Порядок сделки с недвижимостью

Порядок сделки с недвижимостью

Порядок сделки с недвижимостью — это сложный процесс, который включает несколько этапов, начиная с поиска объекта и заканчивая регистрацией прав собственности. Чтобы избежать ошибок и рисков, важно соблюдать правильный порядок действий.

Этапы сделки по недвижимости

Вот стандартный порядок сделки с недвижимостью:

1. Подготовительный этап

• Выбор объекта недвижимости: Покупатель ищет подходящий объект (квартира, дом, участок) через агентства недвижимости, сайты или частные объявления.
• Проверка правового статуса объекта и собственника: На этом этапе проводится правовая проверка, о которой я говорил ранее (проверка выписки из ЕГРН, долгов, обременений, наличия зарегистрированных лиц, права собственности).
• Согласование условий сделки: Обсуждение всех условий сделки с продавцом, включая цену, способ оплаты, сроки передачи прав собственности и другие нюансы.

2. Заключение предварительного договора (при необходимости)

• Предварительный договор купли-продажи: Заключается в случае, если сделка откладывается на определенное время (например, нужно время для подготовки документов, или покупатель берет ипотеку). В договоре фиксируются основные условия будущей сделки.
• Аванс или задаток: Как правило, при заключении предварительного договора покупатель передает аванс или задаток. Важно различать: если сделка сорвется по вине продавца, он обязан вернуть задаток в двойном размере, если по вине покупателя — задаток останется у продавца.

3. Сбор и подготовка документов

• Со стороны продавца:
  • Правоустанавливающие документы на недвижимость (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарения, наследования и т.д.).
  • Выписка из ЕГРН.
  • Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
  • Согласие супруга (если требуется).
  • Справка о выписке всех зарегистрированных лиц (при продаже квартиры).
• Со стороны покупателя:
  • Паспорт и ИНН.
  • Если используется ипотека, потребуется подтверждение от банка (кредитный договор).

4. Подписание основного договора купли-продажи

• Составление договора купли-продажи: Договор может быть составлен как продавцом и покупателем самостоятельно, так и с помощью юриста или нотариуса. В нем фиксируются все условия сделки, включая цену, сроки, обязательства сторон и порядок расчетов.
• Нотариальное удостоверение (если требуется): Некоторые виды сделок с недвижимостью требуют обязательного нотариального удостоверения, например, продажа долей, сделка с участием несовершеннолетних или недееспособных лиц.

5. Проведение расчетов

• Способы расчетов:
  • Аккредитив: Деньги перечисляются на специальный банковский счет, и продавец получает их только после завершения регистрации сделки.
  • Банковская ячейка: Деньги передаются через банковскую ячейку, и доступ к ним продавец получает после предоставления документов, подтверждающих регистрацию сделки.
  • Безналичный расчет: Деньги переводятся на банковский счет продавца после подписания договора, но до регистрации сделки.
• Ипотечный кредит (если используется): Банк переводит средства продавцу после оформления ипотеки и регистрации залога на недвижимость.

6. Регистрация сделки в Росреестре

• Подача документов на регистрацию: После подписания договора купли-продажи его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого подаются следующие документы:
  • Договор купли-продажи.
  • Заявления от обеих сторон на регистрацию перехода права.
  • Квитанция об уплате госпошлины.
  • Правоустанавливающие документы продавца.
  • Дополнительные документы (согласие супруга, если необходимо, ипотечные документы).
• Способы подачи документов:
  • Через МФЦ (Многофункциональный центр).
  • Через портал «Госуслуги».
  • Лично через отделение Росреестра.

7. Получение выписки из ЕГРН

• После регистрации сделки в Росреестре покупателю выдается выписка из ЕГРН, которая подтверждает его право собственности на недвижимость. Это основной документ, который заменяет свидетельство о праве собственности.
• Регистрация может занять от нескольких дней до нескольких недель, в зависимости от способа подачи документов.

8. Передача недвижимости

• Акт приема-передачи: После регистрации сделки покупатель и продавец подписывают акт приема-передачи, который фиксирует фактическую передачу объекта недвижимости от продавца покупателю.
• Передача ключей и документов: Продавец передает покупателю ключи от квартиры или дома, а также все документы, касающиеся объекта недвижимости (технический паспорт, инструкции к приборам, коммунальные счета и т.д.).

9. Завершение сделки

• Покупатель получает недвижимость в собственность, а продавец получает деньги за продажу. Сделка считается завершенной после того, как обе стороны выполнили свои обязательства.

Этот порядок сделок с недвижимостью является стандартным, но в зависимости от условий конкретной сделки или вида недвижимости (ипотека, долевая собственность, коммерческая недвижимость) могут быть свои нюансы.

Частые вопросы о порядке сделок с недвижимостью

Ниже мы приводим список наиболее частых вопросов.

Зачем нужно подписывать предварительный договор?

Оформление сделки может длиться месяцами. Этим и обусловлена необходимость составления предварительного договора, в котором будут отражены все условия будущей сделки.

Какова должна быть сумма предоплаты?

Предоплата служит подтверждением того, что покупатель выполнит свои обязательства. Она составляет 50–200 тыс. руб., вычитаемых из стоимости жилья на момент завершения сделки.

Взимается ли налог на продажу?

Если стоимость жилья выше 1 млн. руб., продавец, являющийся резидентом РФ, выплачивает 13% от этой суммы. Нерезиденты должны уплатить 30%.

Какие налоговые вычеты предусмотрены для резидентов РФ?

Если вы владеете недвижимостью более 3 лет, ваша сделка не облагается налогом. В ином случае сумма налогового вычета составит 1 млн. руб. Она и вычитается из стоимости квартиры перед ее налогообложением или же сумма, затраченная на оформление сделки.

Предусмотрены ли какие-либо льготы для нерезидентов РФ, в чьей собственности квартира находится более 10 лет?

Для нерезидентов льготы не предоставляются независимо от срока владения жилым помещением.

Справочно:

• Как проверить сделку с недвижимостью.
• Порядок сделки с недвижимостью.

Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter

Подпишитесь на соцсети

Публикуем обзор статьи, как только она выходит. Отдельно информируем о важных изменениях закона.

Получайте статьи почтой

Присылаем статьи пару раз в месяц. Подписываясь, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности.

Поделиться с друзьями