Регистрация недвижимости: что такое, этапы

Имущественные вопросы

Регистрация недвижимости

Оглавление

Что такое регистрация недвижимости

Регистрация недвижимости — это важный этап в правовом обеспечении собственности на недвижимое имущество, представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Сам процесс имеет не только организационное, но и огромное правовое значение. В данной статье рассмотрим ключевые аспекты регистрации недвижимости и ее роль в обеспечении вещных прав.

Российское законодательство строго регулирует процедуры регистрации недвижимости. Основой являются Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Согласно закону, регистрация необходима для установления, изменения и прекращения вещных прав на объекты недвижимости. Она обеспечивает публичность и достоверность информации о правах на недвижимость.

Справочно:

Госрегистрация права собственности и других вещных прав на недвижимость

На необходимость регистрации таких прав (их возникновения) указано в п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 3, 6 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости.

Помимо права собственности должны быть зарегистрированы, в частности, следующие права (п. 1 ст. 216 ГК РФ):

хозяйственного ведения;
оперативного управления;
постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
сервитут (также регистрируется как ограничение, обременение).

При реорганизации юридического лица проводить госрегистрацию прав необязательно: они признаются действительными и при ее отсутствии. Однако регистрация таких прав потребуется, если вы хотите распорядиться такой недвижимостью, например заключить договор купли-продажи, ипотеки, аренды (ч. 2, 3 ст. 69 Закона о госрегистрации недвижимости).

Это подтверждается тем, что право собственности на недвижимость при реорганизации юридического лица переходит к его правопреемникам в порядке универсального правопреемства и не зависит от госрегистрации прав на него. Такое право возникает с момента завершения реорганизации (п. 2 ст. 218 ГК РФ, п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25, п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010). Поэтому в данном случае госрегистрация подтверждает возникновение этих прав и правообладателю следует подавать заявление о госрегистрации права (п. 6 ч. 4 ст. 14, пп. 4 ч. 3 ст. 15 Закона о госрегистрации недвижимости).

При создании объекта недвижимости на основании разрешения на строительство за госрегистрацией, как правило, обращается орган (организация), выдавший разрешение на ввод объекта капстроительства в эксплуатацию. Этот же орган (организация) обращается за госрегистрацией прав на земельный участок под созданным зданием, сооружением, если сведения о правах на участок не внесены в ЕГРН (п. 1.2 ч. 1 ст. 15, ч. 1 ст. 19 Закона о госрегистрации недвижимости).

При реорганизации юридического лица в форме преобразования правопреемства не возникает, поэтому организации нужно внести изменения в реестр в связи со сменой ее наименования (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ №3 (2016), Письмо Минфина России от 13.12.2019 №03-05-05-03/97671).

Госрегистрация перехода права собственности (иных вещных прав) на недвижимость

Необходимость такой регистрации следует из п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 3 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости. Для ее проведения необходимо, чтобы права на недвижимость были зарегистрированы в ЕГРН (если иное не установлено федеральным законом) (ч. 4 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости).

Если у недвижимости есть собственник, то право собственности на нее приобретается по договору купли-продажи, мены и другим сделкам об отчуждении этой недвижимости (п. 2 ст. 218 ГК РФ). На основании таких сделок регистрируется переход права. Например, при заключении договора купли-продажи нужно зарегистрировать переход права собственности от продавца к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Заявления для госрегистрации подают все лица, которые участвуют в сделке. Исключение составляют нотариально удостоверенные сделки, в этом случае заявление может подать одна из сторон или нотариус, удостоверивший сделку (либо его работник). Это следует из п. 3 ст. 8.1 ГК РФ, п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона о госрегистрации недвижимости.

На практике собственник (отчуждающее лицо) подает заявление о регистрации перехода права, а приобретатель — заявление о регистрации права. Регистрация проводится при наличии заявлений всех лиц, участвующих в сделке (п. 3 ст. 8.1 ГК РФ). Поэтому, как правило, они подаются одновременно.

Госрегистрация ограничения прав, обременения имущества

Госрегистрация ограничений (обременений) предусмотрена в п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 3 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости. К ним относятся, в частности, ипотека, аренда, сервитут, доверительное управление, арест и другие запрещения на совершение действий с недвижимостью (ч. 6 ст. 1 названного Закона, п. 69 Порядка ведения ЕГРН).

Такая госрегистрация возможна, если права на недвижимость зарегистрированы в ЕГРН (когда иное не установлено федеральным законом) (ч. 4 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости).

Чтобы зарегистрировать ограничение (обременение), необходимо:

определить, кто может обратиться за госрегистрацией ограничения (обременения);
заполнить заявление для госрегистрации ограничения (обременения);
подготовить необходимые документы;
уплатить госпошлину при необходимости;
подать документы в Росреестр.

Правовые аспекты регистрации

Процесс регистрации включает несколько этапов. Сначала необходимо подготовить пакет документов, включая свидетельства о праве собственности, технический паспорт объекта и другие. Затем следует обратиться в регистрирующий орган с заявлением и документами.

После рассмотрения заявления регистрирующий орган приступает к внесению информации в Единый государственный реестр недвижимости. Процедура может занять определенное время, и успешное завершение этапа оформления подтверждается выдачей выписки из реестра.

Документы для регистрации

Для успешной регистрации необходимы определенные документы, которые могут различаться в зависимости от вида недвижимости. Это могут быть свидетельства о праве собственности, акты на земельные участки, технические паспорта, арендные договоры и другие.

Важно учесть, что точный перечень документов зависит от законодательства и может быть скорректирован изменениями в законах.

Роль регистрации в установлении вещных прав

Регистрация недвижимости играет ключевую роль в установлении и подтверждении вещных прав. Она создает прозрачность и гарантии владения объектами, а также обеспечивает защиту прав собственников.

Зарегистрированные права признаются третьими лицами, что означает, что даже при смене собственников информация о владении остается актуальной и легко проверяемой.

Регистрация различных типов недвижимости

Процедура регистрации может различаться для земельных участков, жилых и коммерческих объектов. Земельные участки подразделяются на категории, каждая из которых имеет свои особенности регистрации. Для жилых и коммерческих объектов дополнительно регламентируются правила изменения формата использования.

Регистрация и сделки с недвижимостью

Регистрация недвижимости оказывает влияние на сделки с ней. Например, для аренды или закладывания ипотеки важно, чтобы объект был зарегистрирован и права собственника были подтверждены.

В случае сделок с незарегистрированной недвижимостью существует риск недействительности таких сделок, что может привести к правовым спорам и потере вложенных средств.

Новации и изменения в законодательстве

Законодательство по вопросам регистрации недвижимости периодически изменяется. Следите за обновлениями в законодательстве, чтобы быть в курсе последних требований и изменений в процедурах.

Проблемы и споры в процессе регистрации

В процессе регистрации недвижимости могут возникнуть различные проблемы и споры. Например, отказ в регистрации или проблемы с документами. Важно знать свои права и обязанности, а в случае возникновения споров обращаться за правовой помощью.

Регистрация недвижимости – важный элемент обеспечения правовой стабильности и защиты интересов собственников. Следование законодательству и внимательное отношение к процедуре регистрации помогут избежать проблем в будущем и обеспечат надежную защиту ваших вещных прав.

Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter

Подпишитесь на соцсети

Публикуем обзор статьи, как только она выходит. Отдельно информируем о важных изменениях закона.

Получайте статьи почтой

Присылаем статьи пару раз в месяц. Подписываясь, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности.

Поделиться с друзьями

Ссылки по теме: