Выселение из квартиры при использовании помещения не по назначению

Выселение из квартиры при использовании жилого помещения не по назначению: правовые основания, порядок, судебная практика

Использование жилого помещения не по его целевому назначению нарушает требования законодательства и может повлечь за собой такую крайнюю меру, как выселение. Законодатель строго разграничивает назначение жилых и нежилых помещений, и любое отклонение от установленного режима может быть расценено как нарушение. В данной статье подробно рассмотрим, в каких случаях возможно выселение, что считается ненадлежащим использованием жилья, какие нормы закона применяются, каков досудебный и судебный порядок защиты прав, а также приведём примеры судебной практики.

Правовая основа

Ключевыми нормативными актами, регулирующими порядок пользования жилыми помещениями, являются:

• Жилищный кодекс РФ (далее — ЖК РФ);
• Гражданский кодекс РФ (ГК РФ);
• Кодекс РФ об административных правонарушениях (КоАП РФ);
• Федеральный закон «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».

Согласно статье 17 ЖК РФ, жилые помещения предназначены исключительно для проживания граждан. Их использование в иных целях не допускается, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом.

Статья 91 ЖК РФ предусматривает возможность выселения в случае, если наниматель, член его семьи или иное лицо:

«использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей, либо бесхозяйственно обращается с ним«.

Что считается использованием жилого помещения не по назначению

Использование помещения не по назначению — это действия, которые превращают жилое пространство в объект хозяйственной, коммерческой или иной деятельности, не связанной с проживанием.

Примеры ненадлежащего использования:

• организация офиса, склада, мастерской в жилом помещении;
• размещение салона красоты, ателье, фотостудии без перевода в нежилой фонд;
• сдача квартиры под хостел (в многоквартирном доме);
• использование помещения для религиозных собраний, курсов, кружков;
• размещение крупногабаритного оборудования или материалов;
• организация притона, игорного заведения, пункта продажи алкоголя.

Кого можно выселить за нарушение

Выселению может подлежать:

• наниматель по договору социального найма;
• члены семьи нанимателя;
• собственник — в исключительных случаях, по решению суда (на основании ст. 293 ГК РФ);
• лицо, проживающее без правоустанавливающих документов.

Выселение собственника требует обязательного судебного разбирательства и доказательств того, что использование жилья нарушает права третьих лиц, санитарные, технические или пожарные нормы.

Досудебный порядок

Перед обращением в суд важно собрать доказательства ненадлежащего использования и попытаться урегулировать конфликт в административном порядке.

Шаги досудебного урегулирования:

1. Жалоба в управляющую компанию или ТСЖ — с просьбой зафиксировать нарушение.
2. Вызов участкового — для составления акта, объяснений.
3. Обращение в Роспотребнадзор — при нарушении санитарных норм.
4. Обращение в прокуратуру — при игнорировании органами местного самоуправления.
5. Акт обследования помещения — с участием представителей управляющей организации, соседей, участкового.
6. Фиксация нарушений — фото, видео, свидетельские показания.

Судебный порядок выселения

Если нарушения не устранены, возможно обращение в суд. Иск подаётся в районный суд по месту нахождения жилого помещения. Истцом может выступать:

• наймодатель (для договоров социального найма);
• орган местного самоуправления;
• управляющая организация (если имеет соответствующие полномочия);
• собственник — при нарушении его интересов другими лицами.

В иске необходимо указать:

• данные нарушителя и правообладателя помещения;
• описание нарушений с указанием сроков, характера и последствий;
• ссылки на нормы ЖК РФ, ГК РФ, санитарные и иные нормы;
• доказательства: акты, протоколы, жалобы, свидетельские показания, фото- и видеоматериалы;
• требования — о выселении, расторжении договора найма, прекращении права пользования и т.п.

Суд исследует, являются ли нарушения систематическими, умышленными, создающими угрозу безопасности или ущемляющими права третьих лиц.

Последствия удовлетворения иска

По решению суда нарушитель:

• теряет право пользования жилым помещением;
• подлежит принудительному выселению при необходимости;
• в случае договора соцнайма — подлежит выселению в иное помещение (маневренный фонд) либо вовсе без предоставления, если нарушено назначение жилого помещения;
• при наличии имущественных прав (доля, собственность) — может быть выселен с выплатой компенсации (при грубых нарушениях, по ст. 293 ГК РФ).

Судебная практика

Суд удовлетворил иск администрации к нанимателю по договору соцнайма, использовавшему квартиру под склад строительных материалов. Были предоставлены акты осмотра, жалобы соседей, материалы проверки Роспотребнадзора. Ответчик выселен без предоставления иного жилья.

Верховный Суд подтвердил правомерность выселения гражданина, превратившего квартиру в мини-офис, несмотря на наличие права собственности. Установлено грубое нарушение прав соседей, создающее угрозу противопожарной безопасности.

Особенности и нюансы

• Однократное нарушение не является основанием для выселения. Необходимо доказать системность и/или существенность вреда.
• Факт регистрации по месту жительства не является основанием для сохранения права проживания при нарушении закона.
• Выселение собственника возможно только в исключительных случаях, с обязательным установлением грубости и системности нарушений.
• Суд может отказать в выселении, если лицо устранило нарушения до рассмотрения дела.

Выселение за использование квартиры не по назначению — действенный инструмент защиты интересов соседей и соблюдения законодательства. Такая мера требует строгого соблюдения процессуального порядка, сбора доказательств и привлечения соответствующих органов. При наличии систематических нарушений, создающих угрозу правам и законным интересам окружающих, суд вправе принять решение о выселении. Для инициирования такой процедуры целесообразно обратиться за квалифицированной юридической помощью.

• Выселение
• Жилье
• Правовой журнал