Расторжение договора аренды жилого помещения

Расторжение договора аренды жилого помещения

Арендные споры являются одними из частых среди предпринимателей и физических лиц, связанные в основном с объектами движимого и недвижимого имущества, а также правами на интеллектуальную собственность.

Неправильное составление договора или упущение в нем важных и законодательно существенных условий может привести к судебной тяжбе, которые на практике, зачастую, разрешаются только в судебном порядке. Для того, чтобы этого избежать, рекомендуем составлять договор при поддержке опытного юриста или адвоката, так как:

• Споры вытекают их самих договор весьма распространены в гражданском обороте. По ним сложилась судебная практика и особое правоприменение действующих законов и нормативных актов.
• Споры затрагивают не только гражданское право, но ряд иных законов и подзаконных актов, поэтому для их разрешения требуется серьезная правовая подготовка, а также знания гражданского и арбитражного процесса.

Как расторгнуть договор с арендодателем

Если вы заключили договор аренды жилого помещения, но позднее передумали, то расторгнуть соглашение вполне возможно. Сам договор между арендодателем и съемщиком представляет собой двустороннюю форму соглашения, которой подчиняются обе стороны. Гражданский кодекс позволяет, расторгнуть соглашение в одностороннем порядке.

Расторжение договора осуществляется по разным принципам:

1. Можно заключить договор в письменной форме или через нотариальную контору, в любом случае он будет иметь юридическую силу. В обязательном порядке в документе указываются условия аренды и условия расторжения сделки между лицами. Если досрочное расторжение договора не указано, то Гражданский кодекс будет разбираться исходя из существующих законов, регулирующих аренду жилой или коммерческой недвижимости.
2. Можно расторгнуть договор в одностороннем порядке. Расторгнуть соглашение подвластно любому из его участников, как арендодателем, так и квартиросъемщиком. Однако учтите, что, если вы отказываетесь от договора, заключенного на неопределенный срок, нужно по общему правилу предупредить контрагента за месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
3. Расторгнуть договор без предупреждения может арендодатель, если квартиросъемщики не соблюдают условий договора: непристойно себя ведут, не оплачивают проживание, мешают окружающим своим поведением, портят имущество, используют помещение не по назначению и т. д. Все это дает право на то, чтобы оспорить договор в суде.
4. Кроме всего прочего арендодатель имеет полное право не объяснять причины расторжения договора. Это указанно в статье закона, которое позволяет ему поступать положенным образом. В этом случае квартиросъемщикам направляется письмо с уведомлением, где содержится опись вложения за 3 месяца до конца срока договора. Возвращаются выплаченные вперед деньги, и выплачивается неустойка – за 1 месяц жилья.
5. Прекратить действие договора может каждая из сторон без предупреждения, если это происходит по обоюдному желанию. Это соглашение предполагает, что условия расторжения соглашения будут обоюдно оговорены.

Вот таким образом и происходит расторжение договора на аренду жилого помещения. Для этих процедур вам также понадобятся договор аренды и заявление в суд (при необходимости). Чтобы расторгнуть соглашение стоит также вносить поправки и в договор аренды, чтобы исключить неловкие моменты, которые могут возникнуть в будущем.

Справочно: Общий порядок расторжения договора.

Этапы расторжения и порядок

1. Расторгнуть договор аренды.
2. Ограничьте доступ арендатора в помещение, письменно уведомив его об этом.
3. Опишите имущество арендатора. Для описи имущества нужно пригласить арендатора, а при его уклонении опишите его самостоятельно.
4. Письменно уведомьте должника о составе удержанного имущества.
5. Обеспечьте его сохранность (опечатайте помещение, упакуйте дорогостоящее имущество, обеспечьте его охрану).
6. Не удерживайте вещи, стоимость которых существенно превышает размер долга.

Следуя изложенным рекомендациям, вы сможете обеспечить исполнение обязательства о взыскании долга по аренде. По крайней мере вам не придется разыскивать активы должника, за счет которых будет производиться выплата долга.

Подробнее о каждом …

1. Забрать имущество

Редкий арендатор сидит в арендованном помещении без какого-либо имущества. Всегда в наличии офисная мебель, производственное или торговое оборудование, офисная техника. Если арендатором допущена просрочка по внесению арендной платы и имеются обоснованные сомнения в исполнении обязанности по ее погашению, следует задуматься о том, как за счет этого имущества удовлетворить свои требования к должнику.

Если имеется задолженность по аренде, арендодатель вправе удержать имущество арендатора. Однако имеется целый перечень условий, которые необходимо соблюсти, чтобы удержание не было признано незаконным.

Из пункта 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 следует, что арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору имущество, оставшееся в помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение. Такая позиция высшего суда основана на статье 359 Гражданского кодекса РФ, согласно которой кредитор может удерживать вещи должника до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. В отношениях между предпринимателями удержанием вещи могут обеспечиваться также обязательства, не связанные с оплатой удерживаемой вещи или возмещением издержек на нее.

Отсутствие акта о возврате арендованного имущества еще не означает, что аренда продолжилась. Определяющим является факт пользования имуществом;

2. Сначала расторгаем договор, а потом удерживаем имущество.

Удержание вещи допускается только в случае, когда такое имущество оказалось у арендодателя на законных основаниях. Удержание вещи не может быть следствием ее захвата у должника. Поэтому нельзя удержать имущество арендатора, просто прекратив доступ в помещение или захватив имущество в период отсутствия арендатора. Как следует из приведенной выше правовой позиции Президиума ВАС РФ, имущество должника может быть удержано после прекращения договора аренды. Т.е. расторжение договора аренды является непременным условием для удержания его имущества.

Согласно ст. 619 Гражданского кодекса РФ расторжение договора аренды осуществляется судом, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату. Расторжение договора аренды во внесудебном порядке допускается, если такая возможность прямо предусмотрена заключенным договором. Итак, если договор аренды предусматривает возможность его расторжения во внесудебном порядке, следует направить должнику уведомление о расторжении договора. После чего удержание имущества арендатора становится законной возможностью обеспечить исполнение обязанности должника.

Судебная практика также исходит из того, что до расторжения договора аренды удержание имущества квалифицируется как его захват. Например, в Постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2009 по делу № А12-16003/07-С62 суд указал, что «поскольку договор аренды соглашением сторон либо решением суда не расторгнут, он являлся действующим на момент изъятия имущества, следовательно, данное изъятие не может быть признано правомерным».

3. Уведомляем арендатора-должника об удержании и совместно с ним описываем его

К отношениям, связанным с удержанием вещи, применяются правила о залоге (ст. 360 Гражданского кодекса РФ). Предметом залога может быть только конкретное имущество, т.е. оно должно быть поименовано и идентифицировано. Следовательно, удерживаемое имущество арендатора также должно быть описано.

Вывод о необходимости уведомления должника об удержании основан на судебной практике. Например, Восьмой арбитражный апелляционный суд в своем Постановлении от 10.11.2014 № 08АП-10222/2014 указал, что арендодатель незаконно удержал имущество должника, поскольку имущество находится во владении арендодателя без описи. Суд указал буквально следующее: «…имущество арендатора без описи находится во владении арендодателя. Закон не регулирует права и обязанности лица, завладевшего чужим имуществом и ссылающегося при этом на ст. 359 ГК РФ (удержание)… Законодательное регулирование залога основано на определенности по поводу предмета залога (его идентификации, выделении из состава аналогичных вещей), его стоимости, ответственности за сохранность… В данном же случае, отстранив истца от владения и пользования своим имуществом, ответчик не допустил истца ни к фиксации его состава, стоимости, ни к принятию необходимых мер к обеспечению его сохранности».

Конечно, если должник уклоняется от составления описи, осмотр и описание имущества можно проводить в одностороннем порядке.

4. Обеспечиваем сохранность удерживаемого имущества

Обязанность арендодателя обеспечить сохранность удержанного имущества вытекает из ст. 343 Гражданского кодекса РФ. Как мы уже указывали выше, к отношениям, связанным с удержанием вещи, применяются правила о залоге (ст. 360 ГК РФ). Согласно ст. 344 Гражданского кодекса РФ, залогодержатель отвечает перед залогодателем за полную или частичную утрату или повреждение переданного ему предмета залога. В контексте взаимоотношений между арендодателем и арендатором получается, что арендодатель, удержавший имущество арендатора, обязан обеспечить его сохранность. В случае утраты или повреждения такого имущества арендодатель будет компенсировать арендатору убытки (как минимум в пределах стоимости имущества).

Арендодатель будет нести ответственность за утрату или повреждение такого имущества, только если не докажет, что проявил достаточную степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась для обеспечения сохранности спорных вещей.

Правильность такого подхода подтверждается судебной практикой. Например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.02.2012 № Ф03-43/2012 по делу № А51-5337/2011. В указанном судебном акте суд кассационной инстанции признал доказанным размер убытков в виде стоимости имущества (игровые автоматы), характеризующегося рядом существенных дефектов, не пригодного к эксплуатации. При этом суд указал на правомерность ответчика по его удержанию и на обязанность последнего по обеспечению его сохранности. Более того, суд указал, что удержание имущества является основанием для возложения ответственности за его сохранность на лицо, удерживающее имущество.

5. Проводим оценку удержанного имущества: его стоимость должна быть сопоставима с размером долга

В целом такой подход соответствует принципу о недопустимости злоупотребления правом: нельзя совершать действия только с намерением причинить вред другому лицу. Если стоимость удерживаемого арендодателем имущества существенно превышает размер долга, суд может взыскать с арендодателя убытки, причиненные арендатору.

В подобном ключе 12.08.2014 высказался Московский городской суд, который в своем Апелляционном определении по делу N 33-29539 указал следующее: «…подрядчик вправе удерживать переданное заказчиком имущество при наличии задолженности по оплате за выполненные работы, если его стоимость существенно не превышает размер долга…».

Несмотря на то что в указанном решении суда речь идет о взаимоотношениях подрядчика и заказчика, судебный акт содержит яркий пример интересующей нас нормы права — ст. 359 Гражданского кодекса РФ. Логика здесь такая: если размер задолженности по аренде меньше стоимости удержанного имущества, арендатор-должник сможет потребовать взыскания убытков, причиненных невозможностью использования удержанного имущества. Например, если удержано оборудование, используемое арендатором в производственной деятельности, стоимость которого значительно выше долгов по аренде.

Судебная практика по договорам аренды

1. По вопросу о возможности применения ст. 301 ГК РФ «Истребование имущества из чужого незаконного владения» после прекращения договора аренды в судебной практике существует две позиции.

После прекращения договора аренды арендодатель вправе истребовать имущество на основании ст. 301 ГК РФ. Определение ВАС РФ от 04.06.2010 № ВАС-7207/10 по делу №А75-5627/2009.

2. Признание товара обремененным правами третьих лиц.

Пунктом 1 ст. 460 ГК РФ установлена обязанность продавца передать покупателю товар свободным от прав третьих лиц независимо от существенности такого обременения. Однако иногда возникают ситуации, когда товар фактически передается обремененным, но суды не признают его таковым. Договор аренды сроком менее года не является обременением товара правами третьих лиц. Если имуществом, которое является объектом договора купли-продажи, в момент заключения данного договора незаконно пользуется третье лицо, оно не является обремененным правами третьих лиц. Постановление ФАС Уральского округа от 25.04.2006 по делу №Ф09-2976/06-С3.

3. Если договор аренды с победителем торгов не заключен в связи с реализацией арендатором преимущественного права, правила пункта 5 статьи 448 ГК РФ о последствиях уклонения от заключения договора не применяются. Уплаченный победителем торгов задаток подлежит возврату (пункт 1 статьи 1102 ГК РФ).

В этом случае, а также в случае удовлетворения судом требований арендатора о переводе прав и обязанностей по заключенному на торгах договору победитель торгов вправе требовать возмещения убытков, связанных с участием в торгах, если информация о наличии лица, обладающего преимущественным правом на заключение договора аренды, не была включена в извещение об их проведении. При этом судам следует учитывать, что отсутствие в извещении о проведении торгов такой информации не является основанием для признания торгов недействительными.

Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ).

4. Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды.

Основные причины возникновения судебных споров в Москве

Причинами разногласий в сфере арендных правоотношений часто становятся:

1. Недостаточная конкретизация арендуемого помещения. В п. 3 ст. 607 ГК РФ прямо говорится, что отсутствие четкого описания объекта аренды ведет к признанию договора незаключенным. В предмете договора должно быть указано:

• назначение помещения,
• адрес, где оно располагается,
• подробное описание местоположения помещения в здании,
• арендуемая площадь.

2. Упущение в договоре существенных для одной из сторон моментов. Например, отсутствует условие о том, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств по нему (п.3 ст.425 ГК РФ) в то время, как за просрочку арендной платы предусмотрена неустойка. В случае просрочки арендодатель вправе потребовать уплаты неустойки за время, прошедшее после окончания срока действия договора (постановление Президиума ВАС РФ от 12.11.2013 № 8171/13).
3. Противоречивые условия договора. В одном из дел договор предусматривал право арендатора инициировать расторжение договора. Следующий пункт устанавливал санкции за предоставленное договором право. Суды указали на нарушение баланса интересов сторон (определение ВС РФ от 29.01.2016 г. № 301-ЭС15-19722).
4. Нарушение условий договора одной из сторон. Такие действия часто ведут к спорам о расторжении договора и взыскании санкций. Например, когда арендатор неоднократно нарушает сроки оплаты (ст.619 ГК РФ) или арендодатель не предоставляет помещение либо препятствует его использованию (ст. 620 ГК РФ).
5. Невнимательный осмотр помещений арендатором. Арендатору показалось, что имущество передано в состоянии, не соответствующем назначению, поскольку часть помещения была занята теплотрассой и лифтами. Он утверждал, что эти площади нельзя учитывать при расчете платы в силу п. 3 ст. 654 ГК РФ. Однако арендатор сам недосмотрел этот недостаток, подписав акт приема-передачи без оговорок или возражений, касающихся ненужных ему площадей. Поэтому арбитры его не поддержали (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.02.2013 г. № А11-8164/2011).
6. Изменение арендной платы арендодателем. Арендодатель не вправе изменять арендную плату чаще одного раза в год (п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»»). Такое условие, включенное в договор аренды, является ничтожным (определение ВАС РФ от 21.02.2011 № ВАС-9525/10).
7. Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.
8. Если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение осуществляется по правилам абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ.
9. Договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ.
10. Соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.
11. Если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.
12. Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.
13. Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.
14. Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
15. Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение. Согласно пункт 1 статьи 359 право на удержание вещи имеет любая сторона по договору, если она вправе требовать платежа или совершения иных действий, связанных с данной вещью.
    Удержание вещи допускается только в случае, когда такое имущество оказалось у арендодателя на законных основаниях. Удержание вещи не может быть следствием ее захвата у должника. Поэтому нельзя удержать имущество арендатора, просто прекратив доступ в помещение или захватив имущество в период отсутствия арендатора. Как следует из приведенной выше правовой позиции Президиума ВАС РФ, имущество должника может быть удержано после прекращения договора аренды. Т.е. расторжение договора аренды является непременным условием для удержания его имущества.
16. Указание в акте приема — передачи арендованного помещения на аварийное состояние системы центрального отопления само по себе не означает возложение на арендатора бремени несения расходов по устранению последствий аварии и капитальному ремонту, вызванному неотложной необходимостью.
17. В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).
18. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Основные виды судебных разбирательств

• о взыскании задолженности по договорам аренды,
• признание недействительности договора аренды,
• о понуждении к заключению договора аренды,
• расторжении договора аренды ранее установленного срока,
• о переводе прав и обязанностей по договору аренды,
• о взыскание убытков, неустоек и штрафов.

Методы предотвращения

Подобных ситуаций можно было бы избежать, если бы арендаторы проявляли максимум внимательности при осмотре помещений и имели бы достаточный опыт работы с договорами, чтобы обезопасить себя уже в момент подписания соглашения.

Составляют договор аренды в большинстве случаев юристы арендодателей, естественно, с выгодой для арендодателя и в ущерб арендатору. Поэтому арендатору помощь юриста необходима еще на этапе согласования условий договора. Опытный юрист даст дельные консультации, примет участие в обсуждении условий аренды, проведет экспертизу проектов договоров и правоустанавливающих документов, составит протокол разногласий.

Порядок их разрешения

Сразу стоит сказать, что передача конфликта на рассмотрение суда эффективный, но не самый лучший вариант. Сначала нужно попытаться урегулировать отношения мирным способом: путем проведения переговоров и направления контрагенту претензии. Тем более, что претензионный порядок обязательно должен предшествовать направлению в суд искового заявления. В противном случае оно будет возвращено истцу (п. 5 ч. 1 ст. 129 АПК РФ). Так, суд вернул иск о признании договора аренды недействительным (Определение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого от 9.12.2016 по делу № А81-6449/2016). Даже если спор не будет полностью улажен, возможно, удастся снять хотя бы часть вопросов, что упростит судебный процесс.

Дальше останется составить исковое заявление, собрать доказательства, подкрепляющие изложенную в нем позицию и отстаивать ее в ходе судебного разбирательства. С большой долей вероятности интересы оппонента в суде будет представлять юрист. При этом следует учитывать не только профессионализм представителя, но и его уверенное и свободное поведение в зале судебного заседания, в чем, конечно, будет испытывать недостаток сторона, не имеющая своего представителя. Таким образом, может сложится неравное положение между процессуальными противниками. Тем более, что стороны несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч.2 ст.9 АПК РФ), среди которых непредставление документов, подписание мирового соглашение и т.д.

Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter

Подпишитесь на соцсети

Публикуем обзор статьи, как только она выходит. Отдельно информируем о важных изменениях закона.

Получайте статьи почтой

Присылаем статьи пару раз в месяц. Подписываясь, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности.

Поделиться с друзьями