Выселение из квартиры

Выселение из квартиры: основания, порядок и судебная практика

Выселение из квартиры — это юридическая процедура, связанная с прекращением права проживания лица в жилом помещении. Этот процесс может быть инициирован собственником жилья, органами власти, наймодателем или иными заинтересованными лицами. Выселение возможно только при наличии законных оснований и с соблюдением установленной процедуры.

В данной статье рассмотрим основания, порядок выселения, особенности досудебного урегулирования, обращение в суд, правовое регулирование и судебную практику по вопросам выселения.

Правовое регулирование

Основные нормативные акты:

• Жилищный кодекс РФ (далее — ЖК РФ)
• Гражданский кодекс РФ (далее — ГК РФ)
• Гражданский процессуальный кодекс РФ (ГПК РФ)
• Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ»

Ключевые статьи:

• Статья 35 ЖК РФ — право пользования жилым помещением
• Статья 91 ЖК РФ — выселение за нарушение порядка пользования жилым помещением
• Статья 92 ЖК РФ — выселение при использовании жилого помещения не по назначению
• Статья 83 ЖК РФ — расторжение договора социального найма
• Статья 209 ГК РФ — право собственности

Основания для выселения

Выселение может производиться как добровольно, так и принудительно. Основания для выселения зависят от правового статуса жильца:

Выселение бывшего члена семьи собственника

Согласно п. 4 ст. 31 ЖК РФ, бывший член семьи собственника утрачивает право пользования жилым помещением. Если он отказывается добровольно съехать, собственник вправе обратиться в суд с иском о выселении.

Судебная практика:

• Определение ВС РФ от 10.10.2017 № 5-КГ17-160: подтверждена правомерность выселения бывшей супруги после расторжения брака.

Выселение за неуплату коммунальных услуг

По ст. 90 ЖК РФ, при систематической неуплате жилья и услуг лицо может быть выселено по решению суда.

Выселение за нарушение прав других жильцов

Согласно ст. 91 ЖК РФ, жильцы, систематически нарушающие права соседей (шум, антисанитария, противоправные действия), могут быть выселены.

Важно: требуется зафиксированное предупреждение от органа местного самоуправления.

Пример: выселение гражданина за систематические пьяные дебоши и угрозы соседям (дело № 2-1734/2020).

Выселение по договору найма

По ст. 687 ГК РФ, наймодатель может досрочно расторгнуть договор найма, если наниматель:

• существенно нарушает условия договора,
• использует квартиру не по назначению,
• допускает порчу имущества.

Прекращение права пользования при смене собственника

Новый собственник может требовать выселения жильцов, не имеющих зарегистрированного права проживания или заключенного договора.

Самовольное проживание

Лица, вселившиеся без согласия собственника, подлежат выселению как незаконно занимающие помещение (ст. 304 ГК РФ).

Досудебный порядок

Перед обращением в суд рекомендуется соблюсти досудебный порядок:

• Уведомление жильца о необходимости освободить помещение (в письменной форме).
• При наличии договорных отношений — направление претензии.
• Обращение в органы опеки, если в квартире проживают несовершеннолетние.
• Фиксация нарушений: акты, заявления соседей, участкового.

Справочно: Исковое заявление о выселении из жилого помещения.

Порядок обращения в суд

Если досудебный порядок не дал результата, собственник может подать исковое заявление о выселении в районный суд по месту нахождения жилого помещения.

В иске необходимо указать:

• сведения о сторонах;
• правовое основание владения (договор, свидетельство, выписка ЕГРН);
• обстоятельства, препятствующие пользованию жильем;
• доказательства нарушения прав;
• ссылку на соответствующие нормы закона.

Госпошлина: в соответствии со ст. 333.19 НК РФ.

Размер госпошлины

Размер госпошлины за подачу искового заявления неимущественного характера составляет 3 000 руб. (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

При этом некоторые категории граждан, в частности инвалиды I или II группы, дети-инвалиды, инвалиды с детства, освобождены от уплаты госпошлины (пп. 2 п. 2 ст. 333.36 НК РФ).

Рассмотрение дела в суде

Судебный процесс включает:

1. Принятие иска и назначение слушания.
2. Направление повесток ответчику.
3. Исследование доказательств.
4. Принятие решения (удовлетворение иска или отказ).

При удовлетворении иска суд выносит решение о выселении и при необходимости — о снятии с регистрационного учета.

Важно: Принудительное выселение осуществляется только службой судебных приставов на основании исполнительного листа.

Особенности выселения различных категорий лиц

Несовершеннолетние

Несовершеннолетние дети имеют повышенную защиту. Их выселение возможно только с согласия органа опеки и попечительства или по их инициативе.

Судебная практика: Интересы несовершеннолетних подлежат приоритетной защите.

Выселение из социального жилья

Возможно при:

• просрочке оплаты более 6 месяцев;
• использовании не по назначению;
• нарушении прав соседей.

Выселение проводится в судебном порядке с возможным предоставлением другого жилья (если это предусмотрено законом или решением суда).

Исполнение решения о выселении

После вступления решения в законную силу:

1. Истец получает исполнительный лист.
2. Обращается в ФССП.
3. Судебный пристав возбуждает исполнительное производство.
4. Устанавливается срок для добровольного исполнения (обычно 5 дней).
5. При неисполнении — применяется принудительное выселение.

Выселение — сложный юридический процесс, затрагивающий как имущественные, так и личные интересы граждан. Важно соблюсти все предусмотренные законом формальности и при необходимости — заручиться поддержкой квалифицированного юриста.

Особенности процедуры выселения из квартиры:

1. Сбор пакета документации является первоначальным этапом, необходимым для того, чтобы подать заявление в суд на выселение (Справочно: Суды Москвы). Собранные документы должны предоставить суду веские причины, почему ответчика следует выселить. В случае с выселением истца пакет документации будет защищать его интересы, доказывая отсутствие причин для осуществления этой процедуры.

2. Исковое заявление (Что такое Иск), независимо от вселения или же выселения из жилья, должно содержать следующие сведения:

• Наименования судебной инстанции.
• Личная информация, как истца, так и ответчика вместе с указанием их адресов проживания.
• При необходимости привлечение к участию в судебном разбирательстве третьих лиц.

3. Исковое заявление должно включать в себя все обстоятельства и обоснования явных нарушений прав. В тексте документа следует четко сформулировать требования к судебной инстанции.

4. Оплата государственной пошлины при подаче иска. Также важно предоставить копии документации, на основе которой сформулированы требования к суду. Необходимо составить исковое заявление корректно и без ошибок. Не допускается наличие недочетов в документе. Достаточно часто от грамотно составленного заявления зависит результат судебного разбирательства.

5. Если житье носит муниципальный статус, то лицо, будучи нанимателем квартиры, имеет право вселиться в жилое помещение. Однако бывают разные ситуации, когда супруги разводятся или разъезжаются. На практике часто возникают случаи, когда после долгого отсутствия человек не может попасть в помещение.

• Стоит отметить, что согласно действующему законодательству человек имеет право пользоваться жильем независимо от времени отсутствия. В случае развода гражданин также не теряет право пользоваться жилым помещением.

6. Если жилье находится в частной собственности, то решение вопросов вселения или же выселения осуществляется намного проще по сравнению с муниципальной квартирой. Собственник жилья и лица, которых он вселяет, обладают безоговорочным правом использовать жилище. Однако согласно Жилищному кодексу России в случае развода собственник имеет право подать исковое заявление в судебную инстанцию, чтобы выселить из жилого помещения бывшую супругу или же супруга.

7. Стоит учесть некоторые препятствия на пути принудительного выселения из жилья. Законом предусмотрены определенные ограничения на подачу такого рода исков, в случае если:

• Бывшая супруга или же супруг не являются собственниками любого другого жилого помещения.
• Бывшая супруга или же супруг находится в тяжелом имущественном положении, из-за которого не имеет возможности купить жилище.

8. Согласно законодательным нормам собственник в обязательном порядке должен предоставить жилое помещение в пользование на определенный период времени или же обеспечить другой квартирой бывшую супругу или же супруга, если у нее или него нет квартиры или же денежных средств на ее аренду или приобретение. Стоит отметить, что суд имеет право выдвинуть вердикт, чтобы собственник обеспечил бывших членов семьи жилым помещением. В данных правовых тонкостях Вам поможет наш юрист по жилищным вопросам.

Основания для выселения

Систематическое нарушение прав соседей, использование жилого помещения не по назначению или бесхозяйственное обращение с ним

Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, они могут быть выселены из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

Такое выселение допускается только в качестве крайней меры и только по решению суда, при условии что наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи не выполнят полученное от наймодателя предупреждение о необходимости устранить нарушения и провести в соразмерный срок ремонт помещения, если обращение с жильем приводит к его разрушению (ч. 1 ст. 91 ЖК РФ; п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 №14).

Под использованием жилого помещения не по назначению понимается его использование не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое.

При этом допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной или ИП-деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях, но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.).

Под систематическим нарушением прав и законных интересов соседей следует понимать неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.).

Под систематическим бесхозяйственным обращением с жилым помещением, ведущим к его разрушению, следует понимать целенаправленные постоянного характера действия, влекущие повреждение либо уничтожение структурных элементов квартиры (окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования и т.п.).

С иском о выселении в данном случае вправе обратиться наймодатель или другие заинтересованные лица, например, соседи, а также органы государственной жилищной инспекции, осуществляющие контроль за использованием жилищного фонда и соблюдением правил пользования жилыми помещениями (ч. 1 ст. 91 ЖК РФ; п. 39 Постановления Пленума ВС РФ №14; п. п. 1, 6 Правил, утв. Приказом Минстроя России от 14.05.2021 №292/пр).

Если указанные выше нарушения совершает собственник жилого помещения и после предупреждения уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления продолжает их совершать или не производит необходимый ремонт, то по иску такого органа суд может принять решение о продаже жилого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (п. 1 ст. 287.4, п. п. 1, 2 ст. 287.7 ГК РФ; ч. 4 ст. 30 ЖК РФ).

Признание дома аварийным и подлежащим сносу или изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд

Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено указанное помещение или многоквартирный дом, в котором находится данное помещение, для государственных или муниципальных нужд (ч. 1 ст. 32 ЖК РФ).

В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции орган, вынесший такое решение, может потребовать от собственников помещений в этом доме снести или реконструировать дом. Если в установленный срок собственники не выполнят предъявленное требование, земельный участок, на котором расположен дом, и, соответственно, каждое помещение в этом доме подлежат изъятию для муниципальных нужд (ч. 10 ст. 32 ЖК РФ).

В вышеуказанных случаях собственнику направляется уведомление о принятом решении, а также проект соглашения об изъятии недвижимости, который определяет размер возмещения за изымаемое помещение, сроки и другие условия изъятия. Если собственник откажется от заключения соглашения об изъятии недвижимости, возможно принудительное изъятие жилого помещения по решению суда, но только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 4, 6, 9 ст. 32 ЖК РФ).

По соглашению с собственником жилого помещения взамен изымаемого жилого помещения ему могут предоставить другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение. При этом собственникам помещений в аварийном многоквартирном доме предоставляется право выбора между получением возмещения за изымаемое у них жилое помещение или предоставлением им по соглашению другого жилого помещения (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ; п. 12 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2019), утв. Президиумом ВС РФ 25.12.2019).

Исключение составляют граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение (кроме приобретения права собственности в порядке наследования) после признания многоквартирного дома в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Указанные лица имеют право только на выплату возмещения, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения (ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ).

Лицам, занимающим жилые помещения по договорам социального найма, в вышеуказанных случаях предоставляются другие жилые помещения, которые должны быть благоустроенными применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначными по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта (ст. ст. 86, 87.2, ч. 1 ст. 89 ЖК РФ).

При наличии письменного согласия нанимателя по договору социального найма и проживающих совместно с ним членов его семьи допускается предоставление им взамен жилого помещения в аварийном доме жилого помещения меньшей площади. Такое согласие должно быть закреплено в отдельном документе, а также во вновь заключаемом договоре социального найма (Письмо Госкорпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ» от 27.06.2019 №ВТ-07/1062).

Включение многоквартирного дома в границы подлежащей комплексному развитию территории жилой застройки

В случае принятия в установленном порядке Правительством РФ, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ или главой местной администрации решения о комплексном развитии территории жилой застройки и включения многоквартирного дома в указанное решение помещения в таком доме подлежат передаче в государственную или муниципальную собственность либо в собственность лица, с которым заключен договор о комплексном развитии территории (ч. 1, 2 ст. 32.1 ЖК РФ; п. 1 ч. 1 ст. 65, ч. 1 — 6 ст. 66, ст. 67 ГрК РФ).

Собственникам жилых помещений в таком доме взамен освобождаемых помещений предоставляется возмещение в размере рыночной стоимости жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, в том числе земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество, а также стоимости всех причиненных изъятием помещения убытков, либо по заявлению собственника другое жилое помещение. Предоставление возмещения не допускается, если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане (ч. 3, 4, 7, 21 ст. 32.1 ЖК РФ).

Кроме того, собственники жилых помещений вправе по письменному заявлению приобрести за доплату жилые помещения большей площади и (или) жилые помещения, имеющие большее количество комнат, чем предоставляемые им жилые помещения, в порядке, установленном субъектом РФ, в том числе за счет средств материнского (семейного) капитала, жилищных субсидий и социальных выплат (ч. 22 ст. 32.1 ЖК РФ; п. п. 1, 4, 8, 9 Порядка, утв. Постановлением Правительства МО от 26.05.2022 №540/17).

Предоставление возмещения за жилое помещение или другого жилого помещения осуществляется на основании договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение (ч. 9, 10, 11 ст. 32.1 ЖК РФ).

Если указанный договор не заключен в течение 45 дней со дня получения собственником помещения его проекта, лицо, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению такого договора, об освобождении жилого помещения и передаче его в собственность истцу (ч. 14 ст. 32.1 ЖК РФ).

Самовольные переустройство и (или) перепланировка жилого помещения с отказом привести его в прежнее состояние

Если собственник или наниматель отказывается привести жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, который устанавливается органом, осуществляющим согласование переустройства и перепланировки, то суд по иску вышеуказанного органа может принять решение (ст. 29 ЖК РФ):

• о продаже помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (для собственника жилья);
• о расторжении договора социального найма и выселении из жилого помещения (для нанимателей).

Исключение составляют помещения, расположенные в аварийном и подлежащем сносу или реконструкции многоквартирном доме (ч. 7 ст. 29 ЖК РФ).

Переход права собственности на жилое помещение

Переход права собственности на жилое помещение к другому лицу по общему правилу является основанием для прекращения права пользования указанным помещением членами семьи прежнего собственника, которые обязаны освободить его (п. 2 ст. 292 ГК РФ).
Если члены семьи прежнего собственника отказываются освободить жилое помещение в установленный новым собственником срок, они подлежат выселению по решению суда (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ).

Обращение взыскания на жилое помещение

Взыскание может быть обращено, в частности, на жилое помещение, находящееся в залоге (например, при покупке жилья с использованием кредитных средств), в случае неисполнения заемщиком обязательств, обеспеченных залогом (п. 1 ст. 334, п. 1 ст. 348 ГК РФ).

Взыскание на единственное жилое помещение, принадлежащее гражданину, может быть обращено только в судебном порядке, если после возникновения оснований для обращения взыскания не будет заключено соглашение об обращении взыскания во внесудебном порядке (п. 3 ст. 349 ГК РФ).

Обращение залогодержателем взыскания на заложенное жилое помещение и его реализация являются основанием для прекращения права пользования этим жилым помещением всех проживающих в нем лиц (п. 1 ст. 78 Закона от 16.07.1998 №102-ФЗ; ч. 1 ст. 35 ЖК РФ).

Невнесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги более шести месяцев

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев подряд без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Иск о выселении не будет удовлетворен, если суд придет к выводу, что причины невнесения платы являются уважительными: это, например, длительные задержки выплаты зарплаты, болезнь, наличие в семье несовершеннолетних детей и инвалидов и т.д. (ч. 1 ст. 90 ЖК РФ; п. 38 Постановления Пленума ВС РФ №14).

Выезд нанимателя и членов его семьи в другое место жительства

В этом случае договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено законом.

Если отсутствие в жилом помещении нанимателя и членов его семьи не носит временный характер, заинтересованные лица вправе в судебном порядке потребовать признания их утратившими право на жилое помещение (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ; п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №14).

Прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения

Бывшие члены семьи собственника (за исключением его несовершеннолетних детей) утрачивают право пользования жилым помещением. Если они отказываются добровольно освободить помещение, собственник вправе требовать их выселения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ; п. п. 13, 14 Постановления Пленума ВС РФ №14).

Лишение родительских прав

Если совместное проживание граждан, лишенных родительских прав, с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным, то такие граждане могут быть выселены из жилого помещения в судебном порядке по требованию законных представителей несовершеннолетних, органа опеки и попечительства или прокурора без предоставления другого жилого помещения. Законом субъекта РФ может быть предусмотрено выселение указанных граждан в другое жилое помещение по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (ч. 2 ст. 90, ч. 2 ст. 91 ЖК РФ).

Расторжение или прекращение договоров найма специализированных жилых помещений

В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, занимаемые по данным договорам. При отказе сделать это они подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случая передачи жилого помещения другому лицу, которое является стороной трудового договора с нанимателем жилого помещения, а также определенных групп граждан, которые не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления им другого помещения (ч. 2 ст. 102, ст. 103 ЖК РФ).

Справочно:

• Выписать из квартиры.

• Выселение
• Жилье
• Правовой журнал