Выселение при продаже квартиры новым собственником

Выселение при продаже квартиры новым собственником: правовое регулирование, судебная практика и порядок защиты прав

Продажа квартиры не всегда проходит без последствий для проживающих в ней лиц. Особенно остро встает вопрос, когда недвижимость переходит к новому собственнику, а в квартире продолжают проживать лица, не имеющие на нее прав. Выселение в этом случае требует строгого соблюдения норм жилищного, гражданского и процессуального законодательства. В настоящей статье рассмотрим правовые основания, особенности процедуры, досудебный порядок и судебную практику по выселению лиц после смены собственника жилья.

Правовая основа

Основной нормой, регулирующей вопросы владения, пользования и распоряжения недвижимостью, является статья 209 Гражданского кодекса РФ. Согласно ей, собственник имеет право свободно распоряжаться своим имуществом, если иное не предусмотрено законом.

Статья 292 ГК РФ устанавливает, что переход права собственности на жилое помещение к другому лицу не является основанием прекращения права пользования жилым помещением для членов семьи прежнего собственника, если только иное не предусмотрено договором.

Однако в случаях, когда проживающие лица не являются членами семьи прежнего собственника, не имеют зарегистрированных прав на пользование помещением и не заключали договор аренды или найма с новым собственником, у последнего возникает право требовать их выселения.

Основания для выселения

Выселение возможно при наличии следующих условий:

1. Лица не зарегистрированы по месту жительства в квартире, либо регистрация произведена незаконно.
2. Прекращено право пользования жилым помещением (например, расторгнут договор найма, аренды).
3. Проживание осуществляется без законных оснований, например, на основании устной договоренности с прежним собственником.
4. Квартира куплена без обременений, а о проживающих в ней лицах покупателю не было известно.
5. Отказ проживающих лиц освободить квартиру добровольно, несмотря на уведомление собственника.

Особенности и нюансы

1. Зарегистрированные жильцы

Если в квартире зарегистрированы лица, даже не являющиеся собственниками, их нельзя просто так выселить. Потребуется признание их утратившими право пользования жилым помещением через суд. Суд учитывает:

• наличие правовых оснований проживания;
• обстоятельства регистрации;
• семейные или договорные отношения с прежним собственником;
• иные социально значимые факторы.

2. Члены семьи прежнего собственника

Согласно статье 31 ЖК РФ, члены семьи собственника сохраняют право пользования жильем даже после его смерти или продажи квартиры. Чтобы их выселить, необходимо доказать в суде утрату оснований пользования.

3. Принудительное выселение

Принудительное выселение производится на основании решения суда, вступившего в законную силу. Самовольное выселение недопустимо и может повлечь за собой административную и уголовную ответственность.

Досудебный порядок

Перед подачей иска о выселении рекомендуется предпринять следующие шаги:

1. Направить письменное уведомление проживающим лицам с требованием освободить жилое помещение.
2. Зафиксировать факт проживания лиц в квартире (например, с помощью акта участкового, видеозаписи и т.п.).
3. В случае регистрации — обратиться с заявлением о снятии с регистрационного учета в МВД.
4. Подготовить доказательства отсутствия правовых оснований для проживания, включая договор купли-продажи, выписку из ЕГРН, документы о праве собственности, ответ на запрос о регистрации.

Если добровольно покинуть помещение жильцы отказываются — готовится иск в суд.

Порядок обращения в суд

Компетенция суда. Иски о выселении рассматриваются районными судами по месту нахождения квартиры.

Содержание иска:

• сведения о сторонах;
• основания для выселения;
• документы, подтверждающие право собственности;
• факты незаконного проживания;
• просьба о выселении, признании утратившим право пользования, снятии с регистрационного учета (при необходимости).

Судебная практика. Суды, как правило, становятся на сторону нового собственника, если он докажет:

• отсутствие родственных или договорных связей с проживающими лицами;
• неосведомленность о наличии жильцов при покупке квартиры;
• отказ жильцов покинуть квартиру добровольно.

Примеры:

• Суд подтвердил право нового собственника на выселение бывшей супруги прежнего собственника, не имеющей законного основания для проживания.
• Зарегистрированные лица, не являющиеся собственниками и не состоящие в семье прежнего владельца, подлежат выселению.

Дополнительные правовые аспекты

• Применяется также статья 35 ЖК РФ — выселение граждан, утративших право пользования.
• Нарушение прав нового собственника (невозможность заселиться, использование коммунальных ресурсов и т.д.) может послужить основанием для взыскания убытков.
• В ряде случаев возможно взыскание неосновательного обогащения за проживание без прав.

Выселение при продаже квартиры новому собственнику — правовая процедура, требующая комплексного подхода и юридической грамотности. Необходима правильная фиксация обстоятельств, соблюдение досудебного порядка и подготовка к судебному разбирательству. При наличии спора оптимальным вариантом становится обращение за помощью к юристу, специализирующемуся в жилищных делах.

Если вам необходима правовая поддержка в вопросах выселения, регистрации, признания права пользования или оспаривания сделки — обращайтесь в нашу юридическую компанию. Мы обеспечим защиту ваших прав на всех этапах: от досудебных переговоров до представительства в суде.

• Выселение
• Жилье
• Правовой журнал