Как выселить арендатора за неуплату

Как выселить арендатора за неуплату: законные основания, порядок действий и судебная практика

Неуплата аренды — одно из самых распространенных оснований для расторжения договора найма и выселения арендатора. Однако, несмотря на наличие задолженности, сам факт просрочки не дает собственнику права на самовольное выселение. Порядок действий регулируется нормами гражданского и жилищного законодательства, а при отказе арендатора добровольно освободить помещение — вопрос решается исключительно в судебном порядке.

В этой статье рассмотрим: на каких основаниях можно выселить арендатора за неуплату, какие документы собрать, как действовать досудебно, в какой суд обращаться, какова судебная практика и как происходит исполнение решения.

Законодательные основания для выселения арендатора за неуплату

Возможность выселения арендатора регламентируется следующими нормами:

• Статья 687 Гражданского кодекса РФ — предусматривает право наймодателя расторгнуть договор найма жилого помещения, если наниматель не вносит плату более двух раз подряд.
• Статья 450 и 452 ГК РФ — регулирует порядок расторжения договора при существенном нарушении условий.
• Статья 619 ГК РФ — позволяет расторгнуть договор аренды, если арендатор нарушает свои обязательства.
• Статья 90 Жилищного кодекса РФ — применяется при выселении из жилого помещения по договору найма в судебном порядке.

Таким образом, неуплата аренды — достаточное основание для расторжения договора и последующего выселения арендатора через суд.

Условия и доказательства неуплаты

Перед тем как инициировать выселение, важно установить:

• Факт заключения договора аренды/найма: устного или письменного;
• Наличие обязательств арендатора по внесению платы;
• Факт нарушения этих обязательств: неуплата более двух раз подряд или систематическая просрочка.

Документальные доказательства:

• Договор аренды или найма (включая график платежей);
• Квитанции, выписки с расчетного счета или иные доказательства, подтверждающие отсутствие поступлений;
• Переписка, уведомления, претензии.

Досудебный порядок: уведомление арендатора

Перед обращением в суд желательно соблюсти досудебный порядок:

1. Направить письменную претензию с требованием погасить задолженность и освободить квартиру.
   • Указать сумму долга, срок просрочки, последствия в случае отказа.
   • Установить разумный срок для ответа (обычно 7–14 дней).
2. Зафиксировать факт направления претензии — заказное письмо с уведомлением, личная передача под подпись, электронная почта (если это предусмотрено договором).
3. В случае игнорирования — составить акт о проживании и отсутствии платежей.

Несоблюдение досудебного порядка не является препятствием для подачи иска, но его наличие повышает шансы на удовлетворение требований в суде и демонстрирует добросовестность наймодателя.

Судебный порядок выселения арендатора за неуплату

В какой суд обращаться

Если договор найма заключен на жилое помещение, иск о выселении подается в районный суд по месту нахождения недвижимости (ст. 28 ГПК РФ). Если спор касается только взыскания задолженности — может рассматриваться в мировом суде, но вопрос выселения рассматривается только районным судом.

Что заявлять в иске

Истец вправе заявить:

• Расторжение договора найма;
• Выселение арендатора;
• Взыскание задолженности и, при необходимости, неустойки, пени или ущерба.

Исковое заявление составляется в соответствии со ст. 131–132 ГПК РФ. В нем указываются:

• Реквизиты сторон;
• Сведения о договоре;
• Объем задолженности и расчет;
• Указание на нарушение условий;
• Просьба о выселении и расторжении договора.

Документы, прилагаемые к иску

• Договор найма/аренды;
• Переписка сторон;
• Претензии, уведомления;
• Расчет задолженности;
• Доказательства неплатежей (выписки, чеки);
• Копия паспорта истца;
• Выписка из ЕГРН или иные документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
• Документы, подтверждающие передачу квартиры (акт приема-передачи).

Размер госпошлины

Размер госпошлины за подачу искового заявления неимущественного характера составляет 3 000 руб. (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

При этом некоторые категории граждан, в частности инвалиды I или II группы, дети-инвалиды, инвалиды с детства, освобождены от уплаты госпошлины (пп. 2 п. 2 ст. 333.36 НК РФ).

Судебное разбирательство и вынесение решения

Суд, анализируя представленные доказательства, оценивает:

• Наличие договора;
• Условия оплаты;
• Доказанность просрочек и суммы долга;
• Факт уведомления арендатора;
• Наличие встречных претензий.

Если суд признает нарушения существенными, он выносит решение о:

• Расторжении договора;
• Выселении арендатора;
• Взыскании задолженности и неустойки (если заявлено).

Исполнение решения суда

После вступления решения в законную силу:

1. Получаете исполнительный лист;
2. Обращаетесь к судебным приставам с заявлением;
3. Приставы выносят постановление о возбуждении исполнительного производства;
4. Вручается предупреждение должнику;
5. При неисполнении добровольно — происходит принудительное выселение с участием полиции.

Особенности и нюансы

Устный договор

Даже при отсутствии письменного договора, суд может признать его заключенным, если имеется:

• Акт передачи ключей;
• Регулярные переводы арендной платы;
• Переписка о сдаче жилья;
• Показания свидетелей.

Однако отсутствие письменного договора усложняет доказательственную базу.

Несовершеннолетние и временно зарегистрированные

Если в квартире зарегистрированы дети, суд должен привлечь органы опеки. Однако если ребенок не является собственником и договор расторгнут, он также подлежит выселению вместе с родителями.

Принудительное снятие с регистрации

После вступления решения в силу можно подать заявление в МВД о снятии с регистрационного учета арендатора на основании утраты оснований проживания.

Судебная практика

Суд удовлетворил иск арендодателя: договор аренды расторгнут, жилец выселен, задолженность взыскана. Ответчик не оплачивал аренду более 3 месяцев, а также препятствовал показу квартиры другим потенциальным жильцам.

Верховный суд подтвердил правомерность выселения арендатора, не оплатившего жилье в течение двух месяцев подряд. При этом указал, что письменное уведомление о расторжении договора достаточно при наличии такого условия в самом договоре.

Ответы на часто задаваемые вопросы

Можно ли выселить арендатора без суда?

Нет. Даже если арендатор не платит, выселение возможно только на основании судебного решения.

Нужен ли письменный договор аренды?

Желательно. Но в судебной практике допускается доказательство факта аренды другими средствами, если договор был устным.

Что делать, если арендатор съехал, но не снялся с учета?

Необходимо подать в суд иск о выселении и снятии с регистрационного учета на основании утраты права пользования жильем.

Можно ли взыскать пени за просрочку аренды?

Да, если такая возможность предусмотрена договором. Даже если не предусмотрена, можно требовать компенсацию убытков.

Выселение арендатора за неуплату аренды — сложная, но разрешимая задача при правильной юридической подготовке. Главное — соблюсти процедуру, документально зафиксировать нарушения, подготовить грамотный иск и довести дело до исполнения решения суда. Правильный подход минимизирует убытки собственника и защищает его интересы в рамках закона.

• Выселение
• Жилье
• Правовой журнал