Выселение при продаже доли в квартире

Выселение при продаже доли в квартире: правовые основания, порядок, судебная практика

Продажа доли в квартире – частая ситуация в жилищных спорах, особенно в случае конфликта между сособственниками. После заключения сделки новый владелец доли вправе претендовать на участие в пользовании жилым помещением. Однако на практике возникает множество вопросов, в том числе: может ли он выселить других жильцов, как защищать свои интересы, и в каких случаях требуется обращение в суд.

В данной статье подробно рассматриваются особенности выселения при продаже доли в квартире, применимое законодательство, нюансы судебной практики, а также досудебный и судебный порядок. 

Что такое долевая собственность и как она влияет на право проживания

Долевая собственность — форма общей собственности, при которой каждому сособственнику принадлежит определённая доля в праве на имущество (ст. 244 ГК РФ).

При продаже доли новый собственник вступает в те же права, что и предыдущий владелец. Однако это не означает автоматическое предоставление ему права единоличного пользования всей квартирой или возможности выселить других жильцов, особенно если они также являются собственниками или имеют законное основание для проживания (например, прописка, договор, семейные отношения).

Может ли покупатель доли выселить других жильцов

Выселение возможно только в строго определённых случаях и не автоматически по факту сделки.

Не подлежат выселению без суда

• Совладельцы (другие сособственники);
• Лица, зарегистрированные по месту жительства;
• Бывшие члены семьи, если их право проживания не прекращено;
• Несовершеннолетние дети;
• Лица, пользующиеся квартирой по договору (найма, аренды, пожизненного содержания и др.).

Вывод: приобретение доли не даёт права выселять других проживающих без судебного порядка.

Правовой механизм выселения при покупке доли

Новый собственник вправе:

• Обратиться в суд с требованием установить порядок пользования помещением (ст. 247 ГК РФ);
• При невозможности совместного проживания — с иском о выселении лиц, не имеющих прав на использование помещения;
• При наличии конфликта — инициировать продажу всей квартиры через суд (если невозможно разделить пользование).

Однако даже при конфликте действия собственника должны быть правомерны: он не может самостоятельно менять замки, отключать свет или воду, препятствовать проживанию других.

Судебная практика: как суд оценивает требования о выселении

Суды при рассмотрении исков учитывают:

• Есть ли у проживающего правовое основание на использование жилья;
• Нарушаются ли права нового собственника;
• Возможность установления порядка пользования;
• Проживают ли несовершеннолетние;
• Согласовывались ли ранее условия проживания.

Пример судебного дела:

Московский городской суд (дело № 33-11526/2022) отказал в выселении дочери предыдущего собственника, несмотря на продажу доли, указав, что она зарегистрирована в квартире и фактически проживает там длительное время. Отсутствие уведомления о прекращении права пользования и непринятие иных мер досудебного характера стали основанием для отказа.

Как действовать новому собственнику

Пошаговая инструкция:

Оценка ситуации

• Проверить, кто зарегистрирован в квартире;
• Определить, есть ли договоры, основания проживания, права пользования.

Досудебный порядок

• Направить письменное уведомление о прекращении права проживания (если оно утрачено);
• Предложить освободить помещение в разумный срок;
• Зафиксировать отказ или отсутствие реакции (переписка, акт, свидетели).

Обращение в суд

• Иск о признании утраты права пользования жилым помещением;
• При необходимости — иск о выселении;
• Включить в иск сведения о праве собственности, основаниях проживания ответчика, невозможности совместного пользования;
• Привлечь органы опеки, если затронуты права детей.

Исполнение судебного решения

• Получение исполнительного листа;
• Передача приставам;
• Фактическое выселение жильца в случае отказа добровольно освободить помещение.

Размер госпошлины

Размер госпошлины за подачу искового заявления неимущественного характера составляет 3 000 руб. (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

При этом некоторые категории граждан, в частности инвалиды I или II группы, дети-инвалиды, инвалиды с детства, освобождены от уплаты госпошлины (пп. 2 п. 2 ст. 333.36 НК РФ).

Установление порядка пользования квартирой

Если выселить проживающих невозможно, собственник может подать иск о разделе порядка пользования жилым помещением (например, закрепить за собой комнату, выделить зоны проживания). Однако это возможно только при реальной технической делимости помещения.

Суд может отказать в установлении порядка, если квартира однокомнатная или иным образом не позволяет разделить проживание. В таких случаях остается вариант продажи квартиры в судебном порядке и раздела денежных средств (ст. 252 ГК РФ).

Особенности выселения несовершеннолетних

Согласно ст. 40 Конституции РФ, каждый имеет право на жилье. Выселение детей возможно только с участием органов опеки, а также при наличии веских оснований (например, если ребенок зарегистрирован, но фактически не проживает).

Суды крайне осторожны при рассмотрении таких исков. Например, суд отказал в выселении несовершеннолетнего, несмотря на продажу доли, ссылаясь на необходимость учета его интересов и права на жилье.

Возможность расторжения сделки при продаже доли «постороннему»

Часто продавцы долей сталкиваются с ситуацией, когда другой сособственник оспаривает сделку, ссылаясь на нарушение преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ). При этом сам факт продажи доли не является основанием для выселения сособственника, даже если приобретатель — «чужой».

Оспаривание сделки возможно при:

• Отсутствии надлежащего уведомления;
• Продажной цене, отличающейся от фактической;
• Совершении сделки в обход прав других собственников.

Можно ли выселить по договору

Если доля сдана в аренду — выселение возможно после окончания срока действия договора или при нарушении условий.

При этом договор аренды (найма) должен быть правильно оформлен, иначе суд может признать жильцов фактически проживающими без оснований и подлежащими выселению.

Выселение при продаже доли в квартире — сложный и тонкий процесс, требующий соблюдения всех правовых процедур. Новый собственник не вправе самовольно лишать других жильцов права проживания, даже если считает их присутствие незаконным. Все действия должны осуществляться строго в рамках закона, в том числе через суд, при необходимости — с участием органов опеки. Наличие грамотной юридической стратегии, знание законодательства и актуальной судебной практики позволит эффективно защитить интересы сторон в подобных конфликтах.

• Выселение
• Жилье
• Правовой журнал