Анализ договоров

Что такое анализ договоров

Анализ договора — это процедура изучения текста на предмет его соответствия условиям сделки и рисков судебного разбирательства при не исполнении или расторжении.

В рамках экспертизы рекомендуем выяснять, надежен ли контрагент, соблюдены ли форма и порядок заключения договора, являются ли его условия законными, понятными и выгодными для вас, правильно ли указаны в нем фактические данные.

Справочно: адвокат по договорному праву в Москве.

Что проверяют

1. наличие правового основания для заключения договора;
2. наличие существенных условий (иных необходимых условий), к которым в зависимости от вида договора относятся:
   — предмет договора;
   — права и обязанности сторон;
   — сумма (цена) договора и порядок расчетов, в том числе порядок выплаты аванса (в случае установления аванса в соответствии с законодательством РФ), а также условие об уменьшении суммы, подлежащей уплате физическому лицу, на размер налоговых платежей, связанных с оплатой договора (при заключении договора с физическим лицом, за исключением индивидуального предпринимателя или иного занимающегося частной практикой лица);
   — срок выполнения обязательств сторонами;
   — срок действия договора;
   — ответственность сторон, в том числе порядок взыскания неустойки (штрафа, пени);
   — порядок и сроки осуществления приемки поставленного товара, выполненной работы (ее результатов) или оказанной услуги, а также порядок и сроки оформления результатов такой приемки;
   — порядок обеспечения исполнения обязательств контрагентом;
   — порядок и условия изменения (расторжения) договора;
   — порядок разрешения споров;
   — заключительные положения;
   — адреса, банковские реквизиты и подписи сторон;
   — иные условия, подлежащие включению в договор в соответствии с требованиями законодательного и (или) нормативного правового акта РФ;
   — иные условия, относительно которых должно быть достигнуто соглашение, по заявлению одной из сторон;
   — иные дополнительные условия (аудит);
3. наличие у лиц, подписывающих договор, полномочий на его подписание;
4. наличие у контрагента специальных разрешений (лицензий, сертификатов, свидетельств и т.п.) на выполнение вида деятельности, указанного в предмете договора (в случае заключения договора на выполнение того вида деятельности, на выполнение которого в соответствии с законодательством РФ требуется специальное разрешение);
5. соответствие договора данным документов, прилагаемых к договору;
6. соблюдение формы договора;
7. соответствие договора типовым контрактам (договорам), утвержденным в соответствии с законодательными и (или) нормативными правовыми актами РФ;
8. иные существенные условия договора.

Как проверяют

Как проверить контрагента

Прежде всего уточните, надежен ли контрагент, стоит ли заключать договор с ним и насколько высок риск неисполнения им обязательств.

Контрагент — это юрлицо (ИП), которое является стороной договора, например покупатель — для поставщика, заказчик — для исполнителя, арендодатель — для арендатора и т.д.
Рекомендуем проверить контрагента с помощью:

1. ресурсов ФНС России (https://egrul.nalog.ru/). В частности, вы сможете узнать, зарегистрирован ли контрагент в ЕГРЮЛ (ЕГРИП), кто является директором юридического лица, не собираются ли исключить контрагента из ЕГРЮЛ как недействующее юридическое лицо;
2. банка данных исполнительных производств (https://fssp.gov.ru/iss/ip/). Там вы можете узнать, взыскивают ли судебные приставы с контрагента какие-либо суммы. Например, если в отношении него возбуждено несколько исполнительных производств, то сотрудничать с ним скорее всего нецелесообразно;
3. картотеки арбитражных дел (https://kad.arbitr.ru/). С помощью этого ресурса вы выясните, участвует ли контрагент в каких-либо судебных спорах, в том числе не возбуждено ли в отношении него дело о банкротстве.

Кроме того, рекомендуем запросить у контрагента документы, которые подтверждают его способность заключить и исполнить договор. Например, это может быть решение о назначении генерального директора, лицензия на ведение определенного вида деятельности и т.д.

Как проверить форму и порядок заключения договора

Чтобы проверить, соблюдены ли требования к форме и порядку заключения договора, выясните:

1. в какой форме заключить договор. Большинство договоров юридические лица и предприниматели заключают в простой письменной форме (п. 3 ст. 23, п. 1 ст. 161 ГК РФ). Однако в некоторых случаях нужно удостоверять их у нотариуса под угрозой ничтожности (п. 3 ст. 163 ГК РФ). Например, надо нотариально удостоверять договоры, направленные на отчуждение доли в уставном капитале ООО (п. 11 ст. 21 Закона об ООО);
2. что нужно сделать, чтобы заключить договор. Большинство договоров можно заключить, подписав документ, где указаны их условия. Однако для заключения некоторых договоров нужно пройти специальные процедуры, например:
   — торги. В частности, договоры купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по общему правилу заключают по итогам аукционов (п. 1 ст. 39.3, п. 20 ст. 39.12 ЗК РФ);
   — госрегистрация. Например, нужно регистрировать договор, на основании которого уступают требования об уплате арендных платежей по зарегистрированному договору аренды (см. Позицию Верховного Суда РФ). Без регистрации такой договор по общему правилу не влечет юридических последствий для третьих лиц (п. 3 ст. 433 ГК РФ);
   — получение согласия третьих лиц. Например, должник может перевести свой долг на другое лицо только с согласия кредитора, под угрозой ничтожности (п. 2 ст. 391 ГК РФ);
3. кто подписал договор, есть ли у подписантов необходимые полномочия. Если от имени стороны договор подписало неуполномоченное лицо, то без одобрения договора представляемой стороной он будет считаться заключенным от имени и в интересах этого лица (п. 1 ст. 183 ГК РФ).

Как проверить условия договора

При изучении условий договора обязательно проверьте:

1. есть ли в нем существенные условия. Без них договор могут признать незаключенным (п. п. 1, 3 ст. 432 ГК РФ). В этом случае права и обязанности у сторон по нему не возникнут;
2. соответствуют ли условия договора закону и иным правовым актам. Незаконные условия могут быть признаны недействительными и не подлежащими применению, а в некоторых случаях недействительным могут признать договор в целом (п. 1 ст. 167, ст. ст. 168, 180 ГК РФ). При проверке соответствия договора закону рекомендуем учитывать позиции высших судов и, по возможности, практику нижестоящих судов, в которые может попасть спор.

Если вы хотите сделать договор более выгодным для вас и удобным в использовании, снизить риск возникновения споров с контрагентом, рекомендуем также проверить:

1. соответствует ли договор предшествующим договоренностям. Если перед подготовкой проекта договора стороны устно согласовали определенные условия, они ожидают, что такие условия будут отражены в договоре. Если ранее был заключен предварительный договор, условия основного договора должны ему соответствовать (п. п. 1, 3 ст. 429 ГК РФ);
2. насколько выгоден для вас договор. Обратите особое внимание на раздел договора о цене и порядке расчетов. Возможно, будет целесообразно предложить поменять некоторые условия. Например, проект договора, составленный поставщиком, предусматривает полную предоплату, а вы опасаетесь возможных нарушений со стороны поставщика и согласны заплатить ему до передачи товара лишь часть цены;
3. понятен ли договор, нет ли противоречий между его условиями или сложных формулировок, которые можно толковать по-разному. Помните, что непонятное условие при определенных обстоятельствах суд может истолковать в пользу контрагента стороны, которая его предложила.

Как проверить договор на наличие ошибок и опечаток

Обязательно проверьте правильность фактических данных в договоре, посмотрите, нет ли в нем опечаток. Ошибки в договоре, в частности, могут привести к тому, что он окажется невыгодным для вас. А если из-за ошибки окажутся несогласованными его существенные условия, договор могут признать незаключенным.

Главное — проверьте, правильно ли описан предмет договора (например, характеристики поставляемого товара или объекта аренды), верно ли указаны цены, а также сроки исполнения обязательств.

Например, вы договорились об аренде помещения до 31.12.2021. Однако при подготовке договора юрист арендодателя допустил опечатку и написал «31.12.2022». В результате договор окажется заключенным на более длительный срок, что не соответствует вашим планам.

Справочно: Что такое договор.

Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter

Подпишитесь на соцсети

Публикуем обзор статьи, как только она выходит. Отдельно информируем о важных изменениях закона.

Получайте статьи почтой

Присылаем статьи пару раз в месяц. Подписываясь, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности.

Поделиться с друзьями