Имущественные вопросы

Недвижимость

Правовой журнал

7093 Автор статьи: Андрей Суворов

Недвижимость

Оглавление

Что такое недвижимость

Недвижимость — это категория имущества, включающая в себя объекты, которые нельзя перемещать без несоразмерного ущерба их назначению. Такие объекты прочно связаны с землей или занимают определенное пространство в пространстве.

Недвижимость имеет высокую степень стабильности и долгосрочности владения, в отличие от движимого имущества, которое можно перемещать (например, автомобили, мебель и др.).

Виды недвижимости

Недвижимостью считаются в соответствии с законодательством Российской Федерации (п. 1 ст. 130, ст. ст. 141.2 — 141.4 ГК РФ) следующие объекты:

Земельные участки и участки недр. Обозначенные части земной поверхности, ограниченные границами и принадлежащие определенному собственнику.
Здания и сооружения. Строения, воздвигнутые на земельном участке, такие как дома, магазины, заводы, мосты и т.д.
Объекты, прочно связанные с землей в том смысле, что их перемещение возможно только при причинении несоразмерного ущерба их назначению. Присутствие такой связи может определяться характером работ, в результате которых объект был создан (Постановление Президиума ВАС РФ от 12.10.1999 №2061/99). Если объект недвижимого строительства имеет фундамент, то он также признается недвижимостью.
Воздушные и морские суда, а также суда внутреннего плавания, подлежащие государственной регистрации.
Жилые и нежилые помещения, а также машино-места, если их границы описаны согласно законодательству о кадастровом учете. Например, границы машино-места должны быть указаны на плане и обозначены, например, краской на полу (ч. 6.1, 6.2 ст. 24 Закона о госрегистрации недвижимости).
Иное имущество, которое закон относит к недвижимости, такое как предприятие и единый недвижимый комплекс (ст. ст. 132, 133.1 ГК РФ). К примеру: Машино-места, закрепленные места на территории, предназначенные для парковки автомобилей.

Какие требования предъявляются к сделкам с недвижимостью

Сделки с недвижимостью подлежат высоким требованиям в отношении их содержания и формы согласно законодательству. Например, в договоре купли-продажи необходимо указать стоимость объекта недвижимости, а в случае договора аренды – определить размер арендной платы, иначе такие сделки могут считаться незаключенными.

Хотя удостоверение нотариусом сделок с недвижимостью обязательным не является, важно отметить, что переход права собственности на недвижимость и обременения этого права, такие как ипотека и сервитуты, должны быть подлежат регистрации. Иногда требуется также регистрация самого договора, например, в случае аренды или ссуды.

Условия сделок с недвижимостью

В отличие от сделок с движимым имуществом, сделки с недвижимостью подчинены особым требованиям относительно их условий. В частности, в таких сделках:

Необходимо согласование определенных условий. Например, в договорах купли-продажи недвижимости требуется указание стоимости объекта (согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ). Если предметом продажи является жилой дом, квартира или их часть, где проживают лица, обладающие законным правом пользования жильем после сделки, необходимо указание этих лиц и их прав на пользование (согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ).
В договорах аренды зданий, сооружений и земельных участков требуется указание размера арендной платы (в соответствии с п. 1 ст. 654 ГК РФ и п. 12 ст. 22 ЗК РФ). Также следует указывать размер арендной платы за аренду помещений, поскольку помещение является частью здания или сооружения.
Отсутствие указанных условий в договоре обычно означает его незаключенность (в соответствии с п. 1, 3 ст. 432 ГК РФ).
Запрещено согласование определенных условий. Например, недопустимо установление права продавца на выкуп земельного участка по собственному желанию (в соответствии с п. 2 ст. 37 ЗК РФ). Такие условия, как правило, признаются недействительными и не порождают для сторон прав и обязанностей.

Следует обратить внимание, что закон может устанавливать и другие требования к условиям договора в зависимости от его типа, участников и характеристик самой недвижимости. Поэтому перед заключением сделки с недвижимостью рекомендуется проверить, нет ли специфических требований к ее условиям.

Форма сделок с недвижимостью

Рекомендуется оформлять любую сделку с недвижимостью в виде единого документа с подписями сторон. Для определенных видов договоров это является обязательным требованием. Например, договоры купли-продажи недвижимости, аренды здания или сооружения, ипотеки должны быть заключены в виде одного документа с подписями сторон (согласно ст. 550, п. 1 ст. 651 ГК РФ, п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке). В этих случаях обмен письмами и другими документами не применяется.

Рекомендуется также подписывать каждую страницу договора для предотвращения возможности их замены. В случае подписания договора только на одной странице, рекомендуется прошивать его и прикреплять прошивку наклейкой с заверительной надписью на обороте последней страницы. Желательно, чтобы подписи сторон на заверительной надписи охватывали и наклейку, и последний лист договора.

Общее правило не предусматривает обязательной печати на договоре. Нотариальное удостоверение договора требуется, если это предусмотрено законом или самим договором (в соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ). Например, сделки по продаже долей в праве общей собственности на недвижимость, как правило, подлежат нотариальному удостоверению (ч. 1.1 ст. 42 Закона о регистрации недвижимости).

Возможно согласование с контрагентом о нотариальном удостоверении сделки для ускоренной регистрации права. При этом необходимо оплатить услуги нотариуса (в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 22.1, ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 9 ч. 1 ст. 16 Закона о госрегистрации недвижимости).

Однако нотариус не может подать заявление о регистрации права, если в ЕГРН отмечено, что госрегистрация без личного участия собственника (его законного представителя) невозможна, и при этом договор подписан представителем по доверенности от имени правообладателя (ч. 3 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате). Обратите внимание, что не требуется нотариального удостоверения договора об ипотеке (в соответствии с Письмом Росреестра от 22.07.2019 №14-07181-ГЕ/19).

Правовые аспекты недвижимости

Недвижимость, будучи ключевым элементом экономики и общества, подвергается строгому регулированию правовыми нормами. Правовые аспекты недвижимости охватывают широкий спектр вопросов, от права собственности до процедур сделок и налогообложения. В данной статье мы рассмотрим основные аспекты, определяющие юридический статус и влияющие на использование, оборот и защиту недвижимости.

I. Право собственности и вещные права

Одним из фундаментальных прав в сфере недвижимости является право собственности. Это право предоставляет владельцу полный контроль и владение объектом недвижимости. Кроме того, существуют и другие вещные права, такие как аренда, обременение (залог, ипотека), право пожизненного наследуемого владения.

II. Сделки с недвижимостью

Совершение сделок с недвижимостью тесно связано с соблюдением правовых норм. Договоры купли-продажи, аренды, ипотеки и другие требуют четкого оформления и регистрации. Нотариальное удостоверение может быть обязательным, и его отсутствие может повлечь юридические последствия.

III. Ограничения и обременения

Недвижимость может подвергаться различным ограничениям, включая ипотеки, залоги, а также ограничения, установленные местными органами. Защита прав третьих лиц при сделках с недвижимостью играет важную роль в предотвращении незаконных действий.

IV. Налогообложение недвижимости

Собственники недвижимости подлежат уплате различных налогов, включая земельный налог и налог на имущество. При сделках с недвижимостью также возникают налоговые обязательства.

V. Судебные споры и разрешение конфликтов

Судебные споры в области недвижимости могут касаться правового статуса объекта, оспаривания сделок или защиты прав собственников. Разрешение конфликтов требует грамотного правового сопровождения и поддержки.

VI. Законодательные изменения и тенденции

Динамичное развитие законодательства о недвижимости подразумевает постоянное обновление норм и правил. Соблюдение текущих законов и отслеживание изменений становятся неотъемлемой частью правовых аспектов недвижимости.

Понимание и соблюдение правовых аспектов недвижимости существенно для защиты интересов собственников, инвесторов и других участников рынка. Грамотное правовое сопровождение при сделках и в повседневной эксплуатации помогает избежать нежелательных последствий и обеспечивает устойчивость и законность в области недвижимости.

Справочно: