Выселение из квартиры при бесхозяйственном обращении с жилым помещением

Выселение из квартиры при бесхозяйственном обращении с жилым помещением: правовая основа, особенности и судебная практика

Бесхозяйственное обращение с жилым помещением — одна из причин, по которой гражданин может быть лишён права проживания в квартире. Законодатель строго регулирует правила использования жилья, и при нарушении этих норм возможны серьёзные правовые последствия вплоть до выселения. В настоящей статье рассмотрим в деталях основания для выселения за бесхозяйственное обращение, особенности процедуры, досудебный и судебный порядок, а также примеры судебной практики.

Понятие бесхозяйственного обращения

Бесхозяйственное обращение с жилым помещением — это такое поведение нанимателя, собственника либо иных проживающих лиц, которое ведёт к разрушению, порче, ухудшению технического состояния квартиры или дома, к нарушению санитарных норм, правил противопожарной безопасности, условий эксплуатации здания.

Типичные проявления бесхозяйственного отношения:

• систематическое затопление соседей;
• неустранение аварийных ситуаций (протечки, разрушения, неисправности коммуникаций);
• ненадлежащий уход за помещением (антисанитария, захламление);
• демонтаж инженерных коммуникаций;
• повреждение несущих конструкций;
• несанкционированные перепланировки, угрожающие безопасности;
• содержание в квартире животных в условиях, нарушающих санитарные нормы.

Правовая основа

Выселение возможно как в отношении нанимателя по договору социального найма, так и иных лиц, при наличии следующих оснований:

• Статья 91 Жилищного кодекса РФ:

«Наниматель жилого помещения по договору социального найма, а равно проживающие совместно с ним члены его семьи, подлежат выселению… если они бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение».

• Статья 293 Гражданского кодекса РФ:
  Устанавливает возможность прекращения права собственности на жилое помещение, если собственник обращается с ним вопреки его назначению, нарушает права соседей, не соблюдает обязанности по содержанию, в результате чего возникает угроза разрушения помещения или других негативных последствий.
• Статья 7.21 КоАП РФ — устанавливает административную ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями.

Субъекты, подлежащие выселению

Выселению подлежат:

• наниматели по договору социального найма;
• члены семьи нанимателя;
• временно проживающие лица;
• собственники, в исключительных случаях (через принудительное изъятие имущества на основании ст. 293 ГК РФ).

Досудебный порядок

Перед подачей иска в суд рекомендуется пройти досудебную процедуру, включающую:

1. Фиксацию факта нарушения:
   • Акт обследования квартиры управляющей организацией;
   • Акт МЧС, Роспотребнадзора, Жилинспекции (при наличии нарушений);
   • Фото-, видеодоказательства;
   • Свидетельства соседей, участкового.
2. Письменное предупреждение от наймодателя (в случае социального найма) или органа местного самоуправления с требованием устранить нарушения.
3. Срок на добровольное устранение (обычно 30 дней).
4. Повторный осмотр, при неустранении нарушений.

Досудебный порядок обязателен в отношении социального найма. При нарушениях со стороны собственника – сначала могут быть применены меры административного воздействия.

Судебный порядок

Если нарушения не устранены, и досудебный порядок соблюдён, возможно обращение в суд с иском о выселении.

Важно:

• Иск подаётся в районный суд по месту нахождения квартиры.
• Истцом выступает орган местного самоуправления (при социальном найме), наймодатель, управляющая компания (в случае наличия полномочий), прокуратура (в интересах неопределённого круга лиц) или собственники помещений, чьи права нарушены.

В исковом заявлении указываются:

• описание характера нарушений;
• ссылки на правовые нормы;
• перечень доказательств;
• требование о выселении и прекращении договора найма или права пользования.

Суд устанавливает:

• характер нарушений;
• их системность;
• наступившие последствия (угроза разрушения, антисанитария, нарушение прав соседей);
• наличие предупреждений;
• действия ответчика по устранению нарушений.

Последствия удовлетворения иска

• Принудительное выселение без предоставления иного жилья (при социальном найме, если нарушены условия по ст. 91 ЖК РФ).
• Прекращение права собственности (в исключительных случаях по ст. 293 ГК РФ).
• Устранение гражданина с регистрационного учёта.
• Возложение судебных расходов.

Судебная практика

Гражданин Н., проживавший по договору соцнайма, допустил разрушение пола, протечки и порчу электропроводки. Управляющая компания неоднократно фиксировала нарушения. Суд удовлетворил иск администрации, выселив гражданина без предоставления иного жилья.

Собственник содержал квартиру в антисанитарных условиях, допустив размножение насекомых и грызунов. После неоднократных предписаний, нарушений противопожарных норм и игнорирования требований Жилинспекции, суд постановил изъять квартиру в пользу муниципалитета с выплатой выкупной цены.

Особенности и нюансы

• Бесхозяйственное обращение должно быть доказано: необходима актировка, заключения специалистов, обращения соседей.
• Однократное нарушение не даёт оснований для выселения — требуется системность и существенность последствий.
• Для выселения собственника необходимо доказывать не просто нарушения, а наступление неустранимых последствий, создающих угрозу окружающим.
• Добровольное устранение нарушений до суда может стать основанием для отказа в иске.
• Иски могут рассматриваться длительное время, особенно если привлекаются органы опеки, проживают несовершеннолетние.

Выселение по причине бесхозяйственного обращения — серьёзная правовая мера, применимая только при наличии достаточных доказательств, соблюдении процедуры и грубых, систематических нарушениях. Судебная практика показывает, что суды подходят к таким делам взвешенно, требуя убедительных материалов, подтверждающих факты нарушения. В подобных ситуациях важно вовремя зафиксировать нарушение, направить требования о его устранении и при необходимости прибегнуть к судебной защите. Юридическая помощь на всех этапах — от досудебной претензии до судебного разбирательства — значительно повышает шансы на успешное разрешение спора.

• Выселение
• Жилье
• Правовой журнал