Выкуп незначительной доли в квартире
Споры о праве владения жильём и возможности выкупе в нем доли достаточно распространены в Российской судебной практике. Нередко случается так, что член семьи или вообще посторонний человек становятся обладателями крайне малой доли в квартире и при этом сохраняют в ней прописку (долевая собственность – ст. 244 ГК РФ). При этом в большинстве случаев владельцы большей доли предпочитаю не делить собственность с другим человеком.
К юристам, консультирующим по вопросам собственности, нередко приходят с вопросом «Возможно ли выкупить 1/6, 1/8 и меньшие доли квартиры у владельцев, не проживающих на этой территории фактически?». В таких случаях даже неизвестно, где конкретно находится собственник и связаться с ним невозможно.
Что написать в исковом заявлении?
Если по какой-либо причине договориться с владельцем небольшого количества метров в квартире сложно, в том числе из-за невозможности связаться с ним или прямого отказа продавать долю, вы можете обратиться с исковым заявлением в суд (статья 247 ГК РФ).
В исковом заявлении указываются следующие требования:
- Признать право собственности на долю в квартире за истцом
- Признать бывшего владельца утратившим право собственности на эти жилые метры.
- Взыскать компенсацию в пользу ответчика в размере рыночной стоимости части помещения, которой он владел до этого.
- Снять человека с регистрационного учёта и прекратить право пользования квартирой.
При проведении заседания не обязательно даже присутствие ответчика. Если найти его невозможно, то государство назначает адвоката-представителя, который и будет вести это дело.
Что такое незначительная доля и как её выкупить?
По современному законодательству у жилого помещения может быть несколько владельцев. При этом каждый из них обладает правом пользования не всем помещением, а конкретной его частью, выраженной в квадратных метрах. Если доля человека маленькая настолько, что использовать ее, не ущемляя значительно интересы других владельцев, невозможно, ее признают незначительной. В таком случае суд определяет, что у собственника нет существенного интереса в пользовании этой частью помещения, а значит возможен ее выкуп владельцами остальной территории вне зависимости от согласия на это ответчика.
Если долю квартиры нельзя сделать отдельным помещением, она считается незначительной
В реальности подобная ситуация выглядит следующим образом. Одному из хозяев принадлежит 3-10 и более метров в общей жилой квартире, при этом это малая часть от общей площади, пользоваться которой для проживания, не ущемляя права остальных жильцов, невозможно. При этом часто сам хозяин этого небольшого уголка и не проживает по этому адресу, не имея реальных причин оставить за собой территорию.
В таком случае владельцы остальных частей могут обратиться в суд, который учтет несколько дополнительных важных факторов, принимая решения в пользу истца:
- Наличие у ответчика возможности проживать на другой территории.
- Угроза интересам детей. Допустим, что по размеру доли такому чужому для семьи человеку возможно выделить комнату. Но с хозяйкой проживают несовершеннолетние дети, которые при этом будут чувствовать угнетение.
- Наличие опасного для других заболевания. Подобных болезней достаточно мало, одно из них – открытая форма туберкулеза.
- Наличие другого жилья, особенности работы, возраст проживающих.
Для принудительного изъятия у собственника принадлежащего ему имущества требуются законные основания, перечень которых перечислен в статье 235 ГК РФ, и является исчерпывающим.
Просто отобрать долю и выселить человека не получится, ее необходимо выкупить. Но судья может прийти к такому решению вопреки воле ответчика. Подобное решение принимается при при обязательном наличии трех исключительных обстоятельств:
- Доля этого собственника незначительна (например, 1/21 доля в общем имуществе)
- Доля не может быть реально выделена (случаи, когда это квартира или комната с одним входом, имеется один санузел, одна кухня)
- Этот собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (он фактически не проживает в жилом помещении, и не нуждается в этом жилье)
При наличии только одного или двух из указанных факторов принудительный выкуп доли невозможен.
Еще одна особенность – дробление квартиры при передаче ее в собственность по завещанию. Преимущественное право владения остается за тем, кто уже обладал определенным количеством метров и проживал на них до смерти человека. В таком случае возможно инициировать передачу прав на владения такому собственнику с компенсацией наследнику равнозначной суммы из другого имущества покойного.
Как действовать, чтобы дело разрешилось в вашу пользу?
Разрешение вопроса требует соблюдение оправил:
- Попытка досудебного решения спора. Необходимо направить по почте с описью предложение-уведомление о выкупе его доли, тем самым вы соблюдите досудебный порядок.
- Сбор доказательств. Любые документы связанные с квартирой, включая документы по платежам за ремонтные работы в квартире.
- Составление заявления. Этот основной документ, инициирующий процедуру судопроизводства составляется в соответствии с требованиями ст. ст. 131, 132 ГПК РФ.
- Участие в судебном процессе.
- Вынесение судебного решения.
- Вступление в право собственности. После того, как будет вынесено решение суда, удовлетворяющее ваши требования, выплачена компенсация за принудительное отчуждение доли (устанавливает суд), необходимо обратиться в регистрационные органы (Росреестр или же в любое отделение МФЦ). Там составляется заявление установленного образца (бланк предоставят сотрудники учреждения). Затем вносятся изменения в ЕГРН и вы можете получить выписку о праве владения.
Документы к иску
- гражданский паспорт истца;
- выписку из домовой книги, поквартирную карточку;
- свидетельство уплаты госпошлины (квитанцию);
- оценочный отчет;
- технические документы на объект недвижимости;
- иные доказательства обоснованности исковых требований, указанных в заявлении;
- документальные свидетельства попыток досудебного урегулирования спора.
Сроки
- Для рассмотрения искового заявления о признании части жилья ничтожной долей необходимо не менее 2 месяцев. Однако на практике эти сроки могут значительно растянуться.
- Все зависит не только от позиций каждой из сторон, но и от сроков проведения дополнительных экспертиз, сроков обжалований (апелляций), явки заинтересованных лиц в суд и т.д.
- При получении вступившего в силу решения оформление в органах Росреестра не должно занять более 14 рабочих дней.
Как действовать в суде
Первоначально дела о имущественных спорах рассматриваются в судах, на территории которых это имущество находится, то есть иск вы будете подавать в районный или городской суд.
Будущему истцу необходимо знать о нюансах его дела:
- Перед подачей иска необходимо определить стоимость, то есть сколько на рынке стоит та часть квартиры, на которую претендуете. Для этого можете договориться о стоимости с ответчиком, если же это невозможно, суд проведет экспертизу с учетом расположения и износа жилплощади. Можно в досудебном порядке вызвать представителя оценочной фирмы, оплатив его услуги, и получить заключение о стоимости квартиры и определенной части в ней и указать эту сумму в иске, подтвердив заключением эксперта.
- Ответчик может согласиться с обозначенной ценой, в таком случае при принятии судом решения в пользу истца, он получит оговоренную сумму. Также он имеет право оспорить цену и за свой счет провести независимую экспертизу – переоценку, предоставив ее результаты в суд.
- Присутствие на заседании владельца малой доли не обязательно. Если его невозможно найти, заседание пройдет и без него, а суд назначит адвоката – представителя интересов. В этом случае специалист знакомится с особенностями дела часто прямо в зале суда и выступает, часто поддерживая ваши требования.
- Ответчик получает право на получение денег после вступления решения суда в законную силу, если не успеет в установленные сроки подать апелляционную жалобу.
- В зале суда можно сразу попросить судью снять бывшего жильца с регистрационного учета. После получения на руки решения, вступившего в силу, необходимо прийти с ним в МФЦ, чтобы провести операцию аннулирования прописки, а затем сообщить о изменившемся числе прописанных в коммунальные службы.
Перед подачей иска необходимо учитывать, что суд может проверить, имеет ли истец реальную возможность выкупить часть, на которую претендует. В таком случае судья заранее до начала рассмотрения дела предложит перевести всю сумму на банковский счет судебного департамента области.
В таком случае необходимо внимательно следить за размером платежа так, чтобы с учетом комиссии, он точно соответствовал указанной в иске сумме. Если истец не выполнит это условие, заседание может быть отложено. Также суд может решить, что вы не имеете возможность выполнить взятое обязательство по выкупу и оставит право пользования за ответчиком.
Случаи в судебной практике
В России нередко рассматриваются дела подобного рода между родственниками или бывшими супругами. При этом необходимо определенное упорство, чтобы добиться необходимого решения. Примером тому послужат следующие несколько случаев:
- Во Владивостоке на протяжении 8 лет судились сестра и брат, имевший 1/12 доли в большой четырехкомнатной квартире. Для решения дела были пройдены суды 4 инстанций, итоговое решение принял Верховный суд РФ, разрешив сестре выкупить часть по рыночной стоимости. При принятии решения судья учел неприязненные отношения между родственниками, необходимость допустить использование половиной площади квартиры в случае проживании в ней брата и то, что ответчик на протяжении многих лет проживал отдельно.
- В Находке бывшим супругам также пришлось дойти до Верховного суда РФ для решения проблемы. Бывшему мужу и отцу принадлежала 1/6 квартиры, в то время как его жена и дети владели 5/6. Первоначально суд отказал в исковых требованиях в связи с тем, что супруг не просил выделить ему долю в натуре. Но Верховный суд учел, что проживание этого жильца ущемит право детей на пользование принадлежащей им собственности, а также то, что мужчина давно не жил в квартире и не платил за нее коммунальные услуги.
В последнем случае решение было принято без непосредственного присутствия ответчика, так как его невозможно разыскать.
Публикуем обзор статьи, как только она выходит. Отдельно информируем о важных изменениях закона.
Присылаем статьи пару раз в месяц. Подписываясь, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности.
