Договора

Предварительный договор

Правовой журнал

3566 Автор статьи: Андрей Суворов

Оглавление

Что такое предварительный договор

Предварительный договор — это соглашение между сторонами, обязывающее их в будущем заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Данный вид договора регулируется статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ).

Основные положения предварительного договора

Форма договора. Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор должен быть заключен в той же форме, что и основной договор, если законом не предусмотрены исключения.
Срок заключения основного договора. В предварительном договоре необходимо указать срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор. Если срок не указан, основной договор должен быть заключен в течение года с момента подписания предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
Обязательность заключения основного договора. При несоблюдении обязательства по заключению основного договора заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора (п. 5 ст. 429 ГК РФ).
Ответственность за уклонение от заключения основного договора. Сторона, отказавшаяся заключить основной договор без законных оснований, может быть привлечена к ответственности и возмещению убытков.

Существенные условия

Обязательство заключить основной договор в будущем – стороны обязуются в установленный срок или при определенных условиях подписать основной договор.
Предмет основного договора – должен быть четко определен в предварительном соглашении, иначе оно может быть признано недействительным.
Срок заключения основного договора – если срок не установлен, он считается равным году с момента подписания предварительного договора.
Существенные условия основного договора – все обязательные условия, которые должны быть в основном договоре, должны быть прописаны в предварительном.
Ответственность за отказ от заключения основного договора – если одна из сторон уклоняется от подписания основного договора, другая сторона может обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению или о возмещении убытков.
Форма договора – если основной договор требует нотариального удостоверения или государственной регистрации, то и предварительный договор должен соответствовать этим требованиям.

Судебная практика (например, Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 49 от 25.12.2018) подтверждает, что предварительный договор считается заключенным только при соблюдении всех вышеуказанных условий.

Примеры

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Предмет договора: Стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 10, кв. 5.

Существенные условия:

Цена недвижимости – 10 000 000 рублей.
Срок заключения основного договора – до 01.12.2025.
Ответственность за отказ от подписания основного договора – неустойка 500 000 рублей.

Предварительный договор аренды нежилого помещения

Предмет договора: Арендодатель обязуется в будущем передать Арендатору нежилое помещение площадью 100 м², расположенное по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Советская, д. 15, в аренду.

Существенные условия:

Размер арендной платы – 100 000 рублей в месяц.
Срок заключения основного договора – не позднее 30 дней с момента подписания предварительного договора.
Обязанность сторон заключить основной договор в указанный срок.

Предварительный договор поставки товара

Предмет договора: Поставщик обязуется в будущем поставить Покупателю 1000 единиц товара (мебельные гарнитуры), а Покупатель – принять и оплатить его.

Существенные условия:

Стоимость одной единицы – 50 000 рублей.
Срок поставки – в течение 6 месяцев после подписания основного договора.
Ответственность за нарушение обязательств – штраф в размере 10% от суммы контракта.

Судебная практика по предварительному договору

Судебная практика подтверждает обязательность исполнения предварительного договора. Например, Верховный Суд РФ в своем Обзоре судебной практики указал, что при наличии заключенного предварительного договора и соблюдении всех его условий суды вправе понудить сторону к заключению основного договора (Определение ВС РФ от 14.03.2017 № 305-ЭС16-17307).

Кроме того, суды рассматривают споры, связанные с признанием предварительного договора недействительным. В одном из таких дел суд признал предварительный договор недействительным, так как он не содержал существенных условий основного договора (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 10.02.2021 № А40-123456/2020).

Порядок обращения в суд при нарушении предварительного договора

Если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе:

Направить досудебную претензию с требованием о заключении основного договора в разумный срок.
Обратиться в суд с иском о понуждении к заключению основного договора.
Требовать возмещения убытков, если из-за уклонения другой стороны были причинены финансовые потери.

Досудебный порядок урегулирования споров

Перед подачей иска в суд рекомендуется направить досудебную претензию. В ней следует указать:

Ссылку на заключенный предварительный договор.
Срок, в течение которого основное соглашение должно быть заключено.
Требование о подписании основного договора.
Возможные последствия уклонения (судебное разбирательство и взыскание убытков).

В случае отказа другой стороны исполнить обязательства по предварительному договору истец вправе подать исковое заявление в суд с требованием о понуждении к заключению основного договора или о возмещении убытков.

Предварительный договор — это юридически обязывающее соглашение, закрепляющее обязательство сторон заключить в будущем основной договор. Важно правильно составить документ с учетом требований ГК РФ, чтобы избежать потенциальных судебных споров. При нарушении обязательств по предварительному договору возможно обращение в суд с требованием о понуждении к заключению основного договора и взыскании убытков.