Право вселения арендатора по договору найма

Право вселения арендатора по договору найма

Вселение арендатора в жилое помещение — ключевой момент отношений найма, без которого договор социального или коммерческого найма попросту не может исполниться. Права и обязанности сторон при передаче квартиры регламентируются Жилищным и Гражданским кодексами РФ, а на практике часто возникает необходимость восстанавливать нарушенные права через суд. В этой статье подробно рассмотрим, с каких моментов у арендатора возникает право на вселение, какие особенности имеют социальный и коммерческий найм, как действовать при отказе, и приведём примеры судебной практики.

Правовая основа

Договор социального найма

Договор социального найма регулирует глава 6 ЖК РФ (ст. 67–75). Арендатор по такому договору — наниматель жилого помещения, которое предоставляется органом местного самоуправления или государственным органом на особых условиях (обычно — бесплатно или по льготной плате).

• Право вселения (§ 1 ст. 69 ЖК РФ) возникает с момента передачи помещения нанимателю: подписан акт приема-передачи, переданы ключи, сняты пломбы.
• Члены семьи нанимателя получают право совместного проживания (п. 4 ст. 31 ЖК РФ) и регистрации на общих основаниях.
• Преимущественное право — при перераспределении жилья или обмене на другое помещение наниматель и его семья стоят в первую очередь (§ 2 ст. 70 ЖК РФ).

Договор коммерческого найма

Гражданский кодекс РФ (ст. 671–677) регулирует найм в иных условиях, преимущественно за плату, с равными правами арендатора и хозяина:

• Арендатор вселяется после подписания договора и передачи помещения (акта приема-передачи).
• Никакого «социального» приоритета у членов семьи нет, но арендатор вправе вселять в помещение любых лиц, если договор не ограничивает это право (п. 2 ст. 673 ГК РФ).
• Право проживания возникает одновременно с возникновением надела вещей: арендатор получает регистрацию и может свободно пользоваться помещением.

Особенности вселения

Момент возникновения права

Право на вселение у арендатора наступает с подписания акта приема-передачи жилого помещения (§ 1 ст. 69 ЖК РФ; ст. 673 ГК РФ). До этого момента арендатор не имеет права требовать регистрацию и фактическое проживание.

Регистрация по месту жительства

После вселения арендатор и члены его семьи подают в паспортный стол заявление о регистрации. Если органы ФМС требуют согласие собственника (часто в коммерческом найме), арендатор вправе ссылаться на договор и акт приема-передачи как на единственные основания (§ 2 ст. 69 ЖК РФ).

Вселение третьих лиц

• По договору социального найма без согласия наймодателя нельзя передавать помещение в поднаём или вселять третьих лиц (ст. 76 ЖК РФ). Даже члены семьи нуждаются в согласовании, если они не вселялись одновременно с нанимателем.
• По коммерческому найму арендатор вправе вселять любых лиц, если иное не установлено договором (п. 2 ст. 673 ГК РФ). Ограничения возможны только при чётком запрете в тексте договора.

Досудебный порядок урегулирования

Прежде чем обращаться в суд, арендатору следует:

1. Направить письменную претензию арендодателю (или органу соцнайма) с требованием устранить препятствия во вселении.
2. Собрать доказательства: копию договора, акт приема-передачи, переписку, отказ собственника.
3. Проверить, нет ли в договоре условий об обязательном уведомлении или согласовании при вселении дополнительных лиц.

Соблюдение досудебного порядка служит доказательством добросовестности арендатора и укрепляет позиции в суде.

Судебный порядок защиты прав

Если досудебные меры не привели к результату, арендатор может обратиться в суд с иском:

• О признании права пользования жилым помещением;
• Об устранении препятствий во вселении (§ 1 ст. 304 ГК РФ);
• О выселении незаконных жильцов, если арендатору препятствуют в пользовании помещением.

Исковое заявление

Иск подаётся в районный (городской) суд по месту нахождения недвижимости. В иске необходимо указать:

• правовые основания (договор, акт приема-передачи);
• обстоятельства нарушения;
• обоснование требований.

Судебная практика

• Суд обязал муниципальный орган заключить договор социального найма и вселить нанимателя после задержки с выдачей акта приема-передачи.
• Арендатор коммерческого найма победил в споре о регистрации после отказа собственника, ссылаясь на договор и акт.

Прекращение права на вселение

Право арендатора на проживание прекращается:

• По истечении срока договора (ст. 673 ГК РФ; ст. 68 ЖК РФ).
• По расторжению договора в судебном порядке (ст. 619 ГК РФ; ст. 69 ЖК РФ).
• После прекращения прав арендатор обязан освободить жилое помещение; в противном случае арендодатель может требовать выселения через суд.

Право вселения арендатора — важнейший элемент договора найма. Независимо от формы найма (социального или коммерческого) ключевым документом является акт приема-передачи. При нарушении прав арендатору следует пройти досудебный порядок, а в случае отказа — обратиться в суд. Грамотное оформление документов и своевременное принятие мер защиты позволят эффективно отстаивать право на проживание.

• Вселение
• Жилье
• Правовой журнал