      Долевое строительство
      Представляет схему, при которой застройщик привлекает денежные средства граждан для строительства объектов недвижимости, причем на любой стадии возведения здания.
      Споры с застройщиками
      Что такое по закону, порядок разрешения и рассмотрения в суде и до суда, виды и примеры решения, практика доказывания с гарантией, цена и сроки. Подробнее …
      Долевое строительство
      Представляет схему, при которой застройщик привлекает денежные средства граждан для строительства объектов недвижимости, причем на любой стадии возведения здания.

        Введите Ваш вопрос
        Далее