Анализ договоров

Анализ договора: что и как необходимо проверить

Анализ договора — это юридическая проверка его условий, формы и содержания с целью определить права и обязанности сторон, выявить правовые и финансовые риски и оценить последствия заключения, исполнения, изменения или расторжения договора.

Проверять необходимо не только соответствие договора закону. Важно установить, соответствует ли текст фактическим договоренностям сторон, защищает ли ваши интересы, можно ли реально исполнить предусмотренные обязательства и какие последствия возникнут в случае нарушения договора.

Отдельной частью анализа может быть проверка контрагента, полномочий лица, подписывающего договор, наличия лицензий и разрешений, судебных споров и исполнительных производств.

Справочно: юрист по договорному праву в Москве.

Что включает анализ договора

Объем проверки зависит от вида и сложности сделки. Договор поставки, аренды недвижимости, подряда, оказания услуг, займа или корпоративная сделка требуют проверки разных обстоятельств.

В общем случае анализ договора включает:

1. определение вида договора и применимого законодательства;
2. проверку формы договора и порядка его заключения;
3. проверку существенных условий;
4. анализ предмета договора;
5. оценку прав и обязанностей сторон;
6. проверку цены, порядка и сроков расчетов;
7. анализ сроков исполнения обязательств;
8. проверку порядка приемки товаров, работ или услуг;
9. анализ ответственности сторон;
10. проверку оснований и порядка изменения и расторжения договора;
11. оценку условий о подсудности и порядке разрешения споров;
12. проверку полномочий лиц, подписывающих договор;
13. проверку контрагента;
14. выявление противоречий, ошибок и неоднозначных формулировок;
15. оценку рисков с учетом судебной практики.

Задача юридического анализа состоит не в поиске как можно большего количества замечаний, а в выявлении условий, которые действительно способны повлиять на исполнение сделки или положение стороны при возникновении спора.

Анализ существенных условий договора

Первое, что необходимо установить, является ли договор заключенным и согласованы ли его существенные условия.

Согласно статье 432 ГК РФ существенными являются:

• условие о предмете договора;
• условия, которые законом или иными правовыми актами названы существенными или необходимыми для договоров данного вида;
• условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Перечень существенных условий зависит от вида договора.

Например, цена сама по себе не является существенным условием любого договора. В одних договорах закон требует ее согласования, в других цена при ее отсутствии может определяться по правилам ГК РФ.

Поэтому при анализе неправильно использовать один универсальный перечень существенных условий для всех договоров. Сначала необходимо квалифицировать договор, а затем определить требования закона именно к этому виду сделки.

Отсутствие согласования существенного условия может повлечь вывод о незаключенности договора. Однако необходимо учитывать фактическое поведение сторон: сторона, которая приняла полное или частичное исполнение либо иным образом подтвердила действие договора, при определенных обстоятельствах не вправе ссылаться на его незаключенность.

Анализ предмета договора

Предмет договора необходимо проверять особенно внимательно.

Из договора должно быть понятно, что именно обязана сделать каждая сторона: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, предоставить имущество во временное пользование, выплатить денежные средства или совершить иное действие.

При анализе проверяется:

• достаточно ли определен предмет;
• совпадает ли описание предмета с фактической сделкой;
• правильно ли указаны характеристики товара, имущества, работы или услуги;
• нет ли противоречий между договором и приложениями;
• возможно ли установить объем обязательств каждой стороны.

Недостаточно точное описание предмета может привести не только к спору об объеме обязательств, но в предусмотренных законом случаях и к вопросу о заключенности договора.

Анализ прав и обязанностей сторон

Необходимо проверить не только наличие обязанностей сторон, но и их соотношение.

Особое внимание следует обратить на условия, при которых одна сторона получает право требовать исполнения, отказаться от договора, изменить порядок работы или применить санкции, тогда как другая сторона аналогичных возможностей не имеет.

При анализе следует установить:

• какие конкретно действия должна совершить каждая сторона;
• когда возникает соответствующая обязанность;
• от каких обстоятельств зависит исполнение;
• какие документы необходимо представить;
• может ли исполнение зависеть исключительно от действий контрагента;
• предусмотрены ли встречные обязанности;
• существуют ли объективные критерии надлежащего исполнения.

Чем точнее определен механизм исполнения договора, тем меньше возможностей для спора о том, исполнила ли сторона свое обязательство надлежащим образом.

Проверка цены и порядка расчетов

Финансовые условия необходимо анализировать не только с точки зрения размера цены.

Проверяются:

• размер и способ определения цены;
• наличие НДС и других платежей;
• аванс и порядок его возврата;
• сроки оплаты;
• этапность расчетов;
• основания для удержания денежных средств;
• возможность одностороннего изменения цены;
• условия окончательного расчета;
• зависимость оплаты от подписания актов или предоставления документов.

Например, условие о полной предоплате может существенно увеличивать риск покупателя или заказчика, если договор одновременно не содержит достаточных механизмов возврата аванса при нарушении обязательства контрагентом.

Для долгосрочных договоров отдельно следует оценивать возможность индексации и изменения цены.

Проверка сроков договора и исполнения обязательств

Необходимо различать срок действия договора и сроки исполнения отдельных обязательств.

Истечение срока действия договора не во всех случаях прекращает неисполненные обязательства сторон.

При анализе необходимо проверить:

• дату вступления договора в силу;
• срок действия;
• сроки поставки, выполнения работ или оказания услуг;
• сроки оплаты;
• промежуточные сроки;
• порядок продления договора;
• автоматическую пролонгацию;
• последствия нарушения сроков;
• возможность досрочного исполнения.

Особенно опасны формулировки, позволяющие определить срок только по усмотрению одной стороны либо связывающие начало исполнения с событием, наступление которого фактически контролирует контрагент.

Проверка порядка сдачи и приемки

Для договоров поставки, подряда и оказания услуг существенное практическое значение имеет порядок подтверждения исполнения.

Необходимо определить:

• каким документом подтверждается исполнение;
• кто и в какой срок обязан его подписать;
• каким способом заявляются недостатки;
• что происходит, если контрагент уклоняется от приемки;
• возможно ли составление одностороннего акта;
• считается ли результат принятым при отсутствии мотивированных возражений;
• когда возникает обязанность произвести окончательный расчет.

Плохо сформулированный порядок приемки может привести к ситуации, когда работа фактически выполнена, но исполнитель не может подтвердить возникновение обязанности заказчика ее оплатить.

Анализ ответственности сторон

Раздел об ответственности необходимо проверять в совокупности с основными обязательствами.

Следует установить:

• за какие нарушения предусмотрена ответственность;
• размер неустойки;
• порядок ее расчета;
• установлена ли предельная сумма ответственности;
• возможно ли взыскание убытков сверх неустойки;
• одинаковы ли последствия нарушения для обеих сторон;
• предусмотрено ли освобождение от ответственности;
• не исключена ли ответственность контрагента практически полностью.

Сам по себе большой размер неустойки еще не гарантирует эффективной защиты. При возникновении судебного спора явно несоразмерная неустойка при наличии предусмотренных законом оснований может быть уменьшена судом.

Поэтому важнее оценивать весь механизм ответственности, а не только процент пени.

Анализ условий об изменении и расторжении договора

Необходимо заранее определить, насколько сложно выйти из договорных отношений.

При проверке анализируются:

• основания изменения договора;
• возможность одностороннего изменения условий;
• право на односторонний отказ от договора;
• основания досрочного расторжения;
• срок и способ направления уведомления;
• финансовые последствия прекращения договора;
• возврат аванса;
• оплата фактически исполненного;
• судьба имущества и документов после прекращения отношений.

Особенно внимательно следует относиться к условиям, позволяющим контрагенту самостоятельно менять цену, сроки, объем услуг или другие существенные для стороны параметры сделки.

Проверка условий о разрешении споров

Условие о подсудности часто воспринимается как техническое, хотя оно может существенно повлиять на расходы и возможность эффективной защиты.

Следует проверить:

• предусмотрен ли обязательный претензионный порядок;
• срок ответа на претензию;
• компетентный суд;
• наличие соглашения о территориальной подсудности;
• наличие арбитражного соглашения;
• применимое право, если сделка содержит иностранный элемент.

До согласования договорной подсудности следует оценить, не придется ли в результате вести судебный процесс в другом регионе.

Как проверить форму договора

Форма сделки определяется законом с учетом ее вида, сторон и предмета.

Большинство сделок между юридическими лицами, а также сделок юридических лиц с гражданами совершаются в простой письменной форме.

Для отдельных сделок законом предусмотрено нотариальное удостоверение. Несоблюдение установленной законом нотариальной формы влечет последствия, предусмотренные ГК РФ.

Кроме того, необходимо отличать нотариальную форму сделки от государственной регистрации прав или иных юридически значимых обстоятельств.

При анализе договора проверяется не только наличие подписанного документа, но и соблюдение специальных требований, предусмотренных для конкретной сделки.

Проверка полномочий на подписание договора

Необходимо установить, имеет ли лицо право действовать от имени соответствующей стороны.

Для юридического лица обычно проверяются сведения о лице, имеющем право действовать без доверенности, либо доверенность представителя.

Также необходимо проверить:

• срок действия доверенности;
• объем полномочий;
• наличие ограничений;
• необходимость корпоративного одобрения сделки;
• соответствие подписи указанному в договоре лицу.

Согласно статье 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при их превышении сделка по общему правилу считается совершенной от имени и в интересах лица, которое ее совершило, если представляемый впоследствии ее не одобрит.

Поэтому проверка подписанта является самостоятельной частью правового анализа договора.

Как проверить контрагента перед заключением договора

Анализ текста договора не заменяет проверку самого контрагента.

Даже юридически хорошо составленный договор не гарантирует исполнения, если контрагент фактически не ведет деятельность, находится в тяжелом финансовом положении или не располагает необходимыми ресурсами.

При проверке юридического лица или ИП целесообразно установить:

• зарегистрирован ли контрагент;
• кто вправе действовать от его имени;
• не находится ли организация в процессе ликвидации или исключения из ЕГРЮЛ;
• имеются ли сведения о недостоверности данных;
• какие судебные споры ведет контрагент;
• имеются ли исполнительные производства;
• не возбуждено ли дело о банкротстве;
• имеются ли необходимые лицензии и разрешения;
• соответствует ли заявленная деятельность фактической.

Основные официальные сведения о юридическом лице или предпринимателе можно получить через сервисы ФНС России.

Информация об исполнительных производствах доступна в Банке данных исполнительных производств ФССП России.

Сведения об арбитражных спорах содержатся в Картотеке арбитражных дел.

Однако наличие судебных дел или исполнительных производств само по себе не означает ненадежность контрагента. Значение имеют их количество, характер, суммы требований, роль контрагента в спорах и динамика соответствующих производств.

Проверка лицензий и специальных разрешений

Если исполнение договора связано с лицензируемой деятельностью, необходимо проверить наличие у контрагента соответствующей лицензии.

Это особенно важно в сферах, где право осуществлять деятельность непосредственно зависит от специального разрешения.

Проверяются:

• наличие лицензии;
• ее статус;
• виды работ или услуг, которые она позволяет осуществлять;
• соответствие лицензиата стороне договора;
• иные предусмотренные законом разрешительные документы.

Одного заверения контрагента о наличии разрешения недостаточно, если сведения можно проверить в официальном реестре.

Анализ условий уже заключенного договора

Юридический анализ может потребоваться не только перед подписанием, но и после заключения договора.

Например, когда:

• контрагент нарушил обязательство;
• возник спор о толковании условия;
• требуется изменить договор;
• сторона хочет отказаться от договора или расторгнуть его;
• необходимо взыскать задолженность или неустойку;
• поступила претензия;
• существует риск судебного разбирательства.

В такой ситуации анализ проводится иначе. Необходимо исследовать не только текст договора, но и фактическое исполнение: дополнительные соглашения, приложения, акты, накладные, платежные документы, претензии и переписку сторон.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании договора учитывается прежде всего буквальное значение его слов и выражений. Если этого недостаточно, значение условия определяется во взаимосвязи с другими условиями и смыслом договора в целом, а при необходимости выясняется действительная общая воля сторон с учетом цели договора и других обстоятельств.

Поэтому после начала исполнения договора юридическое значение может иметь не только первоначальный текст документа.

Как проверить договор на противоречия и неоднозначные условия

Договор необходимо читать как единый документ.

Распространенная ошибка — анализировать каждый пункт изолированно. Например, один раздел может устанавливать срок оплаты 10 дней, а приложение — 15 дней; основной текст может предусматривать фиксированную цену, а другой пункт давать контрагенту право ее пересматривать.

Следует проверить:

• не противоречат ли положения договора друг другу;
• соответствуют ли приложения основному тексту;
• одинаково ли используются термины;
• понятен ли порядок исполнения;
• нет ли нескольких сроков для одного действия;
• отсутствуют ли ссылки на несуществующие пункты и приложения;
• можно ли однозначно определить права и обязанности сторон.

Неясность формулировки создает реальный судебный риск.

По статье 431 ГК РФ суд прежде всего исходит из буквального значения условий и рассматривает их во взаимосвязи с договором в целом.

Если же содержание условия невозможно определить иным образом, Верховный Суд РФ разъясняет, что неясное условие при определенных обстоятельствах толкуется в пользу контрагента той стороны, которая подготовила проект договора или предложила спорную формулировку.

Как проверить договор на ошибки и опечатки

Даже техническая ошибка может изменить содержание обязательства.

Необходимо проверить:

• наименования и данные сторон;
• ИНН, ОГРН и банковские реквизиты;
• номера и даты документов;
• характеристики имущества;
• кадастровые и иные идентификационные номера;
• суммы цифрами и прописью;
• валюту платежа;
• проценты;
• сроки;
• номера пунктов и приложений.

Особенно внимательно необходимо проверять цифры и даты.

Например, если стороны договорились об аренде до 31 декабря 2026 года, но в подписанном документе указан 2028 год, нельзя исходить из того, что суд автоматически признает это обычной опечаткой. При возникновении спора содержание договора будет устанавливаться по правилам его толкования и с учетом доказательств действительной воли сторон.

Как сделать анализ договора самостоятельно

Для первичной проверки договора можно использовать следующий порядок.

1. Сначала определите вид сделки. От этого зависит применимое законодательство и перечень существенных условий.
2. Проверьте стороны и подписантов. Необходимо убедиться в существовании контрагента и полномочиях лица, подписывающего документ.
3. Определите предмет и существенные условия. Из договора должно быть понятно, о чем стороны договорились и что каждая из них обязана сделать.
4. Проверьте деньги и сроки. Необходимо установить цену, порядок оплаты, сроки исполнения и условия возврата денежных средств.
5. Смоделируйте нарушение договора. Что произойдет, если контрагент не заплатит, не поставит товар, сорвет срок или откажется подписывать акт?
6. Проверьте возможность прекратить отношения. Насколько легко отказаться от договора или расторгнуть его и какие финансовые последствия это повлечет?
7. Оцените будущий судебный спор. Можно ли доказать исполнение своих обязательств и нарушение со стороны контрагента имеющимися документами?

Такой подход позволяет увидеть наиболее очевидные риски. Для сложных, дорогостоящих или нетипичных сделок дополнительно требуется анализ специального законодательства и судебной практики.

Результат юридического анализа договора

Результат проверки зависит от поставленной задачи.

Юрист может:

• дать заключение о правовых рисках;
• отметить проблемные положения непосредственно в тексте;
• предложить новые формулировки;
• подготовить исправленную редакцию договора;
• составить протокол разногласий;
• проверить контрагента;
• предложить механизмы обеспечения исполнения обязательств;
• оценить перспективы спора по уже заключенному договору.

Практическая ценность анализа заключается не в количестве исправлений, а в том, чтобы до подписания договора понимать основные риски сделки и распределить их между сторонами приемлемым образом.

Если договор уже заключен, задача анализа меняется: необходимо определить содержание действующих обязательств, оценить допущенные нарушения и выбрать способ защиты с учетом документов и фактического поведения сторон.

Справочно: Что такое договор.

• Правовой журнал