Земельные споры

Что такое земельные споры

Земельные споры — это споры, возникающие по поводу прав на земельные участки, их границ, площади, порядка использования, владения и распоряжения землей. Участниками таких споров могут быть собственники соседних участков, арендаторы, землепользователи, организации, органы государственной власти и местного самоуправления.

На практике земельный спор может возникнуть из-за наложения границ соседних участков, ошибки в сведениях ЕГРН, самовольного занятия части земли, невозможности пользоваться участком, отказа государственного органа предоставить землю или оформить права на нее.

К земельным относятся также споры об изъятии земельных участков, сервитутах, порядке пользования землей и в других случаях, когда предметом конфликта являются права на землю.

Основные правила регулируются земельным правом, Земельным и Гражданским кодексами РФ, Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и процессуальным законодательством.

Виды земельных споров

К наиболее распространенным относятся:

• споры об установлении границ земельного участка;
• споры о наложении границ соседних участков;
• исправление реестровых ошибок;
• признание права собственности на землю;
• истребование участка или его части из чужого незаконного владения;
• устранение препятствий в пользовании землей;
• освобождение самовольно занятой части участка;
• установление и прекращение сервитута;
• споры о порядке пользования земельным участком;
• раздел и объединение земельных участков;
• споры с государственными и муниципальными органами;
• споры, связанные с предоставлением и изъятием земли;
• споры о кадастровой стоимости;
• оспаривание решений и действий Росреестра;
• споры о категории земель и виде разрешенного использования.

Правильное определение вида земельного спора имеет принципиальное значение. От этого зависят требования, которые необходимо предъявлять, состав ответчиков, доказательства и порядок рассмотрения дела.

Споры о границах земельных участков

Споры о границах относятся к наиболее распространенным земельным конфликтам.

Они возникают, например, когда:

• фактическая граница не соответствует сведениям ЕГРН;
• границы двух участков пересекаются;
• сосед не согласовывает результаты межевания;
• часть одного участка включена в границы другого;
• сведения о координатах внесены с ошибкой;
• фактическое землепользование существует много лет, но документально границы не определены.

При наличии спора между собственниками смежных участков вопрос может разрешаться путем предъявления требования об установлении местоположения границы.

Цель такого требования заключается в устранении неопределенности относительно того, где должна проходить общая граница земельных участков. Решение суда, которым установлены координаты границы, является основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРН.

Подробнее: определение границ земельного участка.

Какие доказательства используются в споре о границах

Наличие координат в ЕГРН имеет существенное значение, но земельный спор не всегда можно разрешить только путем сравнения существующих реестровых сведений.

В зависимости от обстоятельств суд может исследовать:

• правоустанавливающие документы;
• межевые и технические документы;
• землеустроительные дела;
• старые планы участков;
• материалы инвентаризации;
• сведения ЕГРН;
• документы БТИ;
• генеральные и ситуационные планы;
• акты согласования границ;
• сведения о фактическом землепользовании;
• расположение существующих строений;
• ограждения;
• природные и искусственные объекты, длительное время обозначавшие границу;
• свидетельские показания;
• заключение судебной землеустроительной экспертизы.

При отсутствии достаточных документов особое значение может иметь фактическое землепользование, сложившееся на местности в течение длительного времени.

Однако само по себе существование забора не означает, что именно по нему обязательно должна проходить юридическая граница. Суд оценивает происхождение ограждения, документы и остальные доказательства в совокупности.

Землеустроительная экспертиза

Во многих земельных спорах ключевым доказательством становится судебная землеустроительная экспертиза.

Эксперту могут быть поставлены вопросы:

• соответствуют ли фактические границы сведениям ЕГРН;
• имеется ли наложение земельных участков;
• какова площадь пересечения;
• соответствует ли местоположение границ правоустанавливающим документам;
• возможно ли установить границу по имеющимся документам;
• какие варианты установления границы существуют;
• находится ли строение или ограждение в границах чужого участка.

Экспертное заключение не имеет заранее установленной силы и оценивается судом вместе с другими доказательствами.

Поэтому имеет значение не только вывод эксперта, но и то, какие документы и исходные данные использовались при проведении исследования.

Реестровая ошибка в границах участка

Если сведения о местоположении границ в ЕГРН не соответствуют фактическому положению участка или документам, может ставиться вопрос об исправлении реестровой ошибки.

Однако необходимо различать техническую или реестровую ошибку и спор о праве.

Если исправление сведений затрагивает права собственника соседнего участка и он возражает против изменения границы, одного обращения в Росреестр может быть недостаточно. Такой конфликт разрешается судом.

При этом требования должны соответствовать характеру нарушения. Если фактически существует спор о местоположении общей границы, необходимо разрешать именно этот спор, а не пытаться формально исключить из ЕГРН право собственника соседнего участка.

Самовольное занятие части земельного участка

Распространенная ситуация это когда сосед переносит забор и фактически занимает часть чужой земли.

Собственник вправе требовать устранения нарушения своего права, даже если владения всем участком он не лишен.

Для разрешения такого спора необходимо установить:

1. где юридически проходит граница участков;
2. где фактически расположен забор или иной объект;
3. имеется ли пересечение;
4. какая площадь чужого участка занята;
5. каким способом возможно восстановить нарушенное право.

Если сама граница между участками не определена и стороны спорят о ее местоположении, сначала или одновременно необходимо разрешить вопрос о границе.

Устранение препятствий в пользовании земельным участком

Собственник вправе требовать устранения нарушений его права, не связанных с лишением владения.

Такие требования могут предъявляться, например, если сосед:

• перекрыл единственный доступ или проезд к участку;
• разместил на чужой земле строение или ограждение;
• складирует имущество на участке;
• организовал сток воды на соседнюю территорию;
• создает иные препятствия для нормального использования земли.

Для удовлетворения требования необходимо доказать наличие у истца соответствующего права и конкретное нарушение со стороны ответчика.

Если нарушение продолжается, собственник может требовать его прекращения.

В зависимости от ситуации способом защиты может быть демонтаж ограждения или сооружения, освобождение части участка, прекращение определенных действий либо восстановление положения, существовавшего до нарушения.

Споры из-за построек на соседнем участке

Сам по себе факт строительства рядом с границей участка еще не означает нарушения прав соседа. Для судебной защиты необходимо установить, каким образом конкретный объект нарушает права собственника или создает реальную угрозу такого нарушения.

Значение могут иметь:

• расположение строения относительно границы;
• характеристики объекта;
• соблюдение обязательных требований;
• пожарная безопасность;
• отведение атмосферных вод;
• затенение;
• возможность обслуживания собственного здания;
• фактическое воздействие объекта на соседний участок.

Суд оценивает не только наличие формального нарушения строительных требований, но и последствия этого нарушения для прав истца.

Сервитут и доступ к земельному участку

Если собственник не может нормально использовать участок без ограниченного использования соседней земли, может возникнуть вопрос об установлении сервитута.

Сервитут может потребоваться для:

• прохода;
• проезда;
• эксплуатации инженерных коммуникаций;
• доступа к объекту недвижимости;
• иных необходимых нужд собственника.

Стороны вправе установить частный сервитут соглашением.

Если договориться невозможно, заинтересованное лицо вправе обратиться в суд.

При рассмотрении дела необходимо доказать, что потребности собственника действительно невозможно обеспечить без установления права ограниченного пользования чужим участком либо иной вариант является несоразмерным.

За использование чужого участка собственник в предусмотренных законом случаях вправе требовать соразмерную плату.

Признание права на земельный участок

Требование о признании права используется, когда право на землю существует в силу предусмотренного законом основания, но оспаривается или не может быть зарегистрировано без судебного решения.

При этом суд не должен подменять установленную законом процедуру предоставления государственной или муниципальной земли.

Истцу необходимо доказать конкретное основание возникновения права. Такими доказательствами в зависимости от обстоятельств могут быть:

• ранее выданные акты о предоставлении земли;
• договоры;
• свидетельства;
• документы о наследовании;
• решения государственных или муниципальных органов;
• иные правоустанавливающие документы.

Если проблема заключается не в споре о существующем праве, а в незаконном отказе государственного органа предоставить участок, надлежащий способ защиты может быть другим.

Споры с органами власти

Земельный спор может возникнуть не только между соседями или собственниками. Предметом разбирательства могут быть решения, действия или бездействие государственных и муниципальных органов.

Например:

• отказ предоставить земельный участок;
• отказ согласовать определенные действия с землей;
• незаконное прекращение права;
• отказ исправить сведения;
• решение об изъятии участка;
• отказ в совершении регистрационных действий;
• установление ограничений использования земли.

Необходимо различать спор о гражданском праве на землю и оспаривание властного решения. От этого зависит процессуальный порядок: дело может рассматриваться по правилам гражданского, арбитражного или административного судопроизводства.

Изъятие земельного участка

Земельный участок может быть изъят для государственных или муниципальных нужд только по основаниям и в порядке, установленным законом.

Собственник вправе оспаривать как наличие оснований для изъятия, так и размер предлагаемого возмещения.

При определении возмещения учитываются предусмотренные законом составляющие, связанные с прекращением права на недвижимость и причиненными собственнику убытками. Споры об изъятии требуют оценки не только стоимости земли, но и расположенных на ней объектов недвижимости, прав третьих лиц и других обстоятельств.

Оспаривание кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость влияет, в частности, на размер земельного налога, а в предусмотренных случаях — на арендные и иные платежи.

Если собственник считает кадастровую стоимость неправильной, законодательство предусматривает специальные способы ее изменения и оспаривания.

С 2024 года прежний порядок оспаривания результатов кадастровой стоимости по ст. 24.18 Федерального закона об оценочной деятельности не применяется. Соответствующие вопросы регулируются Федеральным законом № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В зависимости от ситуации можно ставить вопрос об исправлении ошибки либо об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объекта. Такие дела имеют специальный порядок, поэтому их необходимо отличать от обычных гражданско-правовых земельных споров.

В каком суде рассматриваются земельные споры

Согласно ст. 64 ЗК РФ земельные споры рассматриваются в судебном порядке. Но единого «суда по земельным спорам» не существует.

Если спор возник между гражданами и не связан с предпринимательской деятельностью, дело обычно рассматривается судом общей юрисдикции. Экономические земельные споры между организациями и предпринимателями при наличии предусмотренных законом условий рассматриваются арбитражными судами.

При оспаривании решений государственных органов может применяться административный порядок судопроизводства.

Поэтому подсудность определяется не только тем, что спор касается земли, но и:

• составом участников;
• характером правоотношений;
• содержанием требований;
• связью спора с предпринимательской деятельностью.

В какой суд подавать иск о земельном участке

Для многих земельных споров действует правило исключительной территориальной подсудности.

Иски о правах на земельные участки предъявляются по месту нахождения земельного участка. Это правило применяется, когда предметом спора являются непосредственно права на недвижимое имущество. При этом вопрос о том, относится ли конкретное требование к исключительной подсудности, определяется по существу заявленного требования.

Можно ли разрешить земельный спор без суда

Да, до обращения в суд стороны могут попытаться урегулировать конфликт добровольно.

Например, собственники соседних участков могут:

• провести кадастровые работы;
• согласовать местоположение границы;
• исправить ошибочные сведения;
• заключить соглашение о сервитуте;
• определить порядок пользования;
• устранить нарушение добровольно.

Если спор связан с действиями государственного органа, в предусмотренных случаях можно использовать административный порядок обжалования.

Однако если существует спор о праве и стороны принципиально не согласны относительно принадлежности земли или местоположения границы, окончательно разрешить такой конфликт зачастую может только суд.

Как подготовиться к земельному спору

До подачи иска необходимо определить не только факт нарушения, но и правильный способ защиты права.

Обычно необходимо:

1. получить актуальную выписку из ЕГРН;
2. собрать правоустанавливающие документы;
3. установить фактическое местоположение границ;
4. изучить документы на соседние участки;
5. при необходимости заказать кадастровые или геодезические работы;
6. определить характер нарушения;
7. установить надлежащего ответчика;
8. сформулировать требования, которые действительно устранят нарушение;
9. определить подсудность;
10. подготовить доказательства.

В земельных делах ошибка в способе защиты может привести к отказу в иске даже тогда, когда между сторонами действительно существует конфликт.

Судебная практика по земельным спорам

Судебная практика показывает, что при рассмотрении земельного дела недостаточно установить только формальное несоответствие документов.

Суд должен определить обстоятельства возникновения прав на участок, его формирования и использования, фактические границы, содержание сведений ЕГРН и характер нарушения права.

Установление границ является самостоятельным способом защиты

Верховный Суд РФ указывает, что требование об установлении границ земельного участка является самостоятельным способом защиты, направленным на устранение неопределенности в прохождении границы при наличии возражений заинтересованного лица.

Поэтому при реальном споре между соседями необходимо разрешить вопрос о местоположении границы, а не ограничиваться формальным исправлением реестровых сведений.

Фактическое землепользование имеет значение

При установлении границ могут учитываться не только современные координаты, но и документы, позволяющие определить исторически сложившееся землепользование.

Значение могут иметь существовавшие длительное время ограждения, объекты искусственного происхождения, многолетние насаждения, архивные документы и другие признаки фактической границы.

При этом каждый такой факт должен оцениваться вместе с правоустанавливающими и кадастровыми документами.

Сведения ЕГРН не всегда исключают земельный спор

Государственная регистрация права и наличие сведений о координатах сами по себе не исключают возможности судебного спора.

Если сведения о границах пересекаются, внесены ошибочно или противоречат законно возникшим правам другого лица, суд устанавливает юридически значимые обстоятельства и определяет надлежащий способ устранения нарушения.

Особые правила действуют для земель с ограниченным оборотом

В земельных спорах необходимо учитывать категорию и правовой режим территории.

Для земель лесного фонда, особо охраняемых природных территорий, береговых полос и иных территорий с установленными законом ограничениями действуют специальные правила.

Поэтому наличие зарегистрированного права в ЕГРН не всегда означает отсутствие публично-правовых ограничений использования земельного участка.

Исковая давность по земельным спорам

Единого специального срока исковой давности для всех земельных споров не существует.

Срок зависит от характера требования. По общему правилу гражданского законодательства срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о надлежащем ответчике.

Однако к требованиям собственника об устранении продолжающегося нарушения права, не связанного с лишением владения, исковая давность не применяется.

Поэтому нельзя исходить из правила, что любой земельный спор становится невозможным через 3 (три) года. Для правильного определения срока необходимо сначала установить правовую природу конкретного требования.

Земельный спор и правильный способ защиты

Одно и то же фактическое обстоятельство может требовать разных способов судебной защиты.

В зависимости от ситуации заявляются требования:

• об установлении границ;
• об исправлении реестровой ошибки;
• о признании права;
• о признании права отсутствующим;
• об истребовании имущества;
• об устранении препятствий в пользовании;
• об освобождении земельного участка;
• об установлении сервитута;
• о признании решения государственного органа незаконным;
• о возмещении убытков.

Выбор требования должен приводить к реальному восстановлению нарушенного права. Например, если между соседями существует неопределенность относительно прохождения общей границы, центральным вопросом является установление этой границы. Если же граница определена, но сосед занял часть чужого участка, предмет защиты уже иной.

Главное

Земельные споры охватывают широкий круг конфликтов: от установления границ между соседями до признания права на землю, устранения препятствий в пользовании, сервитутов и споров с государственными органами.

Наиболее важный этап это правильно определить характер нарушения и способ защиты.

В спорах о границах существенное значение имеют правоустанавливающие документы, сведения ЕГРН, материалы кадастровых работ, фактическое землепользование и результаты землеустроительной экспертизы.

При этом зарегистрированное право или существующая запись о координатах не всегда сами по себе разрешают конфликт. Если имеется спор о праве, окончательное решение может быть принято судом.

Отдельно на сайте рассмотрены границы земельного участка, площадь земельного участка и другие вопросы земельного права.

• Правовой журнал