Выселение из квартиры при выезде нанимателя и членов его семьи в другое место жительства

Выселение из квартиры при выезде нанимателя и членов его семьи в другое место жительства: правовой анализ, порядок и судебная практика

Выселение из квартиры — одна из наиболее острых тем в жилищных правоотношениях. Особое значение имеет ситуация, когда наниматель и члены его семьи выехали из занимаемой квартиры и фактически прекратили ею пользоваться. В подобных случаях возникает правовая неопределенность: сохраняется ли право проживания, может ли наймодатель расторгнуть договор, каким образом происходит выселение бывших жильцов. В данной статье рассматриваются все ключевые аспекты выселения по данному основанию, нормативная база, правоприменительная практика, досудебный и судебный порядок.

Правовая основа выселения

Жилищный кодекс РФ

Главный нормативный акт, регулирующий вопросы найма и выселения — Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ).

• Статья 83 ЖК РФ: устанавливает основания расторжения договора социального найма жилого помещения, в том числе в случае, если наниматель и члены его семьи не проживают в жилом помещении без уважительных причин более шести месяцев подряд.
• Статья 71 ЖК РФ: регулирует вопросы, связанные с правом пользования жилым помещением членами семьи нанимателя. При прекращении совместного проживания данные лица теряют статус членов семьи нанимателя и, следовательно, право на дальнейшее проживание.
• Статья 84 ЖК РФ: предусматривает возможность обращения наймодателя в суд с иском о расторжении договора найма и выселении бывших жильцов при нарушении условий договора.

Гражданский кодекс РФ

• Статья 687 ГК РФ: в отношении найма жилого помещения по договору с собственником (не государственная и не муниципальная квартира), установлено, что наймодатель вправе требовать расторжения договора, если жилое помещение не используется нанимателем.
• Основания для выселения при выезде нанимателя

Выезд нанимателя и членов его семьи в другое место жительства может стать основанием для утраты ими права пользования жилым помещением. Основные признаки утраты права:

• Прекращение фактического проживания.
• Отсутствие признаков пользования помещением (отключение коммунальных услуг, отсутствие вещей, регистрация по другому адресу).
• Отсутствие уважительных причин длительного отсутствия (например, временная служебная командировка, лечение, пребывание в местах лишения свободы и т.п.).

Выезд без намерения возврата является основанием для:

• Расторжения договора социального найма.
• Признания лиц утратившими право пользования жилым помещением.
• Выселения через суд.

Досудебный порядок урегулирования

Перед обращением в суд желательно соблюдение досудебного порядка, особенно если речь идёт о найме жилого помещения на основании социального найма.

Этапы досудебного порядка:

1. Выявление факта выезда
   Необходимо собрать доказательства отсутствия проживания: показания соседей, акты обследования квартиры, справки о регистрации по другому адресу, счета за коммунальные услуги, данные из паспортного стола.
2. Претензия
   Наймодатель (например, муниципалитет) направляет бывшим жильцам письменное уведомление с требованием добровольно освободить жилое помещение или пояснить причины отсутствия.
3. Фиксация отсутствия
   Составляется акт о непроживании, который подписывается представителями наймодателя и соседями, а также могут привлекаться участковые.

Если в течение установленного срока не поступают возражения или жильцы не возвращаются — можно переходить к судебному порядку.

Судебный порядок

В случае игнорирования претензий или отказа освобождать помещение, наймодатель вправе подать исковое заявление в суд.

Что указывается в иске:

• Данные сторон (наймодатель и бывшие жильцы).
• Обстоятельства заключения договора.
• Доказательства прекращения проживания.
• Требования: о расторжении договора найма (если он ещё действует), признании утратившими право пользования, выселении.

Какие доказательства прикладываются:

• Копия договора найма.
• Акт обследования квартиры.
• Справки о регистрации по другому адресу.
• Показания соседей.
• Выписки по оплате коммунальных услуг (об отсутствии расходов).
• Претензия и уведомления.

Судебное разбирательство

Суд исследует, был ли факт выезда, имеется ли временное отсутствие или постоянное, есть ли уважительные причины, проживают ли члены семьи нанимателя и фактически пользуются ли помещением. Только при совокупности доказательств возможно вынесение решения о выселении.

Судебная практика

Суд удовлетворил иск администрации о выселении бывших жильцов из муниципальной квартиры, так как они более 9 месяцев не проживали по адресу, были зарегистрированы в другом регионе и не доказали наличие уважительных причин отсутствия.

Суд отказал в удовлетворении иска о выселении, так как ответчик доказал, что временно отсутствовал по месту жительства из-за лечения и предоставил документы, подтверждающие намерение вернуться в квартиру.

Особенности и нюансы

Уважительные причины отсутствия

Если жильцы докажут, что выезд имел временный характер, их нельзя признать утратившими право пользования. Примеры уважительных причин:

• лечение;
• служба в армии;
• временная работа в другом регионе;
• пребывание в местах лишения свободы;
• уход за больными родственниками.

Зарегистрирован, но не проживает

Факт регистрации не означает автоматическое наличие права пользования. Важно доказать фактическое проживание.

Споры между наследниками и наймодателями

В случае смерти нанимателя и выезда членов семьи часто возникают споры о сохранении права на заключение договора найма с другим членом семьи. Важно доказывать факт совместного проживания до смерти основного нанимателя.

Выселение из квартиры при выезде нанимателя и членов его семьи — это законный и предусмотренный механизм защиты прав наймодателя. Однако, для его реализации требуется комплекс доказательств и соблюдение установленного законом порядка. Каждое дело требует индивидуального анализа, в том числе с учётом уважительности причин отсутствия, наличия регистрации и фактического проживания.

При возникновении подобных ситуаций рекомендуется обратиться к юристу для предварительного анализа дела и подготовки доказательной базы. Грамотный подход позволит минимизировать риски отказа в иске и обеспечить соблюдение законных прав наймодателя.

• Выселение
• Жилье
• Правовой журнал