Выкуп незначительной доли в квартире

Выкуп незначительной доли в квартире

Споры о праве владения жильём и возможности выкупе в нем доли достаточно распространены в Российской судебной практике. Нередко случается так, что член семьи или вообще посторонний человек становятся обладателями крайне малой доли в квартире и при этом сохраняют в ней прописку (долевая собственность – ст. 244 ГК РФ). При этом в большинстве случаев владельцы большей доли предпочитаю не делить собственность с другим человеком.

К юристам, консультирующим по вопросам собственности, нередко приходят с вопросом «Возможно ли выкупить 1/6, 1/8 и меньшие доли квартиры у владельцев, не проживающих на этой территории фактически?». В таких случаях даже неизвестно, где конкретно находится собственник и связаться с ним невозможно.

Что написать в исковом заявлении?

Если по какой-либо причине договориться с владельцем небольшого количества метров в квартире сложно, в том числе из-за невозможности связаться с ним или прямого отказа продавать долю, вы можете обратиться с исковым заявлением в суд (статья 247 ГК РФ).

В исковом заявлении указываются следующие требования:

• Признать право собственности на долю в квартире за истцом
• Признать бывшего владельца утратившим право собственности на эти жилые метры.
• Взыскать компенсацию в пользу ответчика в размере рыночной стоимости части помещения, которой он владел до этого.
• Снять человека с регистрационного учёта и прекратить право пользования квартирой.

При проведении заседания не обязательно даже присутствие ответчика. Если найти его невозможно, то государство назначает адвоката-представителя, который и будет вести это дело.

Что такое незначительная доля и как её выкупить?

По современному законодательству у жилого помещения может быть несколько владельцев. При этом каждый из них обладает правом пользования не всем помещением, а конкретной его частью, выраженной в квадратных метрах. Если доля человека маленькая настолько, что использовать ее, не ущемляя значительно интересы других владельцев, невозможно, ее признают незначительной. В таком случае суд определяет, что у собственника нет существенного интереса в пользовании этой частью помещения, а значит возможен ее выкуп владельцами остальной территории вне зависимости от согласия на это ответчика.

Если долю квартиры нельзя сделать отдельным помещением, она считается незначительной

В реальности подобная ситуация выглядит следующим образом. Одному из хозяев принадлежит 3-10 и более метров в общей жилой квартире, при этом это малая часть от общей площади, пользоваться которой для проживания, не ущемляя права остальных жильцов, невозможно. При этом часто сам хозяин этого небольшого уголка и не проживает по этому адресу, не имея реальных причин оставить за собой территорию.

В таком случае владельцы остальных частей могут обратиться в суд, который учтет несколько дополнительных важных факторов, принимая решения в пользу истца:

• Наличие у ответчика возможности проживать на другой территории.
• Угроза интересам детей. Допустим, что по размеру доли такому чужому для семьи человеку возможно выделить комнату. Но с хозяйкой проживают несовершеннолетние дети, которые при этом будут чувствовать угнетение.
• Наличие опасного для других заболевания. Подобных болезней достаточно мало, одно из них – открытая форма туберкулеза.
• Наличие другого жилья, особенности работы, возраст проживающих.

Для принудительного изъятия у собственника принадлежащего ему имущества требуются законные основания, перечень которых перечислен в статье 235 ГК РФ, и является исчерпывающим.

Просто отобрать долю и выселить человека не получится, ее необходимо выкупить. Но судья может прийти к такому решению вопреки воле ответчика. Подобное решение принимается при при обязательном наличии трех исключительных обстоятельств:

1. Доля этого собственника незначительна (например, 1/21 доля в общем имуществе)
2. Доля не может быть реально выделена (случаи, когда это квартира или комната с одним входом, имеется один санузел, одна кухня)
3. Этот собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (он фактически не проживает в жилом помещении, и не нуждается в этом жилье)

При наличии только одного или двух из указанных факторов принудительный выкуп доли невозможен.

Еще одна особенность – дробление квартиры при передаче ее в собственность по завещанию. Преимущественное право владения остается за тем, кто уже обладал определенным количеством метров и проживал на них до смерти человека. В таком случае возможно инициировать передачу прав на владения такому собственнику с компенсацией наследнику равнозначной суммы из другого имущества покойного.

Как действовать, чтобы дело разрешилось в вашу пользу?

Разрешение вопроса требует соблюдение оправил:

1. Попытка досудебного решения спора. Необходимо направить по почте с описью  предложение-уведомление о выкупе его доли, тем самым вы соблюдите досудебный порядок.
2. Сбор доказательств. Любые документы связанные с квартирой, включая документы по платежам за ремонтные работы в квартире.
3. Составление заявления. Этот основной документ, инициирующий процедуру судопроизводства составляется в соответствии с требованиями ст. ст. 131, 132 ГПК РФ.
4. Участие в судебном процессе.
5. Вынесение судебного решения.
6. Вступление в право собственности. После того, как будет вынесено решение суда, удовлетворяющее ваши требования, выплачена компенсация за принудительное отчуждение доли (устанавливает суд), необходимо обратиться в регистрационные органы (Росреестр или же в любое отделение МФЦ). Там составляется заявление установленного образца (бланк предоставят сотрудники учреждения). Затем вносятся изменения в ЕГРН и вы можете получить выписку о праве владения.

Документы к иску

• гражданский паспорт истца;
• выписку из домовой книги, поквартирную карточку;
• свидетельство уплаты госпошлины (квитанцию);
• оценочный отчет;
• технические документы на объект недвижимости;
• иные доказательства обоснованности исковых требований, указанных в заявлении;
• документальные свидетельства попыток досудебного урегулирования спора.

Сроки

• Для рассмотрения искового заявления о признании части жилья ничтожной долей необходимо не менее 2 месяцев. Однако на практике эти сроки могут значительно растянуться.
• Все зависит не только от позиций каждой из сторон, но и от сроков проведения дополнительных экспертиз, сроков обжалований (апелляций), явки заинтересованных лиц в суд и т.д.
• При получении вступившего в силу решения оформление в органах Росреестра не должно занять более 14 рабочих дней.

Как действовать в суде

Первоначально дела о имущественных спорах рассматриваются в судах, на территории которых это имущество находится, то есть иск вы будете подавать в районный или городской суд.

Будущему истцу необходимо знать о нюансах его дела:

• Перед подачей иска необходимо определить стоимость, то есть сколько на рынке стоит та часть квартиры, на которую претендуете. Для этого можете договориться о стоимости с ответчиком, если же это невозможно, суд проведет экспертизу с учетом расположения и износа жилплощади. Можно в досудебном порядке вызвать представителя оценочной фирмы, оплатив его услуги, и получить заключение о стоимости квартиры и определенной части в ней и указать эту сумму в иске, подтвердив заключением эксперта.
• Ответчик может согласиться с обозначенной ценой, в таком случае при принятии судом решения в пользу истца, он получит оговоренную сумму. Также он имеет право оспорить цену и за свой счет провести независимую экспертизу – переоценку, предоставив ее результаты в суд.
• Присутствие на заседании владельца малой доли не обязательно. Если его невозможно найти, заседание пройдет и без него, а суд назначит адвоката – представителя интересов. В этом случае специалист знакомится с особенностями дела часто прямо в зале суда и выступает, часто поддерживая ваши требования.
• Ответчик получает право на получение денег после вступления решения суда в законную силу, если не успеет в установленные сроки подать апелляционную жалобу.
• В зале суда можно сразу попросить судью снять бывшего жильца с регистрационного учета. После получения на руки решения, вступившего в силу, необходимо прийти с ним в МФЦ, чтобы провести операцию аннулирования прописки, а затем сообщить о изменившемся числе прописанных в коммунальные службы.

Перед подачей иска необходимо учитывать, что суд может проверить, имеет ли истец реальную возможность выкупить часть, на которую претендует. В таком случае судья заранее до начала рассмотрения дела предложит перевести всю сумму на банковский счет судебного департамента области.

В таком случае необходимо внимательно следить за размером платежа так, чтобы с учетом комиссии, он точно соответствовал указанной в иске сумме. Если истец не выполнит это условие, заседание может быть отложено. Также суд может решить, что вы не имеете возможность выполнить взятое обязательство по выкупу и оставит право пользования за ответчиком.

Случаи в судебной практике

В России нередко рассматриваются дела подобного рода между родственниками или бывшими супругами. При этом необходимо определенное упорство, чтобы добиться необходимого решения. Примером тому послужат следующие несколько случаев:

• Во Владивостоке на протяжении 8 лет судились сестра и брат, имевший 1/12 доли в большой четырехкомнатной квартире. Для решения дела были пройдены суды 4 инстанций, итоговое решение принял Верховный суд РФ, разрешив сестре выкупить часть по рыночной стоимости. При принятии решения судья учел неприязненные отношения между родственниками, необходимость допустить использование половиной площади квартиры в случае проживании в ней брата и то, что ответчик на протяжении многих лет проживал отдельно.
• В Находке бывшим супругам также пришлось дойти до Верховного суда РФ для решения проблемы. Бывшему мужу и отцу принадлежала 1/6 квартиры, в то время как его жена и дети владели 5/6. Первоначально суд отказал в исковых требованиях в связи с тем, что супруг не просил выделить ему долю в натуре. Но Верховный суд учел, что проживание этого жильца ущемит право детей на пользование принадлежащей им собственности, а также то, что мужчина давно не жил в квартире и не платил за нее коммунальные услуги.

В последнем случае решение было принято без непосредственного присутствия ответчика, так как его невозможно разыскать.