Как выселить арендатора из помещения

Как выселить арендатора из помещения

• Порядок действий зависит от того, на каком основании вы требуете освободить нежилое помещение: из-за прекращения договора аренды (в том числе его расторжения), признания его недействительным или незаключенным.
• Например, если договор прекратился, вы можете подать иск о понуждении арендатора к возврату помещения. Если же договор признали недействительным или незаключенным, вы можете потребовать вернуть помещение по правилам о неосновательном обогащении.
• Также учтите, что, если арендатор уклоняется от возврата нежилого помещения, вы можете воспользоваться правом на самозащиту и ограничить его доступ в помещение, например сменить замки, аннулировать цифровой пропуск.

В каких случаях арендодатель может выселить арендатора из нежилого помещения

Выселить арендатора вы можете, если договор аренды прекратил свое действие либо его признали недействительным или незаключенным. Рассмотрим подробнее каждое из этих оснований.

Прекращение договора аренды нежилого помещения

Специальных оснований, по которым прекращается договор аренды именно нежилого помещения, Гражданский кодекс РФ не устанавливает. Нежилое помещение относится к недвижимым вещам (п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 141.3, п. 1 ст. 141.4 ГК РФ). Следовательно, прекращение договора аренды нежилого помещения возможно по тем же основаниям, по которым прекращается договор аренды недвижимости. Например, если закончился срок договора аренды (а договор не возобновлялся и не пролонгировался) или одна из сторон расторгла его через суд. Так, например, арендодатель может требовать расторжения договора аренды в предусмотренных законом или договором случаях, в частности, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (ст. 619 ГК РФ).

Обязанность арендатора возвратить нежилое помещение при прекращении договора аренды следует из ст. 622 ГК РФ и не зависит от оснований прекращения договора.

Признание договора аренды нежилого помещения незаключенным

Незаключенным договор аренды можно признать по тем же основаниям, что и договор аренды иного имущества.

Если нежилое помещение передано во владение без заключенного договора аренды и иных правовых оснований, его можно потребовать возвратить по правилам о неосновательном обогащении. Также в судебной практике встречается позиция, когда арендодатель истребовал помещение, переданное по незаключенному договору аренды, из чужого незаконного владения и суд удовлетворил такое требование (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.04.2019 №Ф05-5405/2019).

Признание договора аренды нежилого помещения недействительным

Недействительным договор аренды может быть признан по ряду оснований. В частности, это возможно при определенных условиях, если ваш представитель заключил договор аренды нежилого помещения в ущерб вашим интересам (п. 2 ст. 174 ГК РФ).

Нежилое помещение, переданное в пользование по недействительному договору аренды, подлежит возврату. Такая обязанность следует из общего правила о последствиях недействительности сделки (п. 2 ст. 167 ГК РФ, п. 82 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25). По общему правилу в этом случае помещение также можно истребовать как неосновательное обогащение (пп. 1 ст. 1103 ГК РФ).

В каком порядке возвращается арендуемое помещение

При прекращении договора аренды порядок возврата помещения может следовать из самого договора. В частности, договор может предусматривать порядок оформления документов, подтверждающих возврат помещения, и срок его возврата. В этом случае руководствуйтесь условиями договора (ст. 309, п. 4 ст. 421 ГК РФ). Если таких условий в нем нет, руководствуйтесь общим порядком, предусмотренным Гражданским кодексом РФ, а именно: при прекращении договора арендатор возвращает, а арендодатель принимает арендуемое помещение по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Такой порядок предусмотрен для передачи здания или сооружения (ст. 655 ГК РФ). Но полагаем, что он применим и к нежилому помещению, поскольку оно представляет собой обособленную часть здания (сооружения), в котором находится (п. 1 ст. 141.4 ГК РФ). Так как возврат арендованного помещения в данном случае является следствием прекращения договора, важно, чтобы порядок прекращения договора аренды недвижимости также был соблюден.

При признании договора аренды недействительным или незаключенным руководствуйтесь порядком возврата неосновательного обогащения в натуре. Если помещение возвращают добровольно, рекомендуем оформлять возврат передаточным актом или иным документом о передаче, подписываемым сторонами. Так вы сможете зафиксировать, когда и в каком состоянии арендатор вернул вам имущество.

Как выселить арендатора, который не освобождает нежилое помещение после прекращения договора аренды

Вы можете действовать в том же порядке, в котором требуют исполнения обязательства в натуре. Дело в том, что обязанность вернуть нежилое помещение даже после прекращения договора аренды продолжает оставаться договорным обязательством. Такой вывод можно сделать из п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 №35.

Чтобы понудить арендатора возвратить арендованное помещение, обратитесь к нему с требованием (претензией), а если он откажется удовлетворить ваше требование добровольно, обращайтесь в суд. Если арендатор не возвращает нежилое помещение и по решению суда, вы можете обратиться в службу судебных приставов. Судебный пристав-исполнитель в рамках исполнительного производства может, в частности, принудительно освободить нежилое помещение от пребывания в нем должника и его имущества (ч. 2, п. 10 ч. 3 ст. 68 Закона об исполнительном производстве).

В каких случаях нужно направлять арендатору требование о возврате нежилого помещения и как это сделать

Обязательный досудебный порядок именно по требованиям о возврате арендованного имущества законом не предусмотрен. Но есть случаи, когда направлять требование (претензию) все-таки нужно. Например, перед подачей иска в арбитражный суд, если это требует договор аренды, или вы одновременно с требованием о возврате нежилого помещения предъявляете денежные требования (ч. 5 ст. 4 АПК РФ). Между тем рекомендуем направить требование о возврате нежилого помещения и в иных случаях. Иногда это позволяет урегулировать спор без суда.
Для этого составьте требование о возврате арендатором нежилого помещения в связи с прекращением договора аренды. Направьте его арендатору по адресу и способом, которые определяются в общем для всех претензий порядке.

Как составить требование (претензию) о возврате нежилого помещения после прекращения договора аренды

Закон не предусматривает специальных правил, по которым составляется требование о возврате нежилого помещение после прекращения договора аренды. Вы можете руководствоваться общими правилами составления претензий по договорам. В частности, укажите:

1. свои требования. В первую очередь укажите требование возвратить нежилое помещение, а также данные, позволяющие идентифицировать помещение (например, адрес, кадастровый номер). Одновременно с возвратом нежилого помещения вы можете предъявить арендатору дополнительные требования:
   • внести арендную плату в размере, установленном договором аренды, за все время просрочки обязательства возвратить помещение (ст. 622 ГК РФ, п. 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66);
   • возместить убытки, если арендная плата за время просрочки их не покрывает. По общему правилу требовать возмещения убытков можно сверх неустойки и в полном размере, включая упущенную выгоду (ст. ст. 15, 622 ГК РФ);
   • уплатить неустойку за несвоевременный возврат арендованного имущества, если ее предусматривает договор аренды (п. 1 ст. 330, ст. 622 ГК РФ);
   • уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму просроченной арендной платы, начисленной за период с момента прекращения договора аренды до возврата нежилого помещения арендодателю;
2. обоснование требования. Вы можете обосновать свои требования тем, что договор аренды нежилого помещения прекратился, но арендатор не возвратил имущество, и сослаться на ст. 622 ГК РФ. А если договор содержал условия о порядке возврата, то укажите пункты договора, которые нарушил арендатор. Рекомендуем также указать основания, по которым прекратился договор аренды, и дату прекращения.

Справочно: Арендаторы не платят аренду.

Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter

Подпишитесь на соцсети

Публикуем обзор статьи, как только она выходит. Отдельно информируем о важных изменениях закона.

Получайте статьи почтой

Присылаем статьи пару раз в месяц. Подписываясь, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности.

Поделиться с друзьями