Выселение из квартиры при признании договора найма расторгнутым

Выселение из квартиры при признании договора найма расторгнутым: правовой порядок, нюансы, судебная практика

Выселение из жилого помещения – это крайняя мера, применяемая в случаях, когда гражданин утратил законное основание для проживания в квартире. Одной из таких ситуаций является расторжение договора найма. В данной статье подробно рассмотрим, на каких основаниях договор может быть расторгнут, как происходит выселение после этого, какой порядок предусмотрен законом, какие особенности имеет досудебная и судебная практика.

Нормативная база: что говорит закон

Выселение при расторжении договора найма регулируется нормами Жилищного кодекса РФ, а также Гражданского кодекса РФ.

Жилищный кодекс РФ

• Статья 83 ЖК РФ: договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке, если наниматель нарушает условия договора.
• Статья 84 ЖК РФ: в случае расторжения договора найма жилого помещения, наниматель и проживающие с ним лица подлежат выселению.

Гражданский кодекс РФ

• Статья 687 ГК РФ: договор найма жилого помещения может быть досрочно расторгнут по требованию наймодателя, в том числе в случае неисполнения нанимателем обязательств, предусмотренных договором.
• Статья 450 ГК РФ: определяет общий порядок расторжения договоров, включая возможность расторжения через суд при наличии существенных нарушений.

Основания для признания договора найма расторгнутым

Расторжение договора может быть как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя. Основными основаниями являются:

• систематическая неуплата платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
• использование помещения не по назначению;
• бесхозяйственное обращение с жильем;
• систематическое нарушение прав соседей;
• прекращение права пользования вследствие длительного отсутствия;
• смерть нанимателя и отказ членов семьи от проживания;
• окончание срока действия договора найма с наймодателем — собственником жилья;
• иные случаи, прямо предусмотренные договором и законом.

Если договор расторгнут по решению суда или в добровольном порядке, то наниматель и все проживающие с ним утрачивают право на проживание и подлежат выселению.

Порядок выселения после расторжения договора

Досудебный порядок

На практике до подачи иска в суд проводится досудебная работа:

1. Уведомление о нарушениях — наймодатель уведомляет нанимателя о нарушении условий договора и предлагает устранить нарушения.
2. Претензия о расторжении — направляется письменное требование расторгнуть договор найма с указанием причин.
3. Фиксация оснований — составление актов, запросы в управляющие компании, сбор квитанций об оплате, фотофиксация и т.д.

Если наниматель не реагирует — можно обращаться в суд.

Судебный порядок

Иск подается в районный суд по месту нахождения жилого помещения. В исковом заявлении указываются:

• факт заключения и действия договора найма;
• основания для его расторжения (с подтверждающими документами);
• сведения о проживающих лицах;
• требование о выселении.

Суд оценивает:

• были ли нарушения договора со стороны нанимателя;
• имело ли место официальное расторжение;
• предоставлялись ли возможности для устранения нарушений;
• проживают ли в квартире несовершеннолетние, инвалиды, иные социально незащищенные лица.

По итогам рассмотрения суд может:

• удовлетворить требования о выселении;
• отказать в иске, если наймодатель не соблюдал процедуру;
• отсрочить выселение (например, если в квартире проживают несовершеннолетние дети — см. Постановление Пленума ВС РФ №14 от 02.07.2009).

Особенности выселения из муниципального жилья

Для социального найма применяется специальный порядок. Важные моменты:

• Расторжение договора осуществляется исключительно в судебном порядке.
• Неуплата за коммунальные услуги в течение шести месяцев и более — основание для расторжения.
• В случае расторжения договора, жильцы подлежат выселению без предоставления другого помещения, если они лишились права пользования по собственной вине.
• Однако, в исключительных случаях (инвалиды, многодетные семьи и др.) возможно предоставление иного жилья по усмотрению суда.

Судебная практика

Наймодатель обратился с иском о расторжении договора найма и выселении нанимателя, который более 8 месяцев не вносил оплату за жилое помещение и не проживал по адресу. Суд признал договор найма расторгнутым, иск удовлетворил, так как ответчик уклонялся от исполнения обязательств, не предоставил уважительных причин.

Администрация требовала расторжения договора соцнайма по причине бесхозяйственного обращения с жильем (захламление, нарушение санитарных норм). Суд учел доказательства (акты проверок, обращения соседей) и удовлетворил иск.

Ответчик проживал с малолетним ребенком, допустил просрочку по оплате, но представил квитанции о погашении долга и документы о тяжелом финансовом положении. Суд отказал в выселении, сославшись на социальную защиту семьи с ребенком.

Важные нюансы

• Несовершеннолетние: Выселение семьи с детьми требует особого внимания. Суд может назначить орган опеки и попечительства для дачи заключения.
• Регистрация не гарантирует право проживания: наличие регистрации не подтверждает право пользования жильем, если договор расторгнут.
• Уважительные причины нарушения: тяжелая болезнь, потеря работы, стихийные бедствия — могут быть признаны судом как основание для отсрочки или отказа во взыскании.
• Подсудность: иски о расторжении договора найма и выселении подаются в районный суд, по месту нахождения квартиры.
• Сроки: важно учитывать срок исковой давности по общим правилам — три года, однако он может не применяться к праву собственности и пользования.

Выселение из квартиры при признании договора найма расторгнутым — сложный юридический процесс, включающий досудебные действия, сбор доказательств и судебное разбирательство. Успех зависит от правильного оформления документов, соблюдения процедуры уведомлений, наличия веских оснований для расторжения договора. Практика показывает, что суды тщательно анализируют каждую ситуацию, особенно когда в деле участвуют социально незащищенные лица.

Если вы — наймодатель, собственник жилья или орган местного самоуправления, планирующий выселение, рекомендуется заручиться поддержкой опытного юриста для соблюдения всех формальных требований и снижения рисков отказа в иске.

• Выселение
• Жилье
• Правовой журнал