Пользование имуществом

Пользование имуществом

Пользование имуществом — это осуществление возможности использовать вещь по ее назначению, извлекать из нее полезные свойства, а в предусмотренных случаях получать плоды, продукцию и доходы.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат три основных правомочия:

• владение имуществом;
• пользование;
• распоряжение имуществом.

При этом право пользования может принадлежать не только собственнику. Пользоваться чужим имуществом можно на основании договора аренды, найма, безвозмездного пользования, сервитута, ограниченного вещного права или другого предусмотренного законом основания.

Что такое право пользования имуществом

Право пользования имуществом означает юридически обеспеченную возможность использовать вещь в пределах, установленных законом, договором или иным основанием возникновения соответствующего права.

Простыми словами, пользование отвечает на вопрос: для чего и каким образом лицо вправе использовать вещь.

Например:

• собственник проживает в принадлежащей ему квартире;
• арендатор использует помещение для офиса;
• наниматель проживает в жилом помещении;
• организация эксплуатирует оборудование;
• собственник земельного участка использует его в соответствии с разрешенным использованием;
• обладатель сервитута проходит или проезжает через чужой земельный участок.

Объем права пользования зависит от правового основания. Собственник обладает наиболее широкими возможностями, тогда как арендатор, наниматель, ссудополучатель или обладатель сервитута вправе использовать имущество только в установленных пределах.

Пользование как правомочие собственника

Право пользования является одним из элементов права собственности.

Собственник вправе использовать имущество по своему усмотрению, если его действия:

• не противоречат закону;
• не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц;
• соответствуют установленным ограничениям использования имущества.

Право собственности при этом не сводится только к пользованию. Собственник также вправе владеть имуществом и определять его юридическую судьбу посредством распоряжения имуществом.

Чем пользование отличается от владения

Владение и пользование являются разными правомочиями.

Владение имуществом означает фактическое обладание вещью и возможность осуществлять над ней хозяйственный контроль.

Пользование означает использование полезных свойств вещи, нпример, лицо может владеть автомобилем, храня его в гараже, но фактически некоторое время им не пользоваться.

Арендатор помещения обычно получает его во временное владение и пользование: он контролирует помещение и одновременно использует его в соответствии с договором.

В некоторых отношениях возможно предоставление имущества только в пользование без передачи фактического владения всей вещью.

Поэтому понятия «владеть» и «пользоваться» не являются синонимами.

Чем пользование отличается от распоряжения

Распоряжение имуществом связано не с его фактическим использованием, а с определением юридической судьбы вещи.

Например:

• проживание в квартире это пользование;
• продажа квартиры это распоряжение;
• поездка на автомобиле это пользование;
• дарение автомобиля это распоряжение.

Арендатор может законно пользоваться переданным ему помещением, но не вправе продать его, поскольку право распоряжения принадлежит собственнику.

Владение, пользование и распоряжение: разница

Кратко различие можно представить следующим образом:

• Владение это фактически обладать вещью.
• Пользование это использовать вещь и извлекать ее полезные свойства.
• Распоряжение это определять юридическую судьбу вещи.

У собственника эти правомочия обычно соединены.

Однако собственник может передать другому лицу одно или несколько правомочий, оставаясь собственником имущества. Именно поэтому передача вещи в аренду не означает перехода права собственности к арендатору.

Пользование чужим имуществом

Право пользования чужой вещью должно иметь предусмотренное законом или договором основание.

Наиболее распространенные основания:

• аренда;
• наем жилого помещения;
• безвозмездное пользование;
• сервитут;
• право хозяйственного ведения;
• право оперативного управления;
• право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
• право пожизненного наследуемого владения;
• общая собственность;
• другие основания, установленные законодательством.

Содержание права пользования в каждом случае различается. Нельзя исходить из того, что любое лицо, получившее доступ к вещи, приобретает одинаковый объем прав в отношении нее.

Пользование имуществом по договору аренды

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату:

• во временное владение и пользование;
• либо во временное пользование.

Таким образом, закон прямо различает передачу имущества во владение и пользование и передачу только в пользование. Арендатор обязан использовать имущество в соответствии с условиями договора, а если такие условия не установлены то в соответствии с назначением имущества.

Пределы использования могут определяться:

• видом имущества;
• назначением помещения;
• условиями договора;
• требованиями закона;
• правами других лиц.

За пользование арендованным имуществом арендатор по общему правилу вносит арендную плату.

Временное владение и пользование и только пользование

Различие заключается в объеме фактического контроля над вещью.

При передаче имущества во временное владение и пользование арендатор получает возможность не только использовать вещь, но и фактически обладать ею.

Например, при аренде отдельного офиса арендатор обычно получает помещение под свой фактический контроль.

При передаче имущества только во временное пользование вещь может оставаться во владении собственника или другого лица. Конкретное содержание отношений определяется договором и характером имущества.

Безвозмездное пользование имуществом

Имущество может передаваться в пользование не только за плату.

По договору безвозмездного пользования, или ссуды, одна сторона передает или обязуется передать вещь другой стороне во временное безвозмездное пользование.

Ссудополучатель обязан использовать имущество в соответствии с договором и его назначением. Безвозмездный характер отношений не означает отсутствия обязанностей по содержанию имущества и его возврату.

Пользование имуществом в долевой собственности

Особые правила установлены для имущества, принадлежащего нескольким лицам на праве долевой собственности.

Согласно ст. 247 ГК РФ владение и пользование общим имуществом осуществляются:

1. по соглашению всех участников долевой собственности;
2. при недостижении соглашения в порядке, устанавливаемом судом.

Размер доли имеет значение, но не означает, что сособственнику автоматически принадлежит конкретная комната, часть земельного участка или другая физически определенная часть имущества.

Участник долевой собственности вправе требовать предоставления ему во владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле.

Если предоставить такую часть невозможно, он вправе при предусмотренных законом условиях требовать от других участников, пользующихся приходящейся на его долю частью имущества, соответствующую компенсацию.

Порядок пользования общим имуществом

Сособственники могут самостоятельно определить порядок пользования. Например, в соглашении можно установить:

• кто какими помещениями пользуется;
• порядок использования общих помещений;
• график использования имущества;
• распределение расходов;
• доступ к отдельным частям объекта.

Если договориться не удалось, порядок пользования может быть установлен судом.

При разрешении такого спора учитываются не только размеры долей, но и фактические обстоятельства: сложившийся порядок использования имущества, характеристики объекта, нуждаемость сторон и возможность совместного пользования. Установление порядка пользования не означает раздел имущества и не изменяет размеры долей собственников.

Компенсация за невозможность пользоваться долей

Пункт 2 ст. 247 ГК РФ предусматривает специальное последствие ситуации, когда сособственник не может получить в пользование часть общего имущества, соразмерную его доле.

В таком случае он может требовать соответствующую компенсацию от других участников, фактически использующих имущество, приходящееся на его долю.

Однако такая компенсация не возникает автоматически только потому, что один собственник фактически использует большую площадь. Суд оценивает обстоятельства конкретного спора, возможность фактического пользования, поведение сособственников и причины сложившейся ситуации.

Пользование жилым помещением

Пользование квартирой, жилым домом и другим жилым помещением имеет дополнительные особенности.

Жилое помещение должно использоваться с учетом его назначения и требований жилищного законодательства. Собственник жилого помещения вправе использовать его для проживания лично и предоставлять его другим лицам на предусмотренных законом основаниях.

При пользовании жильем необходимо соблюдать:

• права и законные интересы соседей;
• правила пользования жилыми помещениями;
• требования пожарной безопасности;
• санитарные и иные обязательные требования.

Право пользования квартирой и право собственности на нее не являются одним и тем же. В предусмотренных законом случаях лицо может иметь право пользоваться жилым помещением, не являясь его собственником.

Пользование земельным участком

Использование земельного участка определяется не только нормами гражданского, но и земельного законодательства.

Собственник или иной законный правообладатель должен учитывать:

• категорию земель;
• вид разрешенного использования;
• ограничения и обременения;
• градостроительные требования;
• права владельцев соседних участков;
• требования охраны земель.

Сам факт права собственности не означает возможности использовать земельный участок любым способом. Использование должно соответствовать установленному правовому режиму.

Сервитут как право ограниченного пользования

Сервитут предоставляет ограниченную возможность пользоваться чужой недвижимостью.

Например, он может устанавливаться для:

• прохода;
• проезда;
• обеспечения эксплуатации объекта недвижимости;
• прокладки и эксплуатации коммуникаций в предусмотренных законом случаях;
• иных нужд, которые невозможно обеспечить без использования чужого имущества.

Сервитут не лишает собственника обремененного имущества его права собственности.

Лицо получает только тот объем пользования, который необходим для достижения установленной цели.

Право пользования и получение дохода

Использование имущества может быть направлено не только на удовлетворение личных потребностей, но и на получение экономической выгоды.

Например:

• помещение используется для ведения бизнеса;
• оборудование применяется в производстве;
• земельный участок используется для выращивания продукции;
• имущество передается во временное пользование за плату.

При этом вопрос о принадлежности плодов, продукции и доходов разрешается с учетом ст. 136 ГК РФ, закона, условий договора и характера соответствующих отношений.

Поэтому право пользоваться вещью не во всех случаях автоматически означает право присваивать любые полученные от нее доходы.

Ограничения права пользования

Даже собственник не обладает неограниченной возможностью использовать имущество.

Статья 209 ГК РФ позволяет собственнику действовать по своему усмотрению только при условии, что его действия не противоречат закону и не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц.

Ограничения могут быть связаны:

• с назначением имущества;
• с правами соседей;
• с сервитутом;
• с залогом;
• с охранными зонами;
• с требованиями земельного и градостроительного законодательства;
• с режимом объектов культурного наследия;
• с санитарными, экологическими и противопожарными требованиями;
• с другими установленными законом обстоятельствами.

Следовательно, право пользования всегда осуществляется в определенных законом пределах.

Прекращение права пользования

Основания прекращения зависят от того, почему право пользования первоначально возникло.

Оно может прекратиться, например:

• вследствие прекращения права собственности;
• после окончания или расторжения договора;
• при прекращении сервитута;
• при прекращении иного ограниченного вещного права;
• в связи с возвратом имущества собственнику;
• на основании судебного решения в предусмотренных законом случаях;
• по другим основаниям.

Прекращение договора не всегда означает, что фактическое пользование прекращается в тот же момент.

Например, если после прекращения аренды имущество своевременно не возвращено арендодателю, могут возникнуть требования о его возврате и оплате периода фактического пользования.

Пользование имуществом без законного основания

Если лицо использует чужое имущество без договора, закона или другого правового основания, собственник может потребовать прекратить нарушение и при наличии оснований взыскать соответствующие денежные суммы.

Правовая квалификация зависит от обстоятельств.

Возможны требования:

• об освобождении имущества;
• об устранении препятствий в пользовании;
• о возврате имущества;
• о взыскании убытков;
• о взыскании неосновательного обогащения;
• о взыскании платы за фактическое пользование.

Применение ст. 1102 ГК РФ не означает, что любое использование чужой вещи автоматически влечет одинаковые последствия. Необходимо установить, какую имущественную выгоду лицо фактически получило или сберегло без правового основания.

Защита права пользования

Способ защиты зависит от характера права и нарушения.

Если собственник сохраняет владение вещью, но ему препятствуют ею пользоваться, возможно применение негаторного иска по ст. 304 ГК РФ.

Если собственник полностью лишился владения вещью, вопрос обычно относится уже к ее истребованию из чужого незаконного владения посредством виндикационного иска.

Если право пользования основано на договоре, могут применяться договорные способы защиты.

Если спор возник между сособственниками, может предъявляться требование об определении порядка пользования имуществом.

Следовательно, универсального «иска о защите права пользования» для любой ситуации не существует.

Устранение препятствий в пользовании

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник вправе требовать устранения любых нарушений своего права, даже если эти нарушения не связаны с лишением владения.

Например, такое требование возможно, если другое лицо:

• перекрывает доступ к недвижимости;
• препятствует использованию земельного участка;
• размещает имущество таким образом, что собственник не может нормально пользоваться своим объектом;
• создает иные продолжающиеся препятствия.

В подобных случаях важно доказать существование права истца и конкретный характер нарушения со стороны ответчика.

Защита пользователя, который не является собственником

В определенных случаях гражданское законодательство предоставляет защиту и лицу, не являющемуся собственником.

Согласно ст. 305 ГК РФ предусмотренные ст. 301–304 ГК РФ способы защиты могут применяться лицом, владеющим имуществом на предусмотренном законом или договором основании.

Например, законный владелец может защищаться от вмешательства третьего лица в его владение и пользование имуществом.

При этом объем защиты зависит от правового основания и характера конкретного нарушения.

Самозащита права пользования

Статья 14 ГК РФ допускает самозащиту гражданских прав.

Однако применяемые меры должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения.

Поэтому самозащита не предоставляет права произвольно применять силу, уничтожать имущество нарушителя, менять замки в нарушение его законных прав или использовать иные несоразмерные способы воздействия.

Нужно ли направлять претензию

Обязательный претензионный порядок существует не для всех споров о пользовании имуществом.

Необходимость направления претензии зависит:

• от закона;
• от вида правоотношений;
• от состава участников;
• от условий договора.

Вместе с тем письменное требование часто полезно и тогда, когда обязательный досудебный порядок отсутствует.

Оно позволяет зафиксировать:

• наличие нарушения;
• требования правообладателя;
• дату обращения к другой стороне;
• отказ или уклонение от добровольного устранения нарушения.

Как доказать право пользования

Перечень доказательств зависит от основания возникновения права.

Это могут быть:

• выписка из ЕГРН;
• договор аренды;
• договор найма;
• договор безвозмездного пользования;
• соглашение сособственников;
• документы об установлении сервитута;
• судебное решение;
• акты приема-передачи;
• платежные документы;
• переписка сторон;
• техническая документация;
• фотографии и видеозаписи;
• свидетельские показания.

В споре об устранении препятствий необходимо также доказать сами препятствия и связь действий ответчика с невозможностью или ограничением пользования имуществом.

Судебные споры о пользовании имуществом

На практике споры возникают, в частности:

• между сособственниками квартиры или дома;
• между собственником и арендатором;
• между собственниками соседних земельных участков;
• при установлении и осуществлении сервитута;
• при незаконном занятии помещения;
• при создании препятствий в доступе к недвижимости;
• при использовании общего имущества одним из собственников;
• при взыскании компенсации за пользование общей вещью;
• при использовании чужого имущества после прекращения договора.

Перед обращением в суд важно определить правовую природу отношений.

Одинаковая фактическая ситуация может требовать разных способов защиты в зависимости от того, является истец собственником, сособственником, арендатором или другим законным пользователем.

Главное о праве пользования имуществом

Право пользования означает возможность законно использовать имущество и извлекать из него полезные свойства.

Для собственника пользование является одним из трех основных правомочий наряду с владением и распоряжением.

Пользоваться вещью может и лицо, которое не является ее собственником, если соответствующее право возникло на основании закона, договора или другого юридического основания.

При общей долевой собственности порядок пользования определяется соглашением всех участников, а при споре, то судом.

Если право пользования нарушено, способ защиты выбирается с учетом характера нарушения: это может быть устранение препятствий, возврат имущества, определение порядка пользования, взыскание компенсации или применение договорных способов защиты.

• Правовой журнал