Имущественные вопросы

Порядок сделки с недвижимостью

Правовой журнал

1174 Автор статьи: Андрей Суворов

Оглавление

Порядок сделки с недвижимостью: правовые основы, этапы и судебная практика

Сделки с недвижимым имуществом занимают особое место в гражданском обороте, поскольку связаны с высоким уровнем финансовых и правовых рисков. Для защиты интересов участников и обеспечения стабильности оборота установлены строгие правила, регулирующие порядок заключения, оформления и государственной регистрации таких сделок.

В данной статье рассматриваются основные этапы оформления сделок с недвижимостью, применимые нормы права, правовые особенности различных видов сделок, распространенные риски, судебная практика, а также досудебный и судебный порядок разрешения возникающих споров.

Нормативное регулирование сделок с недвижимостью

Сделки с недвижимостью регулируются следующими основными нормативными актами:

Гражданский кодекс РФ (ГК РФ), раздел III, главы 6, 7, 30, 29;
Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (устарел, но применим в ретроспективе);
Федеральный закон от 07.07.2003 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
иные федеральные законы, включая Закон о долевом участии в строительстве (№ 214-ФЗ).

Понятие и виды сделок с недвижимостью

Недвижимость — это земельные участки, здания, сооружения, помещения, а также объекты незавершенного строительства. Сделки с такими объектами включают:

Куплю-продажу;
Дарение;
Мену;
Аренду (в том числе долгосрочную);
Ипотеку;
Наследование;
Соглашения о выделе долей, разделе имущества и т.п.

3. Этапы оформления сделки с недвижимостью

Этап 1. Подготовка и проверка документов

Покупатель и продавец проверяют:

Право собственности (выписка из ЕГРН);
Наличие обременений;
Отсутствие арестов и запретов;
Согласие супруга (если применимо);
Правоспособность сторон.

Также важно убедиться в отсутствии признаков ничтожности или оспоримости предстоящей сделки, предусмотренных ст. 168-179 ГК РФ.

Этап 2. Заключение договора

Форма договора должна быть письменной (ст. 550 ГК РФ). При желании стороны могут удостоверить договор у нотариуса, но обязательно нотариальное удостоверение требуется при:

Сделках с участием несовершеннолетних (ст. 60 СК РФ, ст. 21 ЗоПП);
При продаже доли в праве общей долевой собственности (ст. 42 закона № 218-ФЗ);
Сделках по отчуждению недвижимости, принадлежащей на праве общей совместной собственности.

Этап 3. Расчет между сторонами

Расчеты могут производиться:

наличным способом;
по безналичному расчету;
через аккредитив, депозит нотариуса или ячейку.

Важно зафиксировать способ расчетов в договоре. Рекомендуется использовать подтверждающие документы: платежные поручения, расписку, акт приема-передачи денежных средств.

Этап 4. Государственная регистрация перехода права

Регистрация осуществляется в Росреестре или через МФЦ. Основания — ст. 8.1 и 131 ГК РФ, закон № 218-ФЗ. Регистрация обязательна: без неё переход права собственности не считается состоявшимся.

Срок регистрации: до 7 рабочих дней при обращении в Росреестр напрямую, до 9 рабочих дней через МФЦ.

Особенности и риски при совершении сделок

Сделки с недвижимостью, обремененной ипотекой — Переход права возможен с согласия залогодержателя. При этом обязательства переходят к покупателю. Основание: ст. 353 ГК РФ.
Сделки с участием несовершеннолетних — Обязательное согласие органов опеки (ст. 37 ГК РФ, ст. 60 СК РФ). При отсутствии согласия сделка может быть признана недействительной.
Сделки с юридическими лицами = Требуется соблюдение устава, корпоративных процедур (решения участников, совета директоров), особенно если недвижимость составляет крупную сделку (ст. 46, 78 закона об АО, ст. 45 закона об ООО).

Судебная практика

Определение ВС РФ от 19.01.2023 № 305-ЭС22-20516

Сделка с недвижимостью признана недействительной, так как продавец скрыл наличие ареста на объект. Суд указал, что добросовестность покупателя не защищает его при очевидных признаках недобросовестности продавца.
Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.03.2022 № Ф07-1436/2022

Регистрация права была признана недействительной, поскольку договор подписан лицом без надлежащих полномочий.
Апелляционное определение Московского городского суда от 15.09.2021 по делу № 33-35213/2021

Сделка купли-продажи признана ничтожной в связи с отсутствием нотариального удостоверения при продаже доли в праве общей собственности.

Досудебный и судебный порядок разрешения споров

Досудебный порядок

Направление претензии другой стороне (особенно при нарушении сроков передачи объекта, обнаружении дефектов, сокрытии информации).
Обращение в Росреестр — при технических ошибках, необходимости внесения изменений.
Возможность обращения к нотариусу, если сделка удостоверена нотариально, для внесудебного урегулирования.

Судебный порядок

Иски могут касаться:

Признания сделки недействительной;
Истребования имущества из чужого незаконного владения (винидикация);
Признания права собственности;
Взыскания убытков и неустоек.

Подведомственность: районный суд — для споров с физлицами; арбитраж — при участии юрлиц.

Исковая давность — общая (3 года), специальная для ничтожных сделок — до 10 лет (ст. 181 ГК РФ).

Сделка с недвижимостью — юридически значимое действие, требующее внимательной подготовки, соблюдения всех этапов и учета интересов обеих сторон. Нарушение установленных правил может привести к признанию сделки недействительной, утрате права собственности, а также серьезным финансовым потерям. Рекомендуется сопровождать сделку квалифицированным юристом, особенно при наличии рисков или нестандартных условий.

Частые вопросы о порядке сделок с недвижимостью

Ниже мы приводим список наиболее частых вопросов.

Зачем нужно подписывать предварительный договор?

Оформление сделки может длиться месяцами. Этим и обусловлена необходимость составления предварительного договора, в котором будут отражены все условия будущей сделки.

Какова должна быть сумма предоплаты?

Предоплата служит подтверждением того, что покупатель выполнит свои обязательства. Она составляет 50–200 тыс. руб., вычитаемых из стоимости жилья на момент завершения сделки.

Взимается ли налог на продажу?

Если стоимость жилья выше 1 млн. руб., продавец, являющийся резидентом РФ, выплачивает 13% от этой суммы. Нерезиденты должны уплатить 30%.

Какие налоговые вычеты предусмотрены для резидентов РФ?

Если вы владеете недвижимостью более 3 лет, ваша сделка не облагается налогом. В ином случае сумма налогового вычета составит 1 млн. руб. Она и вычитается из стоимости квартиры перед ее налогообложением или же сумма, затраченная на оформление сделки.

Предусмотрены ли какие-либо льготы для нерезидентов РФ, в чьей собственности квартира находится более 10 лет?

Для нерезидентов льготы не предоставляются независимо от срока владения жилым помещением.

Справочно: