Москва, м. Беляево, Профсоюзная, дом 93А, офис 2Б
RU
Записаться
на прием в офис
Пн - Пт с 11:00 до 17:00
Консультация онлайн
+7 495 532 54 57
+7 926 174 26 83
[mistape format="image" class="mistape_caption_footer" image="/wp-admin/images/yes.png"]
Доп материалы
Арендаторы не платят аренду
Suvorov.Legal
Договорные споры

Арендатор не платит за аренду

Арендатор не платит аренду

Сейчас довольно трудно найти арендодателя, не сталкивающегося с ситуацией, когда арендатор не платит арендную плату или вносит ее в неполном объеме. При этом многие игнорируют требование покинуть помещение. Проблема может возникнуть по объективным причинам, которые заключаются в трудностях ведения бизнеса в условиях кризиса или по субъективным – договор был заключен с недобросовестным неплательщиком. В любом случае арендодатель несет существенные финансовые потери.

Можно смириться с таким положением дел или отстоять свои имущественные интересы. Решить проблему без привлечения опытного юриста будет очень непросто. Предлагаем рассмотреть алгоритм действий по отношению к недобросовестному арендатору и варианты разрешения конфликта.

Справочно: услуги юриста по взысканию дебиторской задолженности в Москве.

Что делать, если арендатор не платит за аренду?

Ситуации, когда арендатор не платит за помещение и в некоторых случаях отказывается съезжать, продолжая использовать площадь – достаточно распространенное явление. При этом арендатор может объяснять свое поведение какими-либо нарушениями со стороны компании, предоставляющей площадь, или другими причинами. В любом случае арендодатель несет финансовые потери и оказывается в крайне неприятной ситуации.

Арендодатель в таком случае может смириться с существующей ситуацией и надеяться на совесть второй стороны или предпринять активные действия по защите собственных интересов.

Арендатор не платит, но продолжает пользоваться помещением

Условия взаимоотношения обеих сторон подробно описаны в заключенном договоре аренды. Как правило, в нем указаны конкретные сроки оплаты и сумма. Часто она состоит из двух частей: постоянного фиксированного платежа и изменяемой части, являющейся оплатой коммунальных и других дополнительных услуг. Именно вторую часть часто не оплачивают недобросовестные компании.

Важно правильно и вовремя начать действовать, чтобы не потерять свою законную прибыль. В случае возникновения задолженности, при условии, что арендатор продолжает использовать помещение, необходимо составить и оправить письменную претензию арендатору.

Это действие поможет вам в случае, если дело дойдет до расторжения договора через суд, значительно сократить время принятия решения. С другой стороны, подобные действия продемонстрируют, что вы настроены серьезно, а значит тянуть со сроками дальше у второй стороны не получится. В своем ответе компания, снявшая у вас площадь, должна указать конкретную дату погашения долга. После этого конфликт может быть исчерпан.

Если же долг так и не будет оплачен, то арендодатель может выгнать арендатора, прибегнув к одному из законных способов:

  • Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем. Наиболее простой способ, который возможно применить, только если он был заранее прописан в договоре. Часто в этом пункте дополнительно указываются обстоятельства и ситуации, при которых такое решение становится возможным.
  • Расторжение договора по соглашению сторон. В этом случае владелец помещения направляет своему клиенту письменное предложение о расторжении взаимоотношений с указанием предлагаемых сроков. Его можно включить в первоначально отправленную претензию по поводу задержки оплаты аренды.
  • Обращение в суд с просьбой расторгнуть договор. До обращения необходимо попытаться урегулировать спор одни из предложенных выше способов. По закону обратиться с подобным иском возможно только после задержки оплаты более 2 раз подряд. Однако при заключении договора вы можете указать и другие обстоятельства для расторжения, а в судебном иске сослаться на них.

В некоторых случаях даже после решения суда арендатор отказывается покинуть помещение. В такой ситуации стоит обратиться к судебным приставам. Они помогут выселить проигравшего суд и взыскать с него расходы и убытки арендодателя.

Арендатор забрал свое имущество и съехал, не заплатив

В таком случае необходимо направить письмо с уведомлением о вручении, в котором будут изложены претензии владельца помещения и предложение о расторжении договора.

То, что арендатор съехал до завершения действия договора аренды, не означает, что его задолженность автоматически погашается или что ему не надо оплатить оставшийся срок. Это правило было установлено ВАС РФ, а за его исполнением регулярно обращаются в суд и выигрывают дела.

Одним из примеров стало судебное дело, в котором владелец помещения предъявил иск логистической компании, отказавшейся оплачивать указанные в договоре суммы. Ответчик в свое оправдание указал, что не использует помещение, так как оно по техническим причинам не пригодно для эксплуатации, а также из-за того, что его часть занимает другой субарендатор.

В ходе рассмотрения дела суд отметил, что арендатор на момент заключения договора не имел претензий по стоянию помещения к владельцу и успешно использовал его в течение 21 месяца до того момента, как площадь перестала его устраивать. Было вынесено решение в пользу владельца помещений, а логистическую компанию обязали выплатить задолженность.

Арендатор съехал, не заплатив, но оставил имущество

По закону при прекращении сотрудничества снимавшая помещение сторона обязана вернуть его владельцу в первозданном виде с учетом нормального износа. Какие-либо несогласованные изменения незаконны.  Пространство должно быть полностью освобождено от имущества арендатора, что указывается в договоре и учитывается судом.

В случае расторжения договора с должником, арендодатель вправе удерживать имущество клиента до погашения выплат. Но законным это будет при соблюдении нескольких условий:

  • Обеспечиваемое имуществом обязательство должно иметь коммерческий характер.
  • Обе стороны обязаны быть зарегистрированы как ИП или коммерческое предприятие.
  • Удерживать имущество против воли владельца нельзя.

На владельца помещения лягут дополнительные расходы, если он будет удерживать имущество или не допускать арендатора в помещение к оборудованию до истечения действия договора. Удержать что-либо можно только после того, как договорные отношения будут официально расторгнуты.

К подобному имуществу применяется правило о залоге, поэтому владелец помещения должен соблюсти целый список формальностей, чтобы не быть впоследствии обвиненным в краже:

  • Обязательное уведомление контрагента об удержании. Письмо направляется по юридическому адресу компании.
  • Составляется опись вещей. Владельцу заранее сообщается о месте и времени проведения описи. Он имеет право при ней присутствовать. Если он этого не делает, то вещи и оборудование осматривается и описывается владельцем помещения самостоятельно.
  • Арендодатель обеспечивает сохранность. Удержанное имущество упаковывается отправляется на хранение под надежной охраной. Если в этот период оно будет повреждено – ответственность за это полностью понесет залогодержатель.
  • Проводится обязательная оценка. Стоимость оставляемого в залоге имущества должна быть сопоставима с суммой долга арендатора. В случаях, когда стоимость залога значительно превышает долг, его удержание у себя может быть признанно незаконным через суд.

В случае, если арендатор не собирается оплачивать долг и забирать имущество, арендодатель имеет право распродать удержанное в качестве залога и восполнить свои убытки. Но и здесь необходимо учитывать определенные требования закона, иначе подобные действия могут быть расценены как незаконные.

В договоре должен быть прописан пункт, позволяющий владельцу помещения в такой ситуации самостоятельно распоряжаться оставленным имуществом. При этом должен присутствовать точный перечень вещей, которые владелец помещения может забрать во внесудебном порядке себе. Если такого пункта в договоре нет, необходимо обратиться в суд и дождаться продажи залогового имущества с торгов. Эта процедура может длиться до года.

Арендатор не заплатил и покинул помещение, забрав всё свое имущество

Как и в первом случае, владельцу нужно направить контрагенту письменное предложение добровольно погасить долг и расторгнуть договор (в одностороннем порядке, по соглашению сторон или в суде). Если письмо будет проигнорировано, то для взыскания денег арендодателю нужно будет обращаться в суд.

Тот факт, что арендатор перестал пользоваться помещением до истечения срока договора, не освобождает его от арендной платы. Данное правило сформулировал ВАС РФ и подтверждает устойчивая судебная практика.

Так, владелец склада пытался в суде взыскать долг с арендатора — логистической компании. Она ссылалась на то, что не пользуется арендованными помещениями, так как они технически не пригодны для эксплуатации, а часть площадей занимает другое юрлицо-субарендатор.

Но компания принимала помещение без каких-либо технических замечаний, исправно оплачивала аренду, а о недостатках объекта заявила лишь после 21 месяца после заключения договора. Суд решил, что неиспользование помещения арендатором не имеет правового значения, и удовлетворил требования собственника.

Страховка для арендодателя

Главный способ защиты собственных интересов для владельца помещения – грамотно составленный договор аренды. В нем должно учитываться максимальное количество возможных конфликтных ситуаций и способов выхода из них.

Большая часть взаимоотношений арендодателя и арендатора регулируется гражданским кодексом, указывающим на большинство обязательных пунктов договора. Но и здесь есть определенная свобода действий в области определения сроков оплаты аренды, возможность субаренды или ремонта.

Существует несколько наиболее действенных способов защитить интересы арендодателя:

  • Депозитный или обеспечительный платеж.
  • Возможность удержания имущества арендатора в счет накопившегося долга. Необходим точный список.
  • Поручительство. Если арендатор – юридическое лицо и он не желает расторгать договор, обещая в определенные сроки погасить задолженность, возможно заключить договор поручительства с непосредственным главой компании. В таком случае именно он лично будет отвечать за исполнение финансовых обязательств компании перед владельцем помещения.

В любых спорах с нерадивыми арендаторами стоит в первую очередь использовать законные инструменты. Таким образом возможно проблема решается несколько дольше, но зато арендодатель точно получит полное возмещение средств.

Когда арендатор прав

Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества (ст. ст. 611, 612, 614 ГК РФ).

Советы собственникам

Для защиты собственники могут использовать обеспечительный платеж. Он обеспечивает своевременную арендную плату, возмещение убытков и оплату неустойки при нарушении договора. Для этого в договоре нужно прописать несколько условий: размер платежа и срок его внесения; обстоятельства, при которых он засчитывается; условия его возврата.

Зачастую в договоре указывается, что аванс может одновременно использоваться как арендный платеж. Например, стороны договариваются о том, что аванс арендатора за последний месяц аренды собственник может использовать для возмещения своих убытков или неустойки. Поэтому при возникновении спора арендодатель зачтет сумму аванса для оплаты долга, после чего повторно потребует от арендатора внести аванс за последний месяц.

Собственнику нужно грамотно составлять договор с арендатором, тщательно хранить всю арендную документацию и не допускать недобросовестного поведения или злоупотребления правом со своей стороны.

Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
Подпишитесь на соцсети

Публикуем обзор статьи, как только она выходит. Отдельно информируем о важных изменениях закона.

Получайте статьи почтой

Присылаем статьи пару раз в месяц. Подписываясь, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности.

    Поделиться с друзьями
    Ссылки по теме:

    Сообщение об орфографической ошибке

    Следующий текст будет отправлен в нашу редакцию:

      Укажите имя и телефон
      Мы перезвоним и запишем Вас на консультацию в удобное время
      Задавайте вопрос
      удобным для Вас способом
      Ответим на вопрос в соц. сетях
      Ответим на вопрос в мессенджерах

        Ответим на вопрос по электронной почте