Долевая собственность супругов и других лиц

Что такое долевая собственность

Долевая собственность представляет собой разновидность общей собственности, при которой каждому участнику принадлежит определенная доля в праве собственности на имущество. Правовое регулирование осуществляется главой 16 Гражданского кодекса Российской Федерации, прежде всего статьями 244-252 ГК РФ.

В соответствии со статьей 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или более лиц, принадлежит им на праве общей собственности. При этом общая собственность по общему правилу является именно долевой, если законом прямо не предусмотрено возникновение совместной собственности.

На практике долевая собственность наиболее часто встречается в отношении:

• квартир;
• жилых домов;
• земельных участков;
• нежилых помещений;
• автомобилей;
• наследственного имущества;
• коммерческой недвижимости;
• общего имущества в многоквартирных домах.

Главное заблуждение о долях

Одним из наиболее распространенных заблуждений является мнение, что доля в праве собственности означает конкретную физическую часть имущества.

Это неверно.

Например, доля 1/2 в квартире не означает, что собственнику принадлежит определенная половина квартиры. Собственнику принадлежит половина права собственности на весь объект недвижимости. До определения порядка пользования каждый участник обладает правом на всю вещь в пределах своей доли.

Именно поэтому владельцы долей часто сталкиваются со спорами о проживании, пользовании помещениями, оплате коммунальных услуг и распоряжении имуществом.

Нормативное регулирование долевой собственности осуществляется положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности статьями 244-252 и 259.1-259.4 ГК РФ, определяющими основания возникновения общей долевой собственности, порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом, права участников на выдел доли и преимущественную покупку, а также нормами статей 30 и 31 Жилищного кодекса РФ, регулирующими права собственников жилых помещений, и Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», устанавливающим порядок государственной регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ними.

Основания возникновения долевой собственности

Долевая собственность может возникнуть по различным основаниям.

Наследование

Самый распространенный случай.

Если наследников несколько, имущество переходит к ним в общую долевую собственность.

Например:

• квартира наследуется тремя детьми;
• каждому принадлежит по 1/3 доли.

До раздела наследства они являются сособственниками.

Покупка имущества несколькими лицами

Несколько граждан могут приобрести имущество совместно.

Например:

• квартира куплена двумя гражданами;
• доли определены как 1/2 и 1/2;
• либо 1/3 и 2/3.

Размер долей указывается в договоре и ЕГРН.

Раздел имущества супругов

После раздела совместно нажитого имущества суд или супруги могут определить доли каждого участника.

В этом случае режим совместной собственности преобразуется в долевую собственность. 

Приватизация жилья

При приватизации жилье может оформляться в долевую собственность нескольких лиц.

Инвестиции в строительство

При приобретении недвижимости несколькими инвесторами каждому может принадлежать определенная доля объекта.

Определение размера долей

Согласно статье 245 ГК РФ, если доли не определены законом или соглашением участников, они считаются равными.

Например:

• два собственника по 1/2;
• три собственника по 1/3;
• четыре собственника по 1/4.

Участники вправе установить иной размер долей в зависимости от вклада каждого в приобретение имущества.

Владение и пользование имуществом

Соглашение между собственниками

Статья 247 ГК РФ предусматривает, что владение и пользование общим имуществом осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности.

Например:

• один собственник пользуется одной комнатой;
• второй собственник другой комнатой.

Такое соглашение желательно оформлять письменно.

Определение порядка пользования через суд

Если договориться невозможно, спор разрешается судом.

Суд учитывает:

• размер долей;
• количество комнат;
• фактическое проживание;
• состав семьи;
• наличие несовершеннолетних детей;
• технические характеристики объекта.

Верховный Суд РФ неоднократно указывал, что при отсутствии соглашения порядок пользования может быть установлен судом с учетом реального баланса интересов всех участников долевой собственности.

Распоряжение долей

Собственник вправе продать, подарить, завещать, обменять и передать долю в залог.

Однако существуют специальные ограничения.

Преимущественное право покупки

Наиболее важная особенность долевой собственности закреплена в статье 250 ГК РФ.

При продаже доли постороннему лицу остальные участники имеют преимущественное право покупки.

Как это работает

Продавец обязан:

1. Направить письменное уведомление.
2. Указать цену продажи.
3. Указать иные существенные условия сделки.

Если другие собственники откажутся либо не воспользуются своим правом в установленный срок, доля может быть продана третьему лицу.

Последствия нарушения

Если доля продана без уведомления остальных участников, любой из них вправе в течение трех месяцев потребовать через суд перевода на себя прав и обязанностей покупателя.

Это одна из наиболее распространенных категорий судебных споров по долевой собственности.

Нотариальная форма сделок

Сделки по отчуждению долей в недвижимости в большинстве случаев подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Нотариус:

• проверяет соблюдение преимущественного права;
• направляет документы в Росреестр;
• удостоверяет сделку.

Нарушение нотариальной формы может повлечь отказ в государственной регистрации перехода права.

Доходы от использования общего имущества

Согласно статье 248 ГК РФ доходы, полученные от использования имущества, принадлежат всем участникам соразмерно их долям, если иное не установлено соглашением.

Например:

• квартира сдается в аренду;
• собственники имеют доли 1/3 и 2/3;
• арендная плата распределяется пропорционально этим долям.

Расходы на содержание имущества

Статья 249 ГК РФ устанавливает обязанность каждого участника нести расходы на содержание имущества соразмерно своей доле. 

К таким расходам относятся:

• коммунальные платежи;
• налоги;
• ремонт;
• содержание общего имущества;
• страхование.

Если один собственник оплачивает расходы за всех, он вправе взыскать соответствующую часть затрат с остальных участников через суд.

Раздел имущества и выдел доли

Добровольный раздел

Участники могут заключить соглашение о разделе имущества.

Например:

• земельный участок делится на самостоятельные участки;
• каждому выделяется отдельный объект.

Выдел доли в натуре

Статья 252 ГК РФ допускает выдел доли в натуре, если это технически возможно.

Чаще всего выдел возможен:

• по земельным участкам;
• по индивидуальным жилым домам;
• по нежилым объектам.

Когда выдел невозможен

Наиболее распространенный пример:

• однокомнатная квартира;
• доля 1/10;
• доля 1/20.

Физически выделить такую часть невозможно.

В этом случае суд может рассматривать вопрос о денежной компенсации.

Незначительная доля

Особую категорию споров составляют дела о незначительных долях.

Суды исследуют:

• размер доли;
• возможность ее использования;
• наличие интереса собственника к объекту;
• возможность совместного пользования.

При наличии совокупности обстоятельств возможно прекращение права собственности на долю с выплатой компенсации ее стоимости.

Подобные дела требуют тщательного анализа судебной практики и фактических обстоятельств.

Частые ошибки собственников

На практике чаще всего встречаются следующие ошибки:

• покупка доли без проверки других собственников;
• продажа без соблюдения статьи 250 ГК РФ;
• отсутствие письменного соглашения о пользовании;
• неоплата коммунальных услуг;
• самовольное занятие всей квартиры;
• игнорирование прав других участников;
• приобретение микродолей без оценки судебных рисков;
• неверное понимание того, что доля является частью права, а не конкретной комнатой.

Рекомендации собственникам

Для минимизации конфликтов рекомендуется:

1. Определять размер долей в договоре.
2. Заключать соглашение о порядке пользования.
3. Соблюдать преимущественное право покупки.
4. Своевременно оплачивать расходы на содержание имущества.
5. Фиксировать вложения в общее имущество документально.
6. Проверять возможность выдела доли до покупки.
7. При возникновении конфликта обращаться за правовой оценкой до совершения сделки.

Долевая собственность является наиболее распространенной формой общей собственности в российском праве. Несмотря на кажущуюся простоту, она порождает значительное количество судебных споров, связанных с пользованием имуществом, продажей долей, выделом в натуре, определением порядка проживания и взысканием компенсации. Грамотное применение положений статей 244-252 ГК РФ, соблюдение прав остальных участников и своевременное оформление соглашений позволяют существенно снизить риск конфликтов и защитить интересы собственников.

Справочно: Совместная собственность.

• Правовой журнал