Единственное жилье

Единственное жилье: правовой режим, защита от взыскания и судебная практика

Единственное жилье — ключевое понятие в праве, связанное с защитой жилищных прав граждан при банкротстве, исполнительном производстве и обращении взыскания на имущество. Статус такого имущества регулируется рядом норм гражданского, жилищного и процессуального законодательства. При этом данный термин используется в законодательстве применительно к реализации гражданами отдельных жилищных прав, а также в случаях взыскания просроченной задолженности или банкротства граждан. Ниже представлен подробный разбор правового регулирования, судебной практики и возможных исключений из общего правила.

Что считается единственным жильем?

Единственным жильем признается жилое помещение (квартира, жилой дом, комната, часть дома), находящееся в собственности или пользовании гражданина, если это единственный объект недвижимости, пригодный для постоянного проживания.

Критерии:

• Наличие регистрации (постоянной или временной) по адресу.
• Отсутствие других жилых помещений в собственности или на ином праве (пользование, аренда и т.п.).
• Объект должен быть пригоден для проживания (состояние, наличие инженерных сетей и т.д.).

Правовая защита от обращения взыскания

Исполнительное производство

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, взыскание не может быть обращено на:

«жилое помещение (его части), если для должника и членов его семьи, совместно проживающих в этом помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания».

Таким образом, судебные приставы обязаны исключать единственное жилье из описи имущества должника.

Исключения:

• Ипотечное жилье (ст. 79 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ).
• Роскошное жилье или жилье с площадью, значительно превышающей нормы (иногда оспаривается в суде).
• Ситуации, когда должник сознательно сохранил за собой единственное жилье для недобросовестного уклонения от исполнения обязательств (например, передарил вторую квартиру родственнику).

Единственное жилье супругов

Единственным жильем супругов на основании ч. 1 ст. 34 и ч. 1 ст. 36 СК РФ будет признаваться квартира или дом, нажитые в браке совместно. Поэтому в случае, если, например, у мужа была квартира, полученная по наследству, или жене кто-то подарил дом до того, как она вышла замуж, это имущество не будет учитываться.

Единственное жилье при банкротстве

До 2024 года положение было строго: если жилье в ипотеке — оно подлежит реализации. С 1 сентября 2024 года ситуация изменилась (Подробнее).

Новеллы законодательства:

Федеральный закон № 298-ФЗ от 8 августа 2024 года внес изменения в Закон о банкротстве (ФЗ № 127-ФЗ), позволив сохранять за должником единственное ипотечное жилье в определенных случаях.

Согласно изменениям:

• Суд может освободить ипотечное жилье от реализации, если оно является единственным, пригодным для проживания.
• Обязательное условие разумность метража и стоимость, отсутствие признаков роскоши.
• Суд учитывает интересы семьи должника (особенно при наличии несовершеннолетних детей, инвалидов, пенсионеров и т.д.).

Исключением из имущества, внесенного в конкурсную массу, является единственное жилье (ст. 446 ГПК РФ). Этот имущественный иммунитет неоднократно подтверждался Конституционным судом РФ (Постановление КС от 26.04.2021 № 15-П). Единственным жильем признается дом, квартира или помещение, где зарегистрирован и живет должник с семьей, если в собственности нет других объектов жилой недвижимости. Для признания жилья таковым нужно обратиться в суд.

«Назначение исполнительского иммунитета состоит не в том, чтобы в любом случае сохранить за гражданином-должником право собственности на жилое помещение, а в том, чтобы не допустить нарушения конституционного права на жилище в самом его существе», — указал КС РФ.

К обстоятельствам, имеющим значение для правильного разрешения спора об обращении взыскания на принадлежащий должнику жилой дом, относятся наличие или отсутствие у должника другого пригодного для проживания помещения, которое по своим объективным характеристикам (параметрам) является разумно достаточным для удовлетворения конституционно значимой потребности в жилище как необходимом средстве жизнеобеспечения должника и совместно с ним проживающих членов его семьи (Определение ВС РФ № 4-КГ23-34-К1).

Что учитывается судом при признании жилья единственным

Для признания квартиры или дома единственным жильем суд  учитывает следующие факты:

1. заложен объект недвижимости или нет;
2. наличие дополнительных объектов жилой недвижимости у должника;
3. наличие другого имущества для погашения долгов;
4. место регистрации;
5. рыночная стоимость единственного объекта недвижимости. Разница между рыночной стоимостью и долгом небольшая;
6. давность приобретения;
7. наличие детей, иждивенцев у должника. Переезд плохо скажется на условиях жизни семьи: детям сложно добираться до школы, рядом нет поликлиники для пожилого члена семьи;
8. уровень обеспеченности жилплощадью (ст. 50 Жилищного кодекса РФ). Указанный уровень приемлем в конкретной социально-экономической обстановке, которая и дает представление о том, какое жилье может удовлетворять разумную потребность человека в жилище.

По совокупности данных и обоснованности уровня обеспеченности жилплощадью, суд принимает решение.

Порядок защиты прав: досудебный и судебный

Досудебный порядок:

1. Заявление в службу судебных приставов на этапе исполнительного производства должник может представить документы, подтверждающие статус жилья как единственного (выписка из ЕГРН, справка о составе семьи, подтверждение отсутствия другого жилья).
2. Жалоба в порядке подчиненности если пристав отказывает в исключении жилья из ареста, можно обжаловать его действия старшему судебному приставу.

Судебный порядок:

1. Подача иска об исключении имущества из описи (ст. 119 ФЗ «Об исполнительном производстве»).
2. Ходатайство о признании жилья единственным в рамках дела о банкротстве.
3. Подача жалобы на действия/бездействие судебного пристава (ст. 441 ГПК РФ).

Судебная практика

1. Определение ВС РФ от 16.08.2022 № 305-ЭС22-9829 — суд отказал во взыскании на квартиру, признав её единственным жильём, несмотря на наличие долга в значительном размере.
2. Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.11.2023 № Ф07-10746/2023 — суд признал, что жилье, приобретённое в ипотеку и используемое для проживания семьи, может быть сохранено за должником, если оно не является предметом роскоши.
3. Определение Конституционного суда РФ от 14.05.2012 № 11-П — Конституционный суд подтвердил, что право на жильё имеет приоритет даже в условиях процедуры взыскания.

Вопросы, требующие дополнительной оценки

• Может ли быть признано «единственным» жилье, находящееся в долевой собственности?
• Является ли жилым помещение, не зарегистрированное как таковое (например, нежилое помещение, фактически используемое для проживания)?
• Как влияет временная регистрация в другом регионе?

Ответы на эти вопросы решаются в каждом случае индивидуально и требуют анализа документов, характера использования имущества, наличия иных жилых объектов и других обстоятельств.

Правовой режим единственного жилья в России строится на балансе интересов — с одной стороны, защиты прав граждан на жилище, с другой — обеспечения возможности исполнения обязательств перед кредиторами. Несмотря на общий запрет на обращение взыскания на такое имущество, имеются исключения, а также необходимость соблюдения процедур защиты. Обращение к юристу на ранней стадии поможет минимизировать риски утраты жилья.

Можно ли выселить из единственного жилья

В ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ указано, что единственная квартира не может быть объектом взыскания по исполнительным документам.

Единственная квартира означает, что гражданин зарегистрирован только в одной жилой недвижимости, а альтернативных объектов в собственности у него нет. Закон устанавливает общее правило: если квартира является единственным жилым объектом в собственности, то выселение запрещено.

Выселить из ипотечного жилья

С единственным жильем так можно, только если оно в ипотеке — тогда не поможет даже прописка детей в такой квартире или отсутствие другой жилплощади.

Можно ли распоряжаться единственным жильем в процедуре банкротства

В конкурсную массу гражданина-банкрота входит все имущество, за исключением того, которое финансовый управляющий исключил из конкурсной массы и на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законодательством (Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ приняла определение № 305-ЭС24-18797.).

ГПК РФ предусмотрено, что к такому имуществу относится принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение или его часть, если для гражданина-должника оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Исключение — только для квартиры, купленной в ипотеку и находящейся в залоге до выплаты кредита.

• Банкротство
• Правовой журнал