Риски договора дарения

Риски договора дарения

Договор дарения позволяет безвозмездно передать квартиру, дом, земельный участок, автомобиль, деньги, долю в бизнесе или иное имущество. Однако после исполнения договора даритель, как правило, окончательно утрачивает право собственности, а вернуть подаренное имущество только из-за изменения отношений с одаряемым невозможно.

Главный риск для дарителя это утрата имущества

После передачи имущества и регистрации права собственности за одаряемым даритель перестает быть собственником. Он уже не вправе продать, завещать, заложить имущество или потребовать его возврата по своему желанию.

Особенно опасно дарение единственного жилого помещения. Даже если в договоре указано право дарителя проживать в квартире, собственником становится одаряемый. В дальнейшем возможны конфликты по вопросам проживания, оплаты коммунальных услуг, регистрации других лиц и пользования помещением.

Само по себе ухудшение отношений между сторонами не является основанием для отмены дарения.

Дарение нельзя подменять пожизненным содержанием

Договор дарения является безвозмездным. Если одаряемый обязан выплачивать деньги, содержать дарителя, обеспечивать уход или предоставить взамен другое имущество, отношения сторон уже не соответствуют конструкции дарения.

Наличие встречной передачи вещи, права или встречного обязательства может повлечь признание договора притворной или иной недействительной сделкой. Поэтому нельзя закрепить в дарственной условие, что квартира передается в обмен на уход за дарителем. Для таких целей больше подходит договор пожизненного содержания с иждивением.

Ограниченные основания для отмены дарения

Отменить уже исполненное дарение можно только в случаях, прямо предусмотренных законом. В частности, когда одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или его близких либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

Даритель также может потребовать отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

В договоре можно предусмотреть право дарителя отменить дарение, если он переживет одаряемого. Но такое условие должно быть прямо включено в текст договора. Общего права забрать подарок обратно у дарителя нет. 

Риск оспаривания родственниками и наследниками

После смерти дарителя наследники нередко пытаются оспорить договор, утверждая, что даритель:

• не понимал значения своих действий;
• страдал заболеванием, влияющим на способность принимать решения;
• подписал договор под влиянием обмана, угроз или заблуждения;
• фактически не собирался дарить имущество;
• хотел оформить завещание, ренту или куплю-продажу;
• подписал документы под давлением одаряемого.

Сам по себе пожилой возраст дарителя не делает сделку недействительной. Однако наличие психического, неврологического или иного тяжелого заболевания, медицинских документов, подтверждающих нарушение сознания или памяти, может стать основанием для судебной экспертизы и последующего оспаривания договора.

Обязательное нотариальное удостоверение снижает подобные риски, но не исключает возможность обращения в суд.

Обязательное обращение к нотариусу при дарении недвижимости

С 13 января 2025 года договор дарения недвижимого имущества между гражданами должен быть удостоверен нотариусом. Это правило распространяется в том числе на сделки между супругами и близкими родственниками. После удостоверения договора переход права собственности регистрируется в ЕГРН.

Несоблюдение обязательной нотариальной формы создает риск недействительности сделки и отказа в государственной регистрации перехода права.

Нотариус проверяет личности сторон, принадлежность имущества, наличие ограничений и волеизъявление участников. Однако нотариус не гарантирует, что договор никогда не будет оспорен наследниками, супругом, кредиторами или финансовым управляющим.

Риск отсутствия согласия супруга

Если имущество приобретено дарителем в браке за счет общих доходов супругов, оно может являться их совместной собственностью независимо от того, на кого оформлено право.

Дарение совместного имущества допускается с согласия второго супруга. При отсутствии необходимого согласия супруг вправе потребовать признания сделки недействительной, если докажет, что одаряемый знал или должен был знать об отсутствии согласия.

При дарении недвижимости нотариус, как правило, проверяет семейное положение и наличие нотариального согласия супруга либо документов, подтверждающих личный характер имущества.

Риск долгов, арестов и залога

До оформления договора необходимо проверить, не находится ли имущество:

• под арестом или запретом регистрационных действий;
• в ипотеке или ином залоге;
• под обеспечительными мерами;
• в составе совместно нажитого имущества;
• в пользовании третьих лиц;
• под обязательствами, возникшими из договора аренды или найма.

Дарение заложенного имущества без согласия залогодержателя может нарушать условия залога. Наличие зарегистрированного запрета может сделать невозможной регистрацию перехода права собственности.

При дарении квартиры одаряемый также должен проверить зарегистрированных жильцов и основания их проживания. Переход права собственности не всегда автоматически прекращает права пользования третьих лиц.

Оспаривание дарения при банкротстве дарителя

Безвозмездные сделки относятся к наиболее рискованным сделкам при банкротстве. Если даритель имел долги, признаки неплатежеспособности либо подарил существенную часть имущества незадолго до банкротства, финансовый управляющий или кредиторы могут потребовать признания договора недействительным.

Особенно высок риск при дарении имущества родственникам. При наличии предусмотренных законом обстоятельств имущество может быть возвращено в конкурсную массу и впоследствии продано для расчетов с кредиторами. Оспаривание возможно по специальным основаниям законодательства о банкротстве, в том числе как сделки, совершенной с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов.

Оформление договора у нотариуса само по себе не защищает сделку от оспаривания в процедуре банкротства.

Налоговые риски для одаряемого

Даритель не получает дохода и обычно не уплачивает НДФЛ с переданного имущества.

Одаряемый освобождается от НДФЛ, если подарок получен от супруга, родителей, детей, усыновителей, усыновленных, бабушки, дедушки, внука, полнородного или неполнородного брата либо сестры.

Тетя, дядя, племянник, двоюродные братья и сестры, зять, невестка, тесть, теща, свекор и свекровь в этот закрытый перечень не входят. При получении от них недвижимости, транспортного средства, акций, долей, паев и некоторых иных видов имущества у одаряемого может возникнуть обязанность представить декларацию и уплатить НДФЛ.

Родство необходимо подтвердить свидетельствами о рождении, заключении брака, перемене имени и другими документами.

Налог при последующей продаже подаренного имущества

После получения имущества одаряемый может продать его. Если минимальный срок владения еще не истек, может возникнуть НДФЛ с продажи.

При продаже недвижимости, полученной в дар от близкого родственника, минимальный срок владения обычно составляет три года. В остальных случаях применяемый срок зависит от вида имущества и обстоятельств его приобретения.

До продажи необходимо отдельно рассчитать срок владения, размер дохода, возможные расходы и налоговые вычеты. Ошибочно считать, что если при получении подарка налог не уплачивался, то и его последующая продажа всегда освобождена от налога.

Риск дарения вместо завещания

Дарение действует при жизни дарителя. Завещание начинает действовать только после смерти наследодателя.

Если собственник хочет продолжать владеть имуществом, иметь возможность продать его, изменить свое решение или определить другого наследника, дарение может быть невыгодно. После регистрации права за одаряемым даритель уже не сможет заменить получателя имущества, как это возможно при отмене или изменении завещания.

Обещание подарить имущество после смерти дарителя ничтожно. Передача имущества на случай смерти должна оформляться с соблюдением правил о наследовании.

Риск смерти одаряемого раньше дарителя

Если одаряемый умер после получения имущества, подарок обычно входит в состав его наследства и переходит его наследникам. Даритель не получает имущество обратно автоматически.

Для защиты дарителя в договоре можно предусмотреть право отменить дарение, если он переживет одаряемого. Без такого условия возвратить имущество только на основании смерти одаряемого, как правило, нельзя.

Риск ошибок в предмете договора

В договоре необходимо точно определить передаваемое имущество. Для недвижимости указываются адрес, кадастровый номер, площадь, назначение, этаж и иные регистрационные характеристики. Для автомобиля — марка, модель, VIN, государственный номер и данные ПТС. Для денежных средств — сумма, порядок и способ передачи.

Ошибки в кадастровом номере, площади, размере доли или описании имущества могут привести к приостановлению регистрации, отказу либо спору о том, какое именно имущество было подарено.

Если договор предусматривает дарение в будущем, предмет должен быть определен конкретно. Обещание подарить «все имущество» или неопределенную часть имущества не создает действительного обязательства.

Риск дарения по доверенности

В доверенности на заключение договора дарения должен быть назван одаряемый и указан предмет дарения. Доверенность, не содержащая этих сведений, может быть признана ничтожной в соответствующей части.

Особенно тщательно следует проверять доверенности, выданные пожилыми гражданами, лицами, находящимися за границей, или лицами, состояние здоровья которых может впоследствии стать предметом спора.

Запреты и ограничения дарения

Закон запрещает отдельные виды дарения. В частности, не допускается дарение от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями, за исключением обычных подарков небольшой стоимости.

Существуют также ограничения в отношении подарков работникам медицинских, образовательных и социальных организаций, государственным и муниципальным служащим, а также между коммерческими организациями. 

Передача имущества с нарушением установленного запрета может повлечь недействительность сделки и иные правовые последствия.

Как снизить риски

До заключения договора необходимо:

1. Проверить право собственности дарителя, основания приобретения имущества, обременения, аресты и судебные споры.
2. Установить, является ли имущество личным или совместно нажитым в браке.
3. Проверить долги дарителя, исполнительные производства и вероятность банкротства.
4. Оценить состояние здоровья и дееспособность дарителя.
5. Определить налоговые последствия для одаряемого.
6. Зафиксировать отсутствие встречных обязательств.
7. Подробно описать имущество и порядок его передачи.
8. Решить, необходимо ли сохранить за дарителем право проживания.
9. Включить условие об отмене дарения, если даритель переживет одаряемого.
10. Не использовать дарение вместо ренты, завещания или купли-продажи, если реальная цель сторон отличается от безвозмездной передачи имущества.

Договор дарения подходит для окончательной и безвозмездной передачи имущества лицу, которому даритель полностью доверяет. Основные риски связаны с утратой контроля над имуществом, невозможностью отменить сделку по своему желанию, налогами, семейными спорами, банкротством дарителя и последующим оспариванием договора.

Перед дарением недвижимости, единственного жилья или дорогостоящего имущества необходимо оценить не только порядок оформления сделки, но и ее долгосрочные последствия для обеих сторон.

• Правовой журнал