Земельные споры

Что такое земельные споры

Земельный спор — это притязание на право владения или пользования земельным участком двух и более лиц, к примеру: признание права, раздел, определение границ участка, площади, устранение препятствий в пользовании участком, истребование участка из чужого незаконного владения.

• По вопросам владения – конфликтная ситуация связанная с нарушением местоположения границ земельного участка, права подтверждаются выпиской из ЕГРП.
• По вопросам пользования – конфликт связанный с нарушением прав правообладателя земельного участка по извлечению дохода от использования земельного участка, нанесение ущерба путем неправильного использования соседнего участка, уничтожение посевов или нанесение вреда создающего угрозу уничтожения имущества.
• По вопросам распоряжения – незаконная продажа одного и того же участка двум и более субъектам земельных правоотношений. Подробнее: Земельное право.

На сегодняшний день в земельном законодательстве России не содержится определения подобного спора в отличие от иных отраслей, к примеру, в ТК РФ приводится определение как индивидуального, так и коллективного трудового, которые определяются через неурегулированные разногласия.

• Все земельные участки, их характеристика и право собственности на них подлежат регистрации в общероссийском земельном кадастре. Земельные правоотношения регулируются нормами Конституции РФ, Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации, отдельных законов и подзаконных актов.
• Согласно ст. 6 Земельного кодекса (ЗК РФ) объектом земельных отношений выступают: земельные участки, части земельных участков и земля как природный объект. Следовательно, земельные споры могут возникать и с учетом назначения земельного участка.

Однако, несмотря на это, указанный термин неоднократно применяется в ЗК РФ. Так, глава IX Кодекса именуется «Защита прав на землю и рассмотрение данных конфликтов». В п. 1 ст. 64 ЗК РФ говорится о рассмотрении данных споров в судебном порядке и т.д.

В этой связи полагаем, что одним из недостатков действующего законодательства является отсутствие в нем определения данного спора. В данной рубрике мы рассмотрим ключевые споры, а также их отстаивание в суде.

Анализ нормативных правовых актов, регулирующих земельные отношения, показал, что в настоящее время на законодательном уровне отсутствуют какие-либо положения, регламентирующие вопросы, связанные с организацией профилактики данных споров, не указываются субъекты профилактической деятельности и их полномочия в сфере профилактики. В этой связи актуальность научного исследования проблем профилактики споров не вызывает сомнений.

Основными причинами возникновения споров являются:

1. недостатки в действующем законодательстве;
2. недостатки в доведении содержания вновь принятых нормативных правовых актов до субъектов земельных отношений;
3. недостатки в работе должностных лиц государственного аппарата;
4. недобросовестное поведение отдельных субъектов правоотношений.

Земельные споры, как правило, касаются возникновения, изменения и прекращения прав пользователей землей. Споры могут быть как между пользователями землей, так и между ними и органами государственного регулирования земельных отношений.

Разрешение земельного спора — это правоотношение, урегулированное нормами земельного, гражданского, гражданско-процессуального и арбитражно-процессуального права.

Земельно-правовые споры специфичны тем, что объектом их всегда является земля, которая фигурирует в качестве такового прямо или косвенно. Это споры по поводу предоставления, изъятия, порядка пользования землей, а также возмещения затрат, возникающих в связи с земельными отношениями.

Основные нормативно-правовые акты, регулирующие земельные споры

На какую законодательную базу опирается суд, когда идет разбирательство относительно такого важного вопроса, как земельный спор? Это:

• Гражданский кодекс РФ.
• Гражданский процессуальный кодекс РФ.
• Земельный кодекс РФ.
• Арбитражный процессуальный кодекс РФ (в случае споров между субъектами экономической и иной предпринимательской деятельности).
• Федеральный закон от 13.07.2015 г № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в особенности глава 3).
• Иные законы и подзаконные акты, напрямую или косвенно регулирующие оборот земельных участков (например, градостроительный кодекс).

Именно на этих законодательных актах основывается решение суда.

Основные виды судебных споров

Изучение судебной практики, связанной с рассмотрением данных споров, показало, что на сегодняшний день наиболее распространенными причинами их возникновения являются:

1. Определение границ участка

В делах об определении границ разрешаются такие вопросы, как:

• освобождение земли, занятой самовольно,
• восстановление границ участка,
• оспаривание результатов межевания,
• исправление кадастровой ошибки (суды замечают, что ошибки случаются, даже когда кадастровые работы проводятся современными приборами),
• непосредственно установление границ.

Подобные споры не зависят от фактов отмежевания участков, постановки на кадастровый учет и регистрации прав на них. Суды разрешают эти дела с учетом фактически сложившихся границ.

2. В качестве средств доказывания границ участка можно использовать:

(Практика рассмотрения данных споров Пензенского областного суда)

• забор,
• расположение строений,
• разницу высот в грунте (например, если забора не было, а была межа),
• разницу видов грунта,
• свидетельские показания,
• архивные материалы инвентарных дел на домовладения,
• материалы ускоренной инвентаризации,
• результаты экспертизы, проведение которой необходимо почти во всех делах этой категории.

3. Признание права на участок

Основными причинами этой категории разбирательств являются:

• отсутствие правоустанавливающих документов на землю,
• отказ уполномоченного органа в приватизации или регистрации права на участок,
• желание обойти законную процедуру приобретения прав на землю.

Суд подтверждает уже существующий факт законного обладания землей, а не порождает его. К примеру, человек занимался огородом или строил дом на земле, доставшейся в наследство, но не регистрировал право собственности. Обращаясь в суд, заявитель должен обладать доказательствами возникновения у него этого права, иначе суд примет решение не в его пользу (п.59 Постановление Пленумов ВС РФ, ВАС РФ №10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). В приведенном примере – это свидетельство о праве на наследство.

Если же спор возник по поводу принятого решения (действий или бездействия) властным органом, нужно оспаривать отказ в предоставлении земельного участка.

4. Устранение препятствий в пользовании участком

Направлять заявление об устранении препятствий в пользовании земельным участком в суд следует, только если границы участка уже определены, есть документы, подтверждающие право собственности или иное законное право владения. Нужны также доказательства совершения действий или бездействий ответчика, нарушающих установленные законом права истца. На практике поводом для судебной тяжбы становятся:

• возведение забора (весьма распространенная причина),
• строительство соседнего дома с нарушением градостроительных и строительных норм и правил,
• запах от содержания животных и т.д.

Суд удовлетворит требование, если существует реальное нарушение прав или истец сумеет доказать наличие реальной опасности нарушения его права (постановление Президиума Московского областного суда от 01.07.2015 №299).

5. Определение кадастровой стоимости земельного участка

Как известно, кадастровая стоимость недвижимости, применяемая для исчисления налогов и арендной платы, зачастую на практике выше рыночной. В суде можно добиться ее снижения.

Если отчет об определении рыночной стоимости земельного участка и положительное экспертное заключение соответствуют требованиям закона и стандартам оценки, то кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере определенной рыночной стоимости (Постановление Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», определение Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 05.08.2015 № 67-АПГ15-40).

Подсудность земельных споров

Хотя бы одной из сторон является гражданин, не имеющий статуса предпринимателя, либо когда такой статус имеется, но дело возникло не в связи с осуществлением предпринимательской деятельности, а также по жалобам указанных лиц на действия администрации по земельным вопросам.

Судам, в частности, подведомственны:

• требования о признании неправомерным отказа местной администрации в предоставлении земельного участка, в том числе для создания крестьянского (фермерского) хозяйства, ведения личного подсобного хозяйства, строительства индивидуального жилого дома, для индивидуального садоводства и огородничества, выпаса скота;
• жалобы на отказ в регистрации и выдаче администрацией государственных актов, удостоверяющих право собственности на землю, а также на отказ в регистрации заключенного договора купли-продажи земли;
  в) требования о признании неправомерными прекращения местной администрацией права собственности и пользования земельными участками и их аренды;
• жалобы собственников земельных участков и землепользователей на решение местной администрации при предварительном согласовании места размещения объекта, для строительства которого необходимо изъятие земельного участка для государственных и общественных нужд;
• требования о признании преимущественного права наследования земельного участка после смерти главы крестьянского (фермерского) хозяйства, а также о преимущественном праве наследования земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, жилищного, дачного, гаражного строительства, предпринимательской деятельности, для садоводства и животноводства;
• требования о признании неправомерным отказа администрации в предоставлении служебного надела и отказа в сохранении права пользования служебным наделом за лицами, перечисленными в законодательстве;
• требования о возмещении убытков, причиненных изъятием, выкупом или временным занятием земельных участков для государственных и общественных нужд, ограничением прав собственников земли, землепользователей или ухудшением качества земель в результате влияния, вызванной действиями предприятий, учреждений, организаций и граждан;
• требования о возмещении убытков, причиненных в результате неправомерного занятия земель загрязнением, порчи и других нарушений прав собственников земельных участков, землепользователей;
• требования о возмещении убытков, понесенных собственником земли, землепользователями проведением изыскательских работ;
• требования о возмещении местной администрацией стоимости произведенных затрат на улучшение в случае добровольного прекращения права пожизненного наследуемого владения и пользования участками и их аренды, а также требования местной администрации к землевладельцу или землепользователю о возмещении ущерба, связанного с ухудшением качественного состояния и порчей земли;
• жалобы на решения местной администрации о предоставлении земельного участка, если ущемлены права и охраняемые законом интересы собственника, землепользователя (например, в результате решения местной администрации лишены подъезда к своим земельным участкам);
• споры между собственниками индивидуальных жилых строений, расположенных на смежных земельных участках, об устранении препятствий в пользовании земельным участком, в которых оспариваются его границы и размеры;
• споры между садоводческим некоммерческим объединением и его членами, а также споры между супругами, в том числе и бывшими, по поводу раздела земель определения порядка пользования этим участком;
• споры между членами дачного некоммерческого объединения и названным объединением о порядке пользования земельным участком и его раздела

Рекомендации по земельным спорам

Возникшие разногласия в сфере земельных правоотношений однозначно лучше передавать опытному юристу, который даст необходимые консультации, поможет собрать нужные доказательства, попытается достичь соглашения с оппонентом (будь то гражданин, организация или государственный орган) с максимальной выгодой для доверителя.

Если не получится договориться, нужно сформировать пакет документов и направить его в суд, а потом отстаивать изложенную в заявлении позицию. Это тоже работа юриста, оплата услуг которого должна быть возмещена проигравшей стороной (в том числе, за счет казны).

Пошаговая инструкция разрешения земельных споров

Естественно, список действий будет в определенной степени зависеть от того, какая проблема рассматривается. Но, мы приведем инструкцию действий, которая касается именно судебного разбирательства.

1. Шаг 1: Составление и подача иска
   Нужно помнить о том, что существуют четкие требования по составлению данного документа. В нем должны содержаться все важные данные. Вы можете воспользоваться шаблонами и образцами, которые в обилии предоставлены в интернете. А можете воспользоваться помощью юриста, который быстро, а самое главное – точно и правильно осуществит процесс составления всех важных моментов, такое заявление сразу же будет принято к рассмотрению.
   В документе должны быть четкие сведения по сторонам вопроса, определение основной сути, а также предоставляются все сведения о тех лицах, которые будут выступать на заседании в качестве свидетелей. Также осуществляется подробное описание самой ситуации, даются ссылки на нормы законодательства, которые были нарушены. Обязательно определяется суть требований к оппоненту. И самое главное, дается полное обоснование установленным требованиям. Помните о том, что если документ будет составлен неправильно, то может быть сформирована ситуация, когда суд оставит иск без рассмотрения. Именно по этой причине очень важно, чтобы все указанные данные были действительными, а также была соблюдена структура самого документа.
2. Шаг 2: Уведомление всех участников
   Помните о том, что в обязанности истца входит не только отправить в суд все необходимые документы с иском, но еще и предоставить дополнительное уведомление всех участников. Причем сразу же скажем о том, что данное уведомление непременно должно быть предоставлено в письменном варианте. На самом деле, в определенных случаях, если оппонент не был уведомлен о возможном проведении процесса рассмотрения дела в суде, суд может перенести заседание. Так что, помните о том, что письменное уведомление является важным. Кроме всего прочего, нередкими являются ситуации, когда человек, получая такое уведомление, идет на мировое соглашение с истцом.
3. Шаг 3: Подготовка материалов
   Помните о том, что в процессе судебного рассмотрения дела все будет основано именно на доказательствах, доводах и фактах. То есть, если вы не сможете предоставить материалов, которые бы стали основой определения правоты именно с вашей позиции, то суд не сможет принять нужное для вас решение. Вы должны понимать, что есть материальные доказательства, можно использовать варианты экспертной оценки, а есть варианты привлечения свидетелей.
   Старайтесь воспользоваться всеми перечисленными вариантами, чтобы получить максимальное обоснование своих требований. Ведь в суде решение принимается исключительно при наличии неопровержимых фактов, которых вы должны предоставить как можно больше.
4. Шаг 4: Судебное производство
   Вполне очевидным является тот факт, что судебное производство предполагает осуществление различных действий по всестороннему и объективному изучению материалов дела. И если вы стремитесь к тому, чтобы максимально правильно и грамотно защитить свои интересы, то вам непременно нужно обратить свое пристальное внимание на возможность сотрудничества с опытным юристом.
   Все дело в том, что судебная практика показывает, что ответчик нередко может удивить неожиданными выпадами, к которым истец просто не будет готовым. Такие ситуации в действительности возникают достаточно часто, и вот тут-то самое главное – оперативное реагирование. Соответственно, если вы обзаведетесь квалифицированным представительством в суде, вы получите максимально грамотную защиту своих интересов.
5. Шаг 5: Получение судебного решения
   После детального рассмотрения всех обстоятельств и нюансов дела, суд принимает решение, которое является обязательным к исполнению. Ответчик имеет право в течение четко установленного количества времени подать на обжалование. Если такие действия не выполнены, то по истечению установленного количества времени решение вступает в законную силу. Для его исполнения можно привлекать судебных приставов.

Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter

Подпишитесь на соцсети

Публикуем обзор статьи, как только она выходит. Отдельно информируем о важных изменениях закона.

Получайте статьи почтой

Присылаем статьи пару раз в месяц. Подписываясь, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности.

Поделиться с друзьями