Как выселить бывшего собственника после покупки квартиры

Как выселить бывшего собственника после покупки квартиры: подробный юридический разбор

После приобретения квартиры покупатель ожидает спокойного владения и пользования недвижимостью. Однако на практике встречаются случаи, когда бывший собственник или члены его семьи продолжают проживать в квартире, отказываясь добровольно освободить помещение. Такая ситуация требует грамотного юридического подхода, поскольку связано с реализацией прав собственника и защитой жилищных интересов.

В данной статье рассмотрим, как выселить бывшего собственника после покупки квартиры, на какие нормы закона можно опираться, в каком порядке действовать, а также разберем судебную практику по подобным делам.

Право нового собственника на владение и пользование

Согласно статье 209 Гражданского кодекса РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

После государственной регистрации перехода права собственности (по ст. 8.1 ГК РФ и ст. 551 ГК РФ) новый владелец вправе требовать:

• Устранения препятствий в пользовании жильем;
• Освобождения квартиры от третьих лиц, не имеющих на неё законного права.

Проблема: бывший собственник не съезжает

Причины, по которым бывший собственник остается в квартире:

• Убеждение, что право пользования сохраняется после продажи;
• Отсутствие иного жилья;
• Конфликт между сторонами сделки;
• Попытка затянуть процесс выселения;
• Наличие регистрации (прописки) в квартире.

Важно понимать: регистрация (прописка) не порождает права собственности и не защищает от выселения.

Юридическая основа для выселения бывшего собственника

Судебная практика исходит из того, что после продажи квартиры прежний владелец и члены его семьи теряют право пользования, если иное не предусмотрено договором купли-продажи (например, пожизненное проживание или право пользования сохраняется временно).

Правовая база:

• ст. 304 ГК РФ — право собственника на устранение нарушений прав, даже если они не связаны с лишением владения;
• ст. 292 ГК РФ — прекращение права пользования членов семьи бывшего собственника при отчуждении имущества;
• п. 36 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 25.06.2019 — выселение лиц, утративших право пользования.

Важный нюанс: что указано в договоре купли-продажи

Прежде чем инициировать выселение, необходимо изучить условия договора:

• Есть ли указание на обязанность прежнего собственника освободить жилье;
• Указаны ли сроки выезда;
• Сохраняется ли право пользования за кем-либо из продавцов или членов его семьи.

Если договором не предусмотрено сохранение права проживания, бывший собственник считается лицом, утратившим право пользования, и подлежит выселению.

Как действовать: досудебный порядок

Перед подачей иска в суд важно соблюсти досудебный порядок:

1. Уведомление о необходимости освободить жилье:
   
   Направляется заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Можно приложить копию выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности.
2. Сбор доказательств проживания:
   • Справка о зарегистрированных лицах (форма № 9);
   • Показания свидетелей (соседей);
   • Фото- и видеоматериалы.
3. Вызов участкового (если бывший собственник ведет себя агрессивно или нарушает порядок).

Порядок обращения в суд

Если бывший собственник добровольно не освобождает квартиру, новый владелец вправе обратиться в суд с иском о выселении и снятии с регистрационного учета.

Суд рассматривает следующие документы:

• Исковое заявление;
• Правоустанавливающие документы (договор, выписка из ЕГРН);
• Уведомление о требовании выезда;
• Подтверждение, что ответчик утратил право пользования;
• Документы о регистрации (справка о составе семьи);
• Свидетельские показания (по ситуации).

Подсудность: районный суд по месту нахождения недвижимости.

Размер госпошлины

Размер госпошлины за подачу искового заявления неимущественного характера составляет 3 000 руб. (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

При этом некоторые категории граждан, в частности инвалиды I или II группы, дети-инвалиды, инвалиды с детства, освобождены от уплаты госпошлины (пп. 2 п. 2 ст. 333.36 НК РФ).

Особенности выселения зарегистрированного лица

Регистрация (временная или постоянная) не дает права пользования жильем без наличия правооснования. Пункт 28 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009 прямо указывает: утрата основания для проживания — основание для выселения и снятия с регистрационного учета.

Суд может вынести единое решение о выселении и снятии с регистрации, после чего можно обращаться в МВД с заявлением о выписке.

Судебная практика

Покупатель подал иск о выселении бывшей собственницы, отказавшейся съезжать. Суд установил отсутствие договорных оснований для сохранения проживания и удовлетворил иск.

Суд указал, что после перехода права собственности все прежние жильцы утратили основания для проживания, независимо от регистрации.

Иск был отклонен, так как договор предусматривал сохранение права пользования за бывшим собственником в течение 3 месяцев. Суд признал действия нового владельца преждевременными.

Может ли собственник обратиться в полицию

Полиция вправе вмешаться, только если присутствует угроза жизни и здоровью, либо совершается преступление. Принудительно выселить через участкового нельзя — это исключительная компетенция суда.

Однако полиция может:

• Зафиксировать факт незаконного проживания;
• Составить рапорт;
• Принять заявление о самовольном занятии жилья (ст. 330 УК РФ — самоуправство).

Защита прав бывшего собственника

Ответчик может:

• Указать на наличие в договоре условий о праве проживания;
• Заявить о факте злоупотребления правом со стороны истца;
• Ссылаться на отсутствие иного жилья (однако суды редко принимают это как основание для отказа в иске).

Можно ли требовать компенсации за проживание

Если бывший собственник отказывается выезжать, собственник вправе потребовать:

• Компенсацию за неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ);
• Уплату платы за пользование жилым помещением;
• Компенсацию коммунальных платежей.

Это требует подачи отдельного иска или включения соответствующего требования в основной иск.

Выселение бывшего собственника после покупки квартиры — правомерная мера защиты имущественных прав нового владельца. При отсутствии специальных условий в договоре купли-продажи, прежний владелец теряет любое право проживания. Соблюдение досудебного порядка, наличие доказательств нарушения и грамотно составленное исковое заявление позволяют добиться положительного судебного решения и освободить жилье в законном порядке.

Юридическая поддержка на этом этапе играет ключевую роль, особенно в случае сопротивления, регистрации детей или споров по поводу условий сделки.

• Выселение
• Жилье
• Правовой журнал