Жилое помещение

Жилое помещение: правовой статус, права и обязанности, судебные споры и порядок обращения в суд

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, а также отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства, в частности, по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений (п. п. 1, 7 ст. 141.4 ГК РФ; ч. 2 ст. 15 ЖК РФ; п. 1 ст. 23 Закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ; разд. II Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47).

В правовом поле России понятие «жилое помещение» тесно связано с жилищным правом и регулируется рядом нормативных актов. В статье рассмотрены основные положения, касающиеся жилых помещений, их правового статуса, прав и обязанностей собственников и арендаторов, а также ситуации, когда возникают споры, связанные с использованием и эксплуатацией жилых помещений. Также подробно обсуждаются досудебный порядок и порядок обращения в суд по таким вопросам.

Понятие и правовой статус жилого помещения

Жилое помещение, в соответствии с Гражданским кодексом РФ, является объектом недвижимости, предназначенным для проживания граждан. К жилым помещениям относятся не только квартиры, но и дома, комнаты в коммунальных квартирах, а также иные помещения, которые могут использоваться для жилья. Правовой режим жилых помещений регулируется рядом нормативных актов:

• Жилищный кодекс Российской Федерации — основной нормативный акт, регулирующий вопросы использования, эксплуатации и прав и обязанностей жильцов.
• Гражданский кодекс Российской Федерации — регулирует правовой статус собственности на жилые помещения, а также вопросы, связанные с их арендой и продажей.
• Федеральный закон «О защите прав потребителей» — регулирует отношения, связанные с предоставлением жилых помещений, например, при аренде.

Признаки жилого помещения:

• Предназначенность для проживания — жилое помещение должно быть пригодно для жизни, соответствовать санитарным и техническим нормам.
• Площадь помещения — для того чтобы помещение считалось жилым, оно должно отвечать минимальным требованиям по площади, которые прописаны в законодательстве.
• Отдельный вход — жилое помещение должно иметь отдельный вход или возможность самостоятельного доступа.

Виды жилых помещений

Жилые помещения предназначены для проживания граждан. К ним относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната (ч. 1 ст. 16, ч. 1 ст. 17 ЖК РФ).

Жилой дом — отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более 20 метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ; п. 39 ст. 1 ГрК РФ).
Квартира — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ).
Комната — часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ч. 4 ст. 16 ЖК РФ).

Такие объекты недвижимости, как апартаменты или садовый дом, хоть и фактически пригодные для проживания граждан, к жилым помещениям не относятся (п. 2 ст. 3, ч. 11 ст. 54 Закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ; Определение Верховного Суда РФ от 15.10.2018 № 310-КГ18-16918 по делу № А54-6031/2017).

При этом садовый дом может быть в установленном порядке признан жилым домом по решению органа местного самоуправления соответствующего муниципального образования при наличии заключения по обследованию технического состояния объекта, подтверждающего соответствие садового дома установленным законодательством требованиям к надежности и безопасности, выданного индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые являются членами саморегулируемой организации в области инженерных изысканий (п. п. 55, 56 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ № 47).

Информацию о том, является ли помещение жилым, можно получить, в частности, из сведений Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), заказав выписку из ЕГРН, которая содержит общедоступные сведения об объекте недвижимости, в том числе его назначение, а также в виде справочной информации об объекте недвижимости на официальном сайте Росреестра (ч. 2, 5 ст. 7, ч. 1, 1.1, 7 ст. 62 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ; пп. 3 п. 40 Приложения к Приказу Росреестра от 07.12.2023 № П/0514; п. п. 1, 4, 7 Состава сведений, утв. Приказом Росреестра от 30.08.2021 № П/0375).

Определение общей площади жилого помещения

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд, террас, эксплуатируемой кровли (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ; п. п. 12, 12.1 Приложения N 2 к Приказу Росреестра от 23.10.2020 № П/0393; ч. 1 ст. 4 Закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ).

К площади помещений вспомогательного использования относятся, в частности, площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей (п. 12.2 Приложения №2 к Приказу Росреестра № П/0393).

Для определения площади помещения используются размеры (расстояния), измеряемые между поверхностями стен и перегородок на высоте от 0 до 1,1 м от уровня пола (без учета плинтусов, декоративных элементов, кабельных коробов, систем отопления или кондиционирования воздуха) (п. 12.3 Приложения № 2 к Приказу Росреестра № П/0393).

При этом в площадь жилого помещения не включаются площадь под маршем внутриквартирной лестницы на участке с высотой от пола до низа выступающих конструкций лестницы 1,6 м и менее, площадь, занимаемая печью (в том числе печью с камином), которая входит в отопительную систему здания и не является декоративной, а также площадь мансардного этажа (жилого помещения на мансардном этаже) с высотой потолка менее 1,6 м при наклоне до 45° и 1,9 м при наклоне от 45° (п. п. 12.4 — 13 Приложения № 2 к Приказу Росреестра № П/0393).

В площадь индивидуального жилого дома включаются площади всех надземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный и иные), а также эксплуатируемой кровли. При этом в площадь этажа включаются площади балконов, лоджий, террас и веранд, внутренних перегородок и стен, а также лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа (п. п. 5, 10, 10.3 Приложения № 2 к Приказу Росреестра № П/0393).

Не включаются в площадь индивидуального жилого дома, в частности, площади подполья для проветривания здания, неэксплуатируемого чердака, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов. Также не включается площадь мансардного этажа с высотой потолка менее 1,6 м при наклоне до 45° и менее 1,9 м при наклоне от 45° (п. п. 10, 10.1, 13 Приложения N 2 к Приказу Росреестра № П/0393).

Права и обязанности собственников жилого помещения

Собственники жилых помещений обладают широким спектром прав. Основные из них:

• Право на распоряжение — собственник имеет право распоряжаться своим жилым помещением по своему усмотрению, включая продажу, сдачу в аренду, дарение и другие формы передачи прав.
• Право на защиту своих прав — собственник имеет право на защиту от незаконного вмешательства в свои права, в том числе со стороны арендаторов или третьих лиц.
• Право на использование — собственник может самостоятельно использовать жилое помещение или передавать его в пользование другим лицам.

Кроме прав, собственник жилого помещения имеет и обязанности:

• Обязанность по содержанию помещения — собственник обязан обеспечивать безопасность и санитарные условия проживания в своем помещении, а также проводить своевременные ремонты.
• Обязанность по уплате налогов — собственник обязан уплачивать налоги на имущество и другие сборы, связанные с владением жилым помещением.
• Обязанность по соблюдению норм и стандартов — собственник должен соблюдать строительные нормы, санитарные и противопожарные требования, а также правила эксплуатации жилого помещения.

Права и обязанности арендаторов жилых помещений

Аренда жилого помещения — это один из распространенных способов использования жилой недвижимости. Арендатор, как правило, обязан уплачивать арендную плату за пользование помещением и соблюдать условия договора. В то же время арендатор имеет следующие права:

• Право на использование помещения — арендатор имеет право пользоваться помещением на оговоренных условиях.
• Право на защиту от произвола — арендатор имеет право требовать от собственника соблюдения условий договора аренды.
• Право на проживание с семьей и гостями — если договор аренды не содержит ограничений, арендатор может проживать в помещении с членами своей семьи и приглашать гостей.

Обязанности арендатора включают:

• Обязанность по уплате арендной платы — арендатор обязан своевременно уплачивать аренду.
• Обязанность по сохранности имущества — арендатор должен бережно относиться к имуществу, находящемуся в жилом помещении.
• Обязанность по соблюдению порядка — арендатор обязан соблюдать правила проживания, в том числе не нарушать общественный порядок, не создавать неудобств соседям.

Судебные споры по вопросам жилых помещений

Судебные споры, связанные с жилыми помещениями, могут касаться различных аспектов их использования, эксплуатации и распоряжения ими. Основные виды споров:

• Споры между собственниками и арендаторами. Это могут быть споры о размере арендной платы, выполнении обязательств по договору, а также случаи нарушения условий проживания.
• Споры между соседями. В случае нарушения порядка или использования общего имущества, жильцы могут подавать иски против своих соседей. Например, спор по поводу шума, нарушения санитарных норм или установки незаконных конструкций.
• Споры о выселении. Это могут быть споры между собственником и арендатором или между жильцами коммунальной квартиры. Выселение может быть произведено в случае нарушения условий договора аренды, а также в случае использования жилого помещения не по назначению.
• Споры о праве собственности. В случае, если возникает вопрос о праве собственности на жилое помещение (например, при разводе или наследовании), стороны могут обратиться в суд для защиты своих интересов.

Досудебное разрешение споров

Прежде чем обращаться в суд, стороны могут попытаться урегулировать свои разногласия мирным путем. Возможные способы:

• Претензионное письмо. Если арендатор нарушает условия договора, собственник может направить претензию с требованием устранить нарушение. Аналогичные действия может предпринимать арендатор в случае нарушения своих прав.
• Медиация. Применение медиатора может помочь разрешить конфликт между жильцами или между собственником и арендатором, особенно в спорах, касающихся коммунальных платежей или ремонта.
• Переговоры. В случае возникновения разногласий жильцы могут договориться о реструктуризации долгов или изменении условий договора без вмешательства судебных органов.

Порядок обращения в суд

Если досудебное разрешение конфликта не дало результата, следующим шагом является обращение в суд. Судебное разбирательство по вопросам, связанным с жилыми помещениями, осуществляется в порядке, установленном Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.

Обращение в суд требует соблюдения нескольких шагов:

• Подготовка искового заявления. Исковое заявление должно содержать сведения о сторонах, изложение сути спора, требования истца и ссылки на нормы законодательства.
• Подача и рассмотрение дела. Иск подается в районный суд по месту нахождения спорного имущества или месту жительства ответчика. Судебное разбирательство проходит в открытом заседании.
• Получение решения. После рассмотрения дела суд выносит решение, которое имеет обязательную силу для сторон.

Судебная практика по делам о жилых помещениях

Судебная практика по вопросам, связанным с жилыми помещениями, разнообразна и зависит от конкретных обстоятельств дела. Примеры судебных дел:

• Решения по спорам о праве собственности. Судебные разбирательства часто касаются определения прав собственности на жилое помещение, например, при разводах, разделах имущества или оспаривании сделок.
• Решения по спорам между арендаторами и собственниками. Судебные органы часто рассматривают дела о взыскании арендной платы, о незаконном выселении, а также вопросы, касающиеся условий эксплуатации жилых помещений.
• Решения по спорам между соседями. Споры о шуме, нарушении санитарных норм и правопорядка также становятся предметом судебных разбирательств.

Жилое помещение это важный объект недвижимости, который играет ключевую роль в жизни граждан. Его правовой статус, права и обязанности сторон, порядок обращения в суд и досудебного урегулирования споров важные вопросы, которые требуют внимательного подхода. Знание законодательных норм и судебной практики поможет собственникам и арендаторам эффективно защищать свои права и разрешать возникшие конфликты.

Справочно: Нежилое помещение.

• Правовой журнал